Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2012 г. N Ф04-6364/12 по делу N А02-1248/2011 (ключевые темы: ипотека - объекты недвижимости - инвентарный номер - обращение взыскания на заложенное имущество - стоимость заложенного имущества)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2012 г. N Ф04-6364/12 по делу N А02-1248/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Комковой Н.М.

судей Гудыма В.Н.

Клиновой Г.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стригиной Анны Михайловны на решение от 15.06.2012 Арбитражного суда Республики Алтай (судья Амургушев С.В.) и постановление от 21.09.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А02-1248/2011 по иску открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Горно-Алтайского регионального филиала (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, г. Москва, пер. Гагаринский, 3) к индивидуальному предпринимателю Стригиной Анне Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и процентов, обращении взыскания на заложенное имущество и судебных расходов.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Стригиной Анны Михайловны - Шапин В.В. по доверенности от 30.10.2012.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Горно-Алтайского регионального филиала (далее - ОАО "Россельхозбанк", истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Стригиной Анне Михайловне (далее - Стригина А.М.) о взыскании задолженности в сумме 20 802 855,30 руб. по кредитным договорам: от 16.09.2008 N 087000/0032, 11.06.2009 N 097000/0022, 12.03.2010 N 107000/0005, 28.06.2010 N 107000/0027, а также обращении взыскания на заложенное имущество: магазин, назначение: нежилое. Площадь общая: 936,6 кв. метра, инвентарный номер: 84:401:09506:0100:200088/1. Литер: А. Этажность: 6, подземная этажность: 1. Адрес: Россия, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 88/1; земельный участок, расположенный по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 88/1, площадью 383 кв.м., кадастровый номер 04:11:01 02 30:0031 (свидетельство 02 РА N055159 от 19.09.2008) и назначении первоначальной продажной цены недвижимого имущества в соответствии с экспертным заключением.

Решением от 15.06.2012 Арбитражного суда Республики Алтай со Стригиной А.М. в пользу ОАО "Россельхозбанк" взыскано 20 804 855,30 руб. и обращено взыскание на часть заложенного имущества по договорам об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства N 087000/0032-7.8п, N 107000/0005-7.8п, N 107000/0027-7.8п на 3, 4, 5, 6 этажи объекта недвижимого имущества: магазин, назначение: нежилое, площадь общая: 936,6 кв. метра, инвентарный номер: 84:401:09506:0100:200088/1. Литер: А. Этажность:6. подземная этажность: 1. Адрес: Россия, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 88/1, общая площадь 3, 4, 5, 6 этажей составляет 473,2 кв. метра. Установлена начальная продажная цена в размере 27 000 000 руб. В остальной части требований отказано.

Постановлением от 21.09.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено в части обращения взыскания на заложенное имущество. Обращено взыскание в пределах суммы 20 804 855,30 руб. на заложенное имущество по договорам об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства N 087000/0032-7.8п, N 107000/0005-7.8п, N 107000/0027-7.8п: объект недвижимого имущества: магазин, назначение: нежилое. Площадь общая: 936,6 кв. метра, инвентарный номер: 84:401:09506:0100:2000088/1. Литер: А. Этажность:6. подземная этажность: 1. Адрес: Россия, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 88/1, кадастровый (или условный) номер 04-02-01/044/2010-976 (свидетельство 02-АВ 140745 от 08.10.2010; земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 88/1, площадью 383 кв. метра, кадастровый номер 04:11:01 02 30:0031 (свидетельство 02 РА N 055159 от 19.09.2008). Установлена начальная продажная цена имущества на открытых торгах 44 577 600 руб.

Стригина А.М. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, указывая на нарушение судами норм статей 130, 336, 340, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, ссылаясь на не определение отдельно начальной продажной цены здания магазина и начальной продажной цены земельного участка, неверное установление начальной продажной цены здания, считает необходимым определить рыночную цену каждого этажа здания магазина в отдельности; судами не указана включена ли в стоимость реализации сумма налога на добавленную стоимость (далее - НДС) подлежащая уплате покупателем либо сумма НДС подлежит исчислению продавцом стоимости имущества и цена реализации должна быть соответственно увеличена.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционной инстанции в полном объеме и решения суда первой инстанции в части определения рыночной цены каждого этажа, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что между ОАО "Россельхозбанк" (кредитор) и индивидуальным предпринимателем Стригиной А.М. (заемщик) заключены кредитные договоры от 16.09.2008, 11.06.2009, 12.03.2010, 28.06.2010.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам между сторонами заключены договоры об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства N 087000/0032-7.8.п, N 107000/0005-7.8.п, N 107000/0027-7.8.п, по условиям которых в качестве залога ответчиком истцу было передано недвижимое имущество, а именно: - объект незавершенного строительства (здание магазина, инвентарный номер 84:401:09506:0100:200088/1, кадастровый номер 04:11:01 02 30:0031:84:401:09506:0100:2000/88/1, реестровый номер не установлен, назначение нежилое, общая площадь 936,7 кв.м., инвентаризационная стоимость 3189538 рублей, местоположение (адрес) объекта: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, N 88/1) и земельный участок (площадь 383 кв.м. (информация из выписки из государственного кадастра недвижимости (кадастрового плана земельного участка) N 12/06-3868 от 27.07.2006), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 04:11:01 02 30:0031, местоположение г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 88/1), на котором расположен указанный объект.

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 02-АВ N 025949 и свидетельством о государственной регистрации права серии 02 РА N055159, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай.

По завершении строительства объекта недвижимости введен в эксплуатацию как магазин площадь: общая 936,6 кв.м. Инвентарный номер: 84:401:09506:0100:2000088/1. Литер: А. Этажность: 6. Подземная Этажность: 1 Адрес (местоположение): Россия, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, д. 88/1.

Неисполнение обязательств по кредитным договорам послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд, с иском о взыскании задолженности по договорам и обращения взыскания на заложенное имущество.

Ответчик не оспаривает судебные акты в части взыскания задолженности и процентов.

Им оспаривается постановление суда апелляционной инстанции в части обращения взыскания на весь объект недвижимости и земельный участок.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу в пределах заявленных в ней доводов.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции посчитал неверным обращение взыскания на часть заложенного имущества при отсутствии надлежащего выделения данной части и её оценки.

Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска соответствуют закону и материалам дела.

Ссылка заявителя на необходимость самостоятельной оценки здания и земельного участка, по мнению которого, оценку по последнему необходимо производить в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть признана обоснованной.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В пункте 11 Постановления от 24.03.2005 N 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об обращении взыскания на земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости не противоречит закону.

Кроме того, перечисленные выше нормы права, положения статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не возлагают обязанности по проведению отдельной оценки частей объекта и земельного участка в случае обращения на них взыскания, а в имеющемся в материалах дела отчете в общую стоимость объекта включена рыночная стоимость здания и земельного участка.

В пункте 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В пункте 19 Постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Взысканная судом сумма 20 802 855,30 руб., при оценке объекта недвижимости в сумме 34 917 144,70 руб.

Установив, что обязательства, в обеспечение которых ответчик представил имущество в качестве залога значительно превышает пять процентов рыночной стоимости предмета залога, вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований кредитора об обращении взыскания на заложенное имущество является правильным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из отсутствия совокупности предусмотренных статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, принял во внимание то, что объект недвижимости зарегистрирован в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как единый объект недвижимости, при оценке рыночной стоимости был оценен весь объект недвижимости, поэтажная оценка объекта недвижимости не производилась, обоснованно применил подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу в марте 2012), правильно установил начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 44 577 600 руб.

Ссылка ответчика на необходимость определения отдельно рыночной стоимости каждого этажа здания магазина не принимается судом кассационной инстанцией, как основанная на неверном толковании норм права.

Довод кассационной жалобы о не указании в судебном акте способа оплаты НДС не принимается судом кассационной инстанцией, поскольку суд не является налоговым агентом, следовательно, он не вправе исчислять и устанавливать налоговые обязательства, возложенные на соответствующих лиц Налоговым кодексом Российской Федерации. НДС подлежит исчислению и оплате в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, а не судебным актом.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств и фактических обстоятельств, установленных по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления апелляционной инстанции, не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 21.09.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А02-1248/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: