Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 июня 2016 г. N Ф02-2966/16 по делу N А10-1247/2015 (ключевые темы: неосновательное обогащение - расторжение договора - границы земельного участка - продажа недвижимости - договор купли-продажи)

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Бандурова Д.Н., Левошко А.Н.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Гордеева Сергея Александровича (паспорт), его представителя - Свиридова Юрия Юрьевича (доверенность от 15.06.2016, удостоверение адвоката), представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия - Грудинина Дмитрия Сергеевича (доверенность от 11.01.2016, паспорт) и Тарнуевой Валентины Валерьевны (доверенность от 14.06.2016, служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и третьего лица - гражданки Лошкаревой Нины Петровны на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года по делу N А10-1247/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Усипова Д.А., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Гордеев Сергей Александрович (ОГРНИП 304032317700150, ИНН 032500409570, г. Улан-Удэ, далее - индивидуальный предприниматель Гордеев С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (далее - ТУ Росимущества в Республике Бурятия, ответчик) о расторжении договора купли-продажи N 18 от 12.11.2014 и о взыскании 16 912 500 рублей, уплаченных по этому договору.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество, ответчик).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия, общество с ограниченной ответственностью "Байкал-консалтинг", открытое акционерное общество "Россельхозбанк", гражданка Лошкарева Нина Петровна (далее - Лошкарева Н.П.), общество с ограниченной ответственностью "НБЦ" (далее - ООО "НБЦ"), муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ", открытое акционерное общество "Сбербанк" (далее - ОАО "Сбербанк"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, федеральное казенное учреждение "Федеральная кадастровая плата при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия".

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года (с учетом определения от 15 декабря 2015 года об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок), оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, ТУ Росимущества в Республике Бурятия и Лошкарева Н.П. обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просили судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Республике Бурятия приведены доводы о том, что фактически передача спорного имущества производилась не ответчиком, а судебным приставом-исполнителем, поэтому положения статей 460, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не могли быть применены к спорным правоотношениям; реализация арестованного имущества произведена ответчиком в рамках предоставленных ему полномочий, в перечень которых не входит проверка реализуемого с публичных торгов имущества на предмет соответствия его расположения на местности с привлечением кадастровых инженеров и других специалистов; на момент проведения торгов и реализации спорных объектов недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали сведения о его обременении правами третьих лиц; неправомерно взысканы с ответчика, освобожденного от уплаты государственной пошлины при обращении в суды в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины.

Неправильное, с точки зрения Лошкаревой Н.П., применение судами норм материального и процессуального права, послужило поводом для обжалования ею принятых судебных актов. Помимо доводов, аналогичных по содержанию доводам кассационной жалобы ТУ Росимущества в Республике Бурятия, Лошкарева Н.П. дополнительно указывает на возможную правовую неопределенность в процессе исполнения судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции об обращении взыскания на заложенное имущество.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в письменном отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества в Республике Бурятия выражает согласие с ее доводами, просит жалобу удовлетворить.

Присутствующие в судебном заседании представители ТУ Росимущества в Республике Бурятия доводы по кассационной жалобе подтвердили, индивидуальный предприниматель Гордеев С.А. и его представитель возражали доводам кассационных жалоб, просили оставить без изменения принятые по делу судебные акты.

Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзыве, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, 26.09.2014 судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа, выданного Советским районным судом г. Улан-Удэ, вынесено постановление о передаче арестованного имущества Лошкаревой Н.П. на торги.

На основании пункта 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе, выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений.

12.11.2014 на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 05.11.2014 между ТУ Росимущества в Республике Бурятия, представляемого обществом с ограниченной ответственностью "Байкал-консалтинг" на основании государственного контракта N 0102100004914000003-0049828-01 от 25.02.2014 и доверенности N 03-01-973 от 25.02.2014 (продавец), и индивидуальным предпринимателем Гордеевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 18, по условиям которого в собственность последнего передано недвижимое имущество с существующими ограничениями (обременением) права (ипотека):

- нежилое здание производственного корпуса площадью 477,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тупик суконной фабрики, д. 6;

- земельный участок площадью 2 600 кв.м, кадастровый номер 03:24:032801:29, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, местоположение: Россия, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: здание, почтовый адрес ориентира - ул. Жердева, д. 12 А, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению юго-запад.

По акту приема-передачи от 18.11.2014 указанные объекты переданы покупателю.

Общая стоимость имущества составила 16 912 500 рублей (пункт 2.1 договора) и была полностью оплачена истцом платежными поручениями от 24.10.2014 N 207, от 10.11.2014 N 222, от 11.11.2014 N 223.

25.12.2014 зарегистрировано право собственности истца на приобретенное недвижимое имущество (свидетельства N 03-АА 608667, N 03-АА 608671).

В результате обследования земельного участка кадастровым инженером установлено, что внешние границы здания производственного корпуса площадью 477,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Тупик суконной фабрики, д. 6, частично расположены за пределами земельного участка с кадастровым номером 03:24:032801:29 и пересекают границы двух других земельных участков: 1) земельного участка с кадастровым номером 03:24:032802:144, принадлежащего ООО "НБЦ" и находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк", площадь пересечения - 15,36 кв.м и 2) земельного участка в составе неразграниченных земель в кадастром квартале 03:24:032801, площадь пересечения - 93,64 кв.м (заключение от 22.12.2014).

На претензию индивидуального предпринимателя Гордеева С.А. с требованием расторгнуть договор купли-продажи N 18 от 12.11.2014 и вернуть перечисленные денежные средства ТУ Росимущества в Республике Бурятия ответило отказом.

Полагая, что по договору купли-продажи N 18 от 12.11.2014 продавцом реализованы объекты недвижимости, не соответствующие условиям договора об их качестве, имеющие существенные и неустранимые недостатки, поскольку часть здания фактически находится на земельных участках, права на которые принадлежат третьим лицам, индивидуальный предприниматель Гордеев С.А. потребовал в арбитражном суде расторгнуть указанный договор на основании положений статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и вернуть уплаченную денежную сумму.

Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанций применили нормы статей 450, 452, 475, 460, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и признали доказанным факт продажи истцу имущества, не свободного от прав третьих лиц, что является существенным нарушением договора одной из сторон и, как следствие, основанием для расторжения договора купли-продажи.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

В то же время Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1).

Указанный принцип реализуется, в частности, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных в статье случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, несмотря на закрепленный принцип следования здания, сооружения судьбе земельного участка, из положений пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (действующей до 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации наоборот следует, что судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

Как следует из материалов дела, в полном соответствии вышеприведенным требованиям закона на торгах были реализованы совместно две недвижимые вещи - здание и находящийся под зданием земельный участок как единый комплекс, по одной цене, определенной за все имущество в целом.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, определены статьей 475 Кодекса в зависимости от характера обнаруженных недостатков, которые разграничены на существенные и несущественные.

При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 1 статьи 475 Кодекса).

Более жесткие последствия предусмотрены для случаев обнаружения существенных недостатков имущества, а именно - право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (в отношении недвижимого имущества требование о его замене исключается) (пункт 2 статьи 475 Кодекса).

Норма указанной статьи к существенным нарушениям требований к качеству товара относит неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Как следует из материалов дела, объективное состояние здания и земельного участка у покупателя не вызвало нареканий, физических недостатков, дефектов, препятствующих функциональному использованию приобретенных объектов недвижимости, не усматривается.

Кроме того, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, материалами дела не подтверждается наличие каких-либо обременений как на здание, так и на земельный участок.

Вместе с тем, приобретая производственный корпус и земельный участок, следует предположить, что для покупателя эти две вещи представляют интерес только как единый недвижимый объект и покупатель разумно полагался на то, что здание расположено в границах этого участка.

Как установлено в рамках рассматриваемого спора, после передачи имущества покупателю по договору купли-продажи N 18 от 12.11.2014 и перечисления денежных средств в оплату стоимости объектов недвижимости выяснилось, что здание производственного корпуса по ул. Тупик суконной фабрики, д. 6 г. Улан-Удэ фактически частично находится вне границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:032801:29, расположенного под зданием и выделенного для строительства производственной базы.

Данное обстоятельство не было известно при проведении аукциона и оговорено организатором торгов, однако, осведомленность о нем могла повлиять на решение индивидуального предпринимателя Гордеева С.А. приобрести спорную недвижимость либо являлась бы существенным ценообразующим фактором.

Таким образом, несмотря на то, что физические качества приобретенного имущества сохранены и в полной мере позволяют использовать и здание производственного корпуса, и земельный участок по назначению, суды правильно расценили расхождение границ двух спорных недвижимых объектов (выход внешних границ здания за границы земельного участка) в качестве существенных недостатков, которые, в том числе, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, принимая во внимание процедуру приведения границ земельного участка в соответствие, необходимость урегулирования создавшейся ситуации с правообладателями смежных земельных участков, необходимость кадастровых работ и т.п.

При таких обстоятельствах суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи N 18 от 12.11.2014 в соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску индивидуального предпринимателя Гордеева С.А.

Доводы, содержащиеся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает необоснованными и не опровергающими правильность указанного вывода.

Кроме того, эти доводы повторяют ранее заявленные в процессе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку в принятых судебных актах.

Вместе с тем, применяя нормы закона о неосновательном обогащении (абзац второй пункта 4 статьи 453, пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации) и взыскав с ТУ Росимущества в Республике Бурятия в пользу индивидуального предпринимателя Гордеева С.А. 16 912 500 рублей, перечисленных им по расторгнутому впоследствии договору, суд не учел следующего.

При расторжении договора согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 4 той же статьи в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Из содержания пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" также следует, что кондикционное обязательство может порождать нарушение эквивалентности встречных имущественных предоставлений по договору в той части, в которой согласованная сторонами эквивалентность таких предоставлений нарушена.

Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что предмет договора купли-продажи N 18 от 12.11.2014 - нежилое здание производственного корпуса площадью 477,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тупик суконной фабрики, д. 6, и земельный участок площадью 2 600 кв.м, кадастровый номер 03:24:032801:29 передан истцу по акту приема-передачи от 18.11.2014,

Платежными поручениями от 24.10.2014 N 207, от 10.11.2014 N 222, от 11.11.2014 N 223 индивидуальным предпринимателем Гордеевым С.А. произведена оплата по указанному договору в размере 16 912 500 рублей.

Таким образом, каждая из сторон сделки получила полное исполнение обязательства от контрагента, эквивалентность предоставлений не нарушена, следовательно, у суда не имелось оснований для взыскания с ответчика денежных средств в качестве неосновательного обогащения.

В данном случае, при расторжении договора и взыскании с ТУ Росимущества в Республике Бурятия в пользу индивидуального предпринимателя Гордеева С.А. денежных средств в размере 16 912 500 рублей суду во избежание образования на стороне истца неосновательного обогащения следовало одновременно обязать истца передать спорное имущество ответчику по акту приема-передачи, а ответчика - принять это имущество.

Ссылка ТУ Росимущества в Республике Бурятия на необоснованное возложение на него как на государственный орган бремени оплаты государственной пошлины, отклоняется как основанная на неверном толковании норм права.

В данном случае судебными актами взыскана не государственная пошлина, а распределены судебные расходы. Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года подлежат изменению на основании части 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые в части с неправильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года по делу N А10-1247/2015 (с учетом определения от 15 декабря 2015 года об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок), постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года по тому же делу изменить в части.

Резолютивную часть дополнить следующим абзацем:

"Обязать индивидуального предпринимателя Гордеева Сергея Александровича возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия по акту приема-передачи нежилое здание производственного корпуса площадью 477,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Тупик суконной фабрики, д. 6; земельный участок площадью 2 600 кв.м, кадастровый номер 03:24:032801:29, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, местоположение: Россия, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: здание, почтовый адрес ориентира - ул. Жердева, д. 12 А, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению юго-запад, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия - принять указанное имущество".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.