Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 июля 2014 г. N Ф04-4994/14 по делу N А75-1562/2013 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - солидарная ответственность - договор аренды земельного участка - условия договора аренды)

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25.10.2013 (судья Сердюков П.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 (судьи Еникеева Л.И., Верёвкин А.В., Зиновьева Т.А.) по делу N А75-1562/2013

по иску администрации города Сургута (628408, г. Сургут, ул. Энгельса, 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525)

к индивидуальному предпринимателю Волошину Николаю Георгиевичу (ОГРНИП 309860212500012), обществу с ограниченной ответственностью "Управление строительства жилых и городских объектов" (450078, г. Уфа, ул. Ветошникова, 99-14, ИНН 8602145576, ОГРН 1028600617726), закрытому акционерному обществу "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ" (628406, г. Сургут, п. Кедровый, ЖБИ-ЗАВОД, ИНН 8602052949, ОГРН 1028600607485), закрытому акционерному обществу "СТЕЛ и К" (628401, г. Сургут, ул. Мелик-Карамова, 64-4, ИНН 8602037490, ОГРН 1028600614756)

о солидарном взыскании задолженности по арендной плате и неустойки;

по встречному иску индивидуального предпринимателя Волошина Николая Георгиевича к администрации города Сургута

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Волошину Николаю Георгиевичу (далее - предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Управление строительства жилых и городских объектов" (далее - ООО "УСЖГО"), закрытому акционерному обществу "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ" (далее - ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ"), закрытому акционерному обществу "СТЕЛ и К" (далее - ЗАО "СТЕЛ и К") о солидарном взыскании 1 605 543,11 руб. задолженности по арендной плате и 189 074,06 руб. пени.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 214, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендаторами принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.11.2010 N 1027.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Гайлит Вера Петровна (далее - третье лицо).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем заявлен встречный иск к администрации о признании недействительным пункта 2.7 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.11.2010 N 1027, принятый судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Решением суда от 25.10.2013 исковые требования администрации удовлетворены частично: взыскана задолженность по арендной плате с ООО "УСЖГО" в размере 1 580 144,84 руб., с ЗАО "СТЕЛ и К" в размере 25 398,27 руб. и неустойка (пени) в размере 188 509,80 руб. солидарно с ООО "УСЖГО", ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ", предпринимателя и ЗАО "СТЕЛ и К". В удовлетворении остальной части иска и встречного иска предпринимателя отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 оставлено без изменения решение суда в обжалуемой администрацией части отказа в солидарном взыскании задолженности по арендной плате.

В поданной кассационной жалобе администрация просит принятые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По утверждению администрации, на стороне арендаторов в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеются солидарные обязательства; не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод судов о том, что обязательство арендаторов по внесению арендных платежей является делимым и определяется пропорционально занимаемой площади помещения.

В представленном отзыве ЗАО "СТЭЛ и К" высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с условиями заключенного договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.11.2010 N 1027 (далее - договор аренды) администрация (арендодатель) передала в аренду предпринимателю, ООО "УСЖГО", ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ" (арендаторы) земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 111 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101000:600, расположенный: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, г. Сургут, Нижневартовское шоссе, 5/1, под административно-бытовой корпус, а именно:

- 2 055 кв. м. для расчета арендной платы с 07.02.2002 ООО "УСЖГО" под часть нежилого здания, расположенного на 1-м этаже 3-х этажного нежилого здания (бытовой корпус), и встроенное помещение, расположенное на 3-м этаже 3-х этажного нежилого здания (часть бытового корпуса УСЖГО);

- 699 кв. м. для расчета арендной платы с 07.10.2004 предпринимателю под встроенное нежилое помещение, расположенное на 3-м этаже 3-х этажного нежилого здания;

- 1 357 кв. м. для расчета арендной платы с 24.02.2009 ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ" под встроенное нежилое помещение, расположенное на 2-м этаже 3-х этажного нежилого здания.

В установленном законом порядке государственная регистрация договора аренды осуществлена 12.08.2011.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что договор заключается с условием согласия сторон на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей помещений в здании, находящемся на участке. Вступление в договор оформляется соглашением о присоединении к договору, которое подписывается арендодателем и вступающим в договор арендатором и не требует согласования с другими сторонами договора.

В последующем в договор аренды на стороне арендатора вступило ЗАО "СТЕЛ и К", зарегистрировав 28.12.2011 переход права собственности на нежилые помещения в здании инв. N 4649, приобретенные у ООО "УСЖГО" по договору купли-продажи от 06.12.2011.

В силу пункта 2.5 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 декабря, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено, что арендаторы несут солидарную ответственность за несвоевременное внесение арендной платы.

Указывая на ненадлежащее исполнение арендаторами обязательства по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о солидарном взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

Предприниматель в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил встречное требование о признании недействительным условие пункта 2.7 договора аренды, предусматривающим солидарную ответственность арендаторов за несвоевременное внесение арендной платы.

В процессе судебного разбирательства администрация, ссылаясь на уплату предпринимателем задолженности по арендной плате в сумме 184 337,23 руб., пени в сумме 29 043,69 руб., а также на уплату ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ" задолженности по арендной плате в сумме 224 519,88 руб. и пени в сумме 35 093,92 руб., уточнила предъявленные требования, настаивая на солидарном взыскании с арендаторов оставшейся суммы задолженности и пени.

Суд первой инстанции по результатам исследования условий договора аренды в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования пунктов 1.1, 2.3, 2.7 договора аренды, применив статью 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в солидарном порядке, считая возможным возложение солидарной ответственности по требованию об уплате неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал обоснованность выводов суда, указав, что по условиям договора аренды обязательство по внесению арендных платежей является долевым и определяется исходя из площади занимаемых нежилых помещений и периода фактического пользования.

Проверив расчет задолженности и, находя его соответствующим законодательству, установив доказанным факт пользования арендаторами нежилыми помещениями в спорный период, отсутствие доказательств погашения задолженности в предъявленной сумме, приняв во внимание уплату задолженности по арендной плате и пени предпринимателем и ЗАО "ЗАПСИБЭНЕРГОСТРОЙ", суды взыскали задолженность по арендной плате с ООО "УСЖГО" и ЗАО "СТЕЛ и К" пропорционально от занимаемой площади нежилых помещений и периода пользования.

Отказывая в удовлетворении встречного требования о признании недействительным пункта 2.7 договора аренды, суд, основываясь на положениях статей 1, 322, 329, 330, 331, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал данный пункт договора аренды не противоречащим законодательству, согласованным сторонами при заключении договора аренды.

В соответствии с условием пункта 2.7 договора аренды суд взыскал солидарно с арендаторов пени, произведя перерасчет предъявленной к взысканию суммы пени.

Доводы администрации в кассационной жалобе со ссылкой на статью 322 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при заключении договора аренды согласовав условие о солидарной ответственности за несвоевременное внесение арендной платы, арендаторы тем самым приняли солидарную обязанность по внесению арендной платы, признаются ошибочными, поскольку не соответствуют условиям договора аренды и нормам законодательства.

По правилам пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 2.7 договора аренды следует, что стороны согласовали применение солидарной ответственности за несвоевременное внесение арендной платы, то есть за ненадлежащее выполнение обязательства по внесению арендной платы.

Следовательно, положение пункта 2.7 договора аренды нельзя расценивать как установление участниками договора аренды солидарной обязанности арендаторов по оплате аренды за использование имущества в разных объемах.

При этом стороны пунктом 2.3 договора аренды установили, что размер арендной платы каждого арендатора от общего размера арендной платы за землю определяется пропорционально площади помещения (части здания), с учетом этажности, земель общего (с другими землепользователями, землевладельцами, арендаторами) пользования.

Таким образом, правильно применив к спорным отношениям вышеназванные нормы права, установив, что по условиям договора обязательство является делимым и определяется пропорционально площади помещения (части здания), с учетом этажности, земель общего пользования, суд обоснованно отклонил требование администрации о солидарном взыскании задолженности по арендной платы, взыскав подтвержденную материалами дела задолженность по арендной плате, образовавшуюся у ООО "УСЖГО" за период с 07.02.2002 по 27.12.2011 размере 1 580 144,84 руб. и у ЗАО "Стел и К" за период с 28.12.2011 по 06.03.2012 в размере 25 398,27 руб.

Суждения администрации о наличии на стороне арендаторов солидарных обязательств основаны на неверном толковании условий договора аренды и норм права.

Кассационная жалоба администрации не содержит аргументов, опровергающих выводы судов о взыскании задолженности и пени, а также свидетельствующих о неправильном применении судами норм действующего законодательства.

Суд кассационной инстанции считает, что судами фактические обстоятельства дела установлены правильно, отношениям сторон по делу дана надлежащая правовая оценка, сделанные судами выводы основаны на материалах дела и не противоречат нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 по делу N А75-1562/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.