(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф04-5746/12 по делу N А45-10147/2012 (ключевые темы: объекты недвижимости - право собственности - автостоянка - общая долевая собственность - право аренды)
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф04-5746/12 по делу N А45-10147/2012
г. Тюмень |
20 декабря 2012 г. | Дело N А45-10147/2012 |
Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объёме 20 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Григорьева Д.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
при ведении протокола помощником судьи Андреевой Н.Н., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" на решение от 31.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Шевченко С.Ф.) и постановление от 30.08.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Марченко Н.В., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-10147/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (630024, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Мира, 62/5, ИНН 5403321800, ОГРН 1105476048699) к открытому акционерному обществу "Новосибирский оловянный комбинат" (630033, город Новосибирск, улица Мира, 62, ИНН 5403101667, ОГРН 1025401300484), Департаменту имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области (630011, город Новосибирск, Красный проспект, 18, ИНН 5406214965, ОГРН 1035402457848), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630000, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Революции, 38, ИНН 5407063282, ОГРН 1095406019170) о признании права собственности на земельный участок.
Другое лицо, участвующее в деле: Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (ОАО) по месту нахождения филиала в городе Новосибирске.
Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Емельянова Г.М.) в заседании участвовали представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" - Борисов В.С. по доверенности от 08.07.2012; Бондаренко Е.А. по доверенности от 08.07.2012;
от открытого акционерного общества "Новосибирский оловянный комбинат" - Новикова И.С. по доверенности от 16.08.2012 N 08/127; Бархотова А.Б. по доверенности от 16.08.2012 N 08/125;
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области - Жданова Е.В. по доверенности от 07.04.2012 N ОГ-5349.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Крантрансстрой" (далее - ООО "Крантрансстрой", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", ответчик) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:39, площадью 1345 +/- 13 кв. м, с местоположением, установленным относительно ориентира: здание (тёплая автостоянка на 45 автомобилей), кадастровый номер 54:35:052045:01:8, расположенные в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, Кировский район, улица Мира, 62/5; категория земель: земли населённых пунктов; с разрешённым использованием:
под промышленные предприятия.
Определением от 27.04.2012 Арбитражного суда Новосибирской области к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Департамент имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.
Определением от 04.04.2012 Арбитражного суда Новосибирской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (ОАО) по месту нахождения филиала в городе Новосибирске.
Решением от 31.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 30.08.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Крантрансстрой" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Заявитель полагает, что при вынесении судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют материалам дела. Считает, что здание автостоянки было передано в собственность закрытого акционерного общества "ВИКОН" (далее - ЗАО "ВИКОН") ранее, чем был передан земельный участок ОАО "Новосибирский оловянный комбинат", поскольку согласно информации Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска договор аренды земельного участка от 27.07.2000 N 10900, заключённый между мэрией и ответчиком, прекращён с 22.06.2004 - с момента государственной регистрации права собственности ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" на земельный участок.
Указывает на то, что право аренды земельного участка под зданием автостоянки в силу закона возникло у правопредшественника истца - ЗАО "ВИКОН" - с момента государственной регистрации права собственности на здание автостоянки с 28.02.2003.
Отмечает, что ответчик на данный момент не является собственником земельного участка, так как ЗАО "ВИКОН" в силу прямого указания закона перешло право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, ЗАО "ВИКОН" прибрело законное право на его приватизацию.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, а представители ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" отклонили их по мотивам, изложенным в отзыве на неё.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области в судебном заседании возражал против доводов истца, просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришёл к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судами установлено, что ООО "Крантрансстрой" является собственником здания тёплой автостоянки на 45 автомобилей, расположенной по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Мира, 65/2.
Право собственности истца на здание автостоянки возникло в результате внесения ЗАО "ВИКОН" имущества в качестве вклада в уставный капитал ООО "Крантрансстрой" (зарегистрировано в ЕГРП 10.12.2010 - свидетельство о государственной регистрации права 54 АД 188929).
В свою очередь, прежний собственник здания автостоянки - ЗАО "ВИКОН" приобрело его у ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 N 08/215 (далее - договор от 17.01.2003).
Здание автостоянки было передано ответчиком ЗАО "ВИКОН" 20.11.2003 по акту приёма-передачи.
Право собственности ЗАО "ВИКОН" на здание автостоянки было в установленном законом порядке зарегистрировано 28.02.2003.
Право собственности ответчика на здание автостоянки возникло в результате приватизации имущественного комплекса предприятия на основании Плана приватизации Новосибирского оловянного комбината, утверждённого Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области от 30.06.1995, Распоряжения Департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области от 17.10.2002 N 1369-р.
При покупке ЗАО "ВИКОН" у ответчика здания автостоянки в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2003 было указано, что здание автостоянки расположено на земельном участке площадью 14,194 га, право пользования которым принадлежит ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" на основании договора аренды земельного участка от 27.07.2000 N 10900, кадастровый номер земельного участка 54:35:052045:01. Истец утверждает, что данной формулировкой о судьбе земельного участка под объектом недвижимости, приобретённым у ответчика, ЗАО "ВИКОН" было введено в заблуждение в отношении прав ответчика на земельный участок.
На момент заключения договора от 17.01.2003 земельный участок, на котором расположено здание и другие объекты недвижимости, приватизированные ответчиком, был уже продан ответчику Региональным фондом федерального имущества по договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.12.2002 N 189.
В связи с тем, что государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок произведена значительно позднее (22.06.2004), в ЕГРП отсутствовали сведения о принадлежности ответчику данного участка на праве собственности.
Ссылаясь на то, что право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано после государственной регистрации права собственности ЗАО "ВИКОН" на объект недвижимости и положения статей 551 и 552 ГК РФ, истец утверждает, что ЗАО "ВИКОН" не смогло реализовать свои права на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, приобретённым им в собственность.
Истец указывает на то, что ЗАО "ВИКОН", располагая сведениями о принадлежности спорного земельного участка государству, планировало приобрести его в собственность в порядке, определённом статьёй 36 ЗК РФ.
Решением от 25.03.2010 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-1806/2010 по иску ЗАО "ВИКОН" были определены координаты участка площадью 1 350 кв. м, необходимого для эксплуатации здания автостоянки по назначению.
Указывая на положения статьи 10, 271, 552 ГК РФ и нормы статей 35 и 36 ЗК РФ, истец обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив обстоятельства возникшего спора, исходил из того, что право на выкуп земельного участка уже реализовано ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" по договору купли-продажи от 24.12.2002 N 189, и с учётом вступивших в силу судебных актов по делу N А45-6948/06-37/91, отказал в признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:39, площадью 1345 +/- 13 кв. м.
Суд апелляционный инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
При этом указал, что здание автостоянки отчуждалось без перехода права собственности на земельный участок под ним, согласие на заключение договора от 17.01.2003 с условием предоставления земельного участка под объектом недвижимости на праве аренды исключало возможность реализации ЗАО "ВИКОН" права на выкуп соответствующей части земельного участка.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что ни у ЗАО "ВИКОН", ни у истца не имеется прав на земельный участок. Между тем судами не учтено следующее.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определён правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.
В соответствии с пунктом 1.3 договора от 17.01.2003 продаваемый объект недвижимости находится на земельном участке площадью 14.5914 га, право пользования которым принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка от 27.07.2000 N 10900, кадастровый номер земельного участка 54:35:052045:01. Согласно пункту 4.1 вместе с объектом недвижимости продавец передаёт покупателю право пользования земельным участком, на котором находится продаваемый объект. В соответствии с пунктом 4.2 покупатель обязуется заключить договор аренды земельного участка после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на своё имя.
Таким образом, ЗАО "ВИКОН", зарегистрировав право собственности на здание автостоянки 28.02.2003, приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта недвижимости, то есть по договору аренды земельного участка от 27.07.2000 N 10900. Впоследствии эти же права в силу положений пункта 1 статьи 552 ГК РФ перешли к ответчику.
При этом покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Согласия продавца этого объекта недвижимости на раздел арендованного земельного участка с целью формирования земельного участка, необходимого для использования проданного объекта не требуется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 N 7088/11).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, не соответствует указанным нормам вывод судов об отчуждении истцу объекта недвижимости без перехода прав на земельный участок.
Также из материалов дела усматривается, что ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" приобрёл земельный участок с кадастровым номером 54:35:052045:01 по договору купли-продажи от 24.12.2002 N 189.
Из пункта 1.2 данного договора следует, что на участке имеются объекты недвижимого имущества: тёплая автостоянка на 45 автомобилей; здание по производству мешков; мастерская гараж с пристройкой; главная понизительная подстанция.
При этом основанием для государственной регистрации также послужило дополнительное соглашение от 11.05.2004 к означенному договору. В данном дополнительном соглашении также указана тёплая автостоянка на 45 автомобилей.
На момент заключения дополнительного соглашения стороны не могли не знать, что здание тёплой автостоянки на 45 мест принадлежит ЗАО "ВИКОН" на праве собственности, следовательно указанное соглашение в этой части не соответствует статье 36 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах, суды неправомерно отказали в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции исходит из необходимости применения при указанных обстоятельствах правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12.
Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
По смыслу вышеуказанной статьи при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путём установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из приведённого следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после её выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьёй 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договорённости собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленное требование как требования об установлении права общей долевой собственности, при наличии соответствующего требования о выделе земельного участка, рассмотреть вопрос о возможности выдела земельного участка истцу, определив, является ли принадлежащий ответчику земельный участок делимым.
Таким образом, поскольку выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует устранить обозначенные недостатки, исследовать надлежащим образом материалы дела, установить соответствующие обстоятельства, дать оценку доказательствам в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, распределить государственную пошлину, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы. При необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства и пояснения.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 31.05.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 30.08.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Д.В. Григорьев |
Судьи | В.В. Сирина |
