Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 апреля 2012 г. N Ф04-1106/12 по делу N А03-17505/2010 (ключевые темы: управление имуществом - экспертное заключение - правила землепользования и застройки - изменение вида разрешенного использования земельного участка - проектная документация)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спартак плюс" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2011 (судья Фролов О.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 (судьи Мухина И.Н., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-17505/2010 по иску заместителя прокурора Алтайского края к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376), обществу с ограниченной ответственностью "Спартак плюс" (656045, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Змеиногорский тракт, 73Б, ИНН 2225063998, ОГРН 1042202269075) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью "Спартак плюс" (далее - ООО "Спартак плюс") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.11.2009 N 1765-з, заключенного ответчиками, и применении последствий его недействительности в виде обязания ООО "Спартак плюс" возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б".

Исковые требования обоснованы статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и мотивированы тем, что размер земельного участка, переданного в аренду для эксплуатации находящегося на нем здания лыжной базы и сауны, многократно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости и размер участка, необходимого для эксплуатации данного объекта. Кроме того, в ходе процедуры заключения договора был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка без проведения публичных слушаний.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012, иск удовлетворен, договор аренды от 30.11.2009 N 1765-з признан недействительным и применены последствия его недействительности в виде обязания ООО "Спартак плюс" возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б".

В кассационной жалобе ООО "Спартак плюс" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

По мнению заявителя, суд необоснованно указывает, что для катания на лыжах доступен весь прилегающий лес. При выделе земельного участка в размере 0,3-0,5 га под эксплуатацию лыжной базы, остальная территория будет передана в аренду иных лицам, что неизбежно повлечен запрет на прокладку лыжных трасс. Вид разрешенного использования предполагает конкретное назначение объекта - здравоохранение либо физическая культура и т.д., но не "строительство" или "эксплуатация". Ошибочным является вывод суда апелляционной инстанции о состоявшемся изменении разрешенного использования одного вида земельного участка на другой без проведения публичных слушаний. Суды ошибочно пришли к выводу о несоразмерности предоставленного земельного участка объектам. Исполнение обжалуемых судебных актов приведет к закрытию лыжной базы.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Спартак плюс" является собственником объектов недвижимости - здания лыжной базы общей площадью 574,5 кв.м. и здания сауны общей площадью 177,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.08.2004 Серии 22 ВЖ 650467, от 23.08.2004 Серии 22 ВЖ 650468 (т. 1, л.д. 26-29).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 22:63:050815:2, государственная собственность на который не разграничена.

Данный земельный участок из состава земель поселений площадью 9,0598 га поставлен на кадастровый учет в октябре 2006 года с указанием вида разрешенного использования: для строительства спортивно-реабилитационного центра. Основанием для постановки участка на кадастровый учет послужило предоставление указанного земельного участка ООО "Спартак плюс" в аренду для строительства спортивно-реабилитационного центра, о чем вынесено постановление Главы города Барнаула от 29.09.2006 N 2666 (т. 2, л.д. 33-45).

Впоследствии договор аренды, на основании которого указанный земельный участок был предоставлен ООО "Спартак плюс" для строительства, признан недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.03.2008 по делу N А03-13585/07 (т. 1, л.д. 95-99).

16.09.2009 ООО "Спартак плюс" обратилось в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявкой на предоставление в аренду сроком на 10 лет земельного участка, общей площадью 9,0598 га, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Змеиногорский тракт, д. 73 "б", для эксплуатации лыжной базы (т. 1, л.д. 21).

Распоряжением Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 20.10.2009 N 4337 указанный земельный участок предоставлен ООО "Спартак плюс" в аренду сроком на 5 лет, обществу поручено обеспечить внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (т. 2, л.д. 49).

22.10.2009 ООО "Спартак плюс" обратилось в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Алтайскому краю с заявлением о государственном кадастровым учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 2, л.д. 48).

Решением Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Алтайскому краю от 27.10.2009 N Ф63/09-02491 осуществлен государственный учет изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 2, л.д. 51).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2009 разрешенный вид использования земельного участка: для эксплуатации здания лыжной базы и здания сауны (т. 2, л.д. 53-54).

30.11.2009 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО "Спартак плюс" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2009 N 17-65-з, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 22:63:050815:2, площадью 9,0598 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 73 "б" (т. 1, л.д. 9-13).

Согласно пункту 1.3 договора от 30.11.2009 N 17-65-з участок предоставлен для эксплуатации здания лыжной базы и здания сауны.

Договор заключен на срок с 20.10.2009 до 20.10.2014 и прошел государственную регистрацию.

Полагая, что договор аренды от 30.11.2009 N 17-65-з не соответствует статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", поскольку площадь предоставленного в аренду земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости; кроме того, при заключении договора нарушен порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования заместителя прокурора Алтайского края, исходил из того, что оспариваемый договор не соответствует положениям пункта 2 статьи 35, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, так как площадь предоставленного в аренду земельного участка превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости. При этом суд отклонил доводы истца о нарушении порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка при заключении договора аренды.

Апелляционный суд поддержал выводы арбитражного суда первой инстанции, оснований для отмены решения суда не установил. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 30.11.2009 N 17-65-з заключен ответчиками без соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с нарушением установленного вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем данный договор не соответствует действующему законодательству и является ничтожным.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Собственник объекта недвижимости обладает исключительным правом на приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка с учетом фактически используемой площади, определенной с учетом требований земельного и градостроительного законодательства. Собственник объекта недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе претендовать только на земельный участок, площадь которого рассчитана с учетом предельных размеров отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу данных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, заявляя требования о признании договора недействительным, по указанным основаниям, истец должен был доказать, в какой части размер предоставленного в аренду земельного участка, на котором расположена недвижимость ответчика, превышает установленные пределы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Определением от 21.04.11 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено Государственному учреждению "Алтайская лаборатория судебной экспертизы". Перед экспертами был поставлен вопрос - определить необходимую площадь земельного участка с учетом нормативов, предусмотренных в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, под эксплуатацию лыжной базы общей площадью 752,3 кв.м. по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тр-т, 73 "б".

Согласно заключению эксперта от 06.07.2011, площадь земельного участка под эксплуатацию лыжной базы и сауны общей площадью 752,3 кв.м. по адресу: г. Барнаул, Змеиногорский тр-т, 73 "б", должна составлять 9,6875 га.

При этом эксперт исходил из того, что на принадлежащей ответчику лыжной базе могут храниться 775 пар беговых лыж (т.2, л.д.105-111).

Данных о том, что экспертное заключение не обладает достаточной ясностью и полнотой, либо, что в экспертном заключении содержатся недостоверные данные, не позволяющие использовать его, как доказательство, в материалах дела не имеется.

Кассационная инстанция полагает, что суд необоснованно, со ссылкой на то, что в данном случае следует применять Санитарные правила устройства и содержания мест занятий по физической культуре и спорту, утвержденные 30.12.1976, не принял во внимание заключение эксперта от 06.07.2011.

Согласно положениям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия неясностей, противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов, по тем же вопросам может быть назначена дополнительная или повторная экспертиза.

Суд не указал, какие недостатки имеет экспертное заключение, не рассмотрел вопрос о необходимости назначения повторной, либо дополнительной экспертизы.

В силу части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд не привел мотивов, по которым данный документ не принят в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем допустил нарушение норм процессуального права и принял неправильное решение.

Доказательств расположения указанного объекта на земельном участке таким образом, что для его обслуживания и эксплуатации требуется меньший земельный участок, в материалы дела не представлено.

Вывод суда о несоответствии оспариваемого договора требованиям закона не подтвержден имеющимися в деле доказательствами и сделан при нарушении норм материального права.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.

Кроме того, судом не указано, в защиту чьих нарушенных прав обратился в суд Прокурор. Из содержания искового заявления, а также из материалов дела не следует, что оспариваемой сделкой нарушены права и законные интересы Российской Федерации.

Обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене.

Поскольку материалы дела арбитражным судом исследованы полно, кассационная инстанция находит возможным без направления дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 по делу N А03-17505/2010 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.