Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2013 г. N Ф04-6631/12 по делу N А45-15471/2012 (ключевые темы: нежилые помещения - заключение договора купли-продажи - арендная плата - государственная регистрация перехода права собственности - договор купли-продажи недвижимого имущества)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2013 г. N Ф04-6631/12 по делу N А45-15471/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 21 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Григорьева Д.В.

судей Тамашакина С.Н.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 16.07.2012 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Амелешина Г.Л.) и постановление от 05.10.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кривошеина С.В., Журавлёва В.А., Усанина Н.А.) по делу N А45-15471/2012 по иску Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, 50, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) к обществу с ограниченной ответственностью "Кулички" (630121, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Невельского, 73, ИНН 5404279773, ОГРН 1065404088419) о взыскании 165 762,39 руб.

В заседании принял участие представитель Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска - Бердников Д.В. по доверенности от 28.12.2012 N 31/Д-107.

Суд установил:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Кулички" (далее - ООО "Кулички", общество, ответчик) о взыскании 57 076,27 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 и 8 697,46 руб. пени за период с 15.12.2010 по 19.07.2011.

Решением от 16.07.2012 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 05.10.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Основанием к отмене кассатор указывает, что судами нарушены нормы статей 223, 309, 310, 551, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что вывод судов о том, что с момента заключения договора купли-продажи помещения от 10.06.2011 N 1851 (далее - договор купли-продажи от 10.06.2011) отношения по договору аренды от 01.03.2009 N 033260-050 (далее - договор аренды от 01.03.2011) прекратились, не основан на законе и противоречит сложившейся судебной практике.

Полагает, что до момента регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем спорного нежилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества, извещённого надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Кулички" (арендатор) был заключён договор аренды от 01.03.2009, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме общей площадью 182,50 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Невельского, 73. Объект недвижимости передан арендатору для использования под кафе.

По акту приёма-передачи от 01.03.2009 держатель имущества муниципальной казны от имени Департамента (арендодатель) - Государственное и муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципального имущества" (далее - МУП "Центр муниципального имущества") передал, а ООО "Кулички" (арендатор) приняло в аренду муниципальное нежилое помещение, подтвердив соответствие планировки и технического состояния помещений приложенным к договору аренды от 01.03.2009, плану и экспликации объекта.

Разделом 3 договора аренды от 01.03.2009 сторонами установлены платежи и расчёты: арендная плата составляет 43 473,33 руб. в месяц (пункт 3.2 договора).

Срок действия договора аренды от 01.03.2009 установлен с 01.03.2009 до 01.02.2010 (пунктом 8.1 данного договора).

В порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 01.03.2009 возобновлён на тех же условиях и на неопределённый срок.

Департаментом и индивидуальным предпринимателем Навалихиной Ларисой Евгеньевной (далее - предприниматель), являющейся директором ООО "Кулички", заключён договор купли-продажи от 10.06.2011 приобретённого на аукционе 07.06.2011 помещения портретно-керамического цеха на 1-м этаже 9-этажного жилого дома с подвалом по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Невельского, 73, кадастровый номер - 54:35:062390:03:01:91, общей площадью 182,5 кв. м.

В силу пункта 3.2 договора купли-продажи от 10.06.2011 продавец обязан передать нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, покупателю в собственность по передаточному акту в течение 30 календарных дней с момента поступления всей суммы денежных средств на счёт получателя.

Во исполнение условий договора купли-продажи от 10.06.2011 по передаточному акту от 12.06.2011 Департамент передал, а предприниматель приняла в собственность нежилое помещение портретно-керамического цеха на 1-м этаже 9-ти этажного жилого дома с подвалом по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Невельского, 73, кадастровый номер - 54:35:062390:03:01:91, общей площадью 182,5 кв. м.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 20.07.2011.

Указывая на наличие задолженности у общества по арендным платежам за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 407 и 413 ГК РФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10.06.2011, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.

При разрешении спора суд, проверив произведённый истцом расчёт долга в размере 99 988,66 руб. за период с 01.04.2011 по 09.06.2011 включительно, пени - в размере 3 521,32 руб. за период с 15.12.2010 по 09.06.2011, признал его правильным. При этом учитывая добровольное погашение ответчиком признанных им сумм - 99 988,66 руб. долга (платёжное поручение от 13.06.2012 N 104) и 3 521,32 руб. пени (платёжное поручение от 05.07.2012 N 118), суд пришёл к выводу, что в связи с перечислением ответчиком обоснованно заявленных истцом к взысканию денежных средств, не имеется правовых оснований для взыскания их в судебном порядке.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судебных инстанций соответствуют закону и материалам дела.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя (статья 454 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно рекомендациям, закреплённым в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключённым с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.

С учётом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.

Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретённое имущество, согласно графику согласованному сторонами, а также того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений в материалы дела не представлено.

Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы права, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец с 10.06.2011 до государственной регистрации перехода права собственности мог безвозмездно владеть, пользоваться спорным недвижимым имуществом.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку касаются установленных обстоятельств по делу, являлись предметом подробного исследования и надлежащей оценки в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права.

По существу доводы кассационной жалобы, не опровергая выводы судов, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств по делу, что в соответствии со статьёй 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учётом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьёй 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.07.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 05.10.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-15471/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: