(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 декабря 2012 г. N Ф02-5106/12 по делу N А10-4317/2011 (ключевые темы: арендная плата - расторжение договора аренды - отключение - невозможность использования - ненадлежащее исполнение обязательств)
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 13 декабря 2012 г. N Ф02-5106/12 по делу N А10-4317/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 6 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Васиной Т.П.,
судей: Кореневой Т.И., Палащенко И.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Филипповой А.А.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Бурятия:
от открытого акционерного общества "Хлеб Улан-Удэ" генерального директора Шишмаревой Татьяны Николаевны (выписка из ЕГРЮЛ от 08.11.2011), представителя Конечных Юлии Степановны (доверенность N 01/2012-5 от 10.01.2012),
от негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Байкальский экономико-правовой институт" представитель Мороковой Екатерины Евгеньевны (доверенность от 01.06.2012),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Хлеб Улан-Удэ" и негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Байкальский экономико-правовой институт" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года по делу N А10-4317/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Устинова Н.В.; суд апелляционной инстанции: Клочкова Н.В., Макарцев А.В., Юдин С.И.),
установил:
открытое акционерное общество "Хлеб Улан-Удэ" (ИНН 0323036484, ОГРН 1020300896747, далее - ОАО "Хлеб Улан-Удэ") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Байкальский экономико-правовой институт" (ИНН 0326008661, ОГРН 1020300989499, далее - НОУ ВПО "БЭПИ") о взыскании 6 005 353 рублей 12 копеек, из которых 3 883 865 рублей 82 копейки - сумма задолженности по арендной плате за период с августа 2011 года по 22 мая 2012 года, 262 439 рублей 30 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 02.08.2011 по 22.05.2012, 200 000 рублей - штрафа за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения в установленный договором срок, 1 659 048 рублей - убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по ремонту арендованных помещений, расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011 и возложении обязанности возвратить арендованное имущество с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
10.05.2012 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" представило письменный отказ от искового требования о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года иск удовлетворен в части взыскания с НОУ ВПО "БЭПИ" в пользу ОАО "Хлеб Улан-Удэ" 2 475 418 рублей 70 копеек, из которых 399 994 рубля 85 копеек - сумма задолженности по арендной плате за август 2011 года, 400 000 рублей - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011 года, 16 375 рублей 85 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы, 1 659 048 рублей - убытки, причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 07/2010-1 от 01.04.2011, в остальной части исковых требований отказано.
В части требований о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010 производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом истца от заявленного требования.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года решение суда первой инстанции изменено, принят отказ ОАО "Хлеб Улан-Удэ" от иска и прекращено производство по делу в части расторжения договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010. Иск удовлетворен в части взыскания с НОУ ВПО "БЭПИ" в пользу ОАО "Хлеб Улан-Удэ" 799 994 рублей 85 копеек - задолженности по арендной плате; 102 482 рублей 62 копеек - пени за просрочку внесения арендной платы, 1 659 048 рублей - убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств (стоимость косметического ремонта), 853 рубля - расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, - всего 2 562 378 рублей 47 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Хлеб Улан-Удэ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года отменить.
Заявитель ссылается на неправомерность вывода суда апелляционной инстанции о прекращении арендных отношений до 04.01.2012, и соответственно, необоснованности взысканных сумм.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 01.04.2010 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" (арендодатель) и НОУ ВПО "БЭПИ" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 07/2010-1, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору, принадлежащие ОАО "Хлеб Улан-Удэ" на праве собственности нежилые помещения в здании главного корпуса Хлебозавода N 6, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Пирогова, 1 площадью 2665,90 кв.м во временное пользование для использования в качестве административных и учебных помещений на срок с момента подписания договора до 28.02.2011.
Согласно пункту 3.1 договора от 01.04.2010 N 07/2010-1 арендатор оплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату в размере 400 000 рублей.
По акту приема-передачи от 01.04.2010 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" передало, а НОУ ВПО "БЭПИ" принял нежилые помещения общей площадью 2665,90 кв.м, расположенные на 1, 2, 3, 4 этажах главного корпуса Хлебозавода N 6.
Письмом N 115 от 13.09.2011 ОАО "Хлеб Улан-Удэ" известило НОУ ВПО "БЭПИ" об отключении подачи электроэнергии с 14.09.2011 в связи с проведением противопожарных профилактических мероприятий и подготовкой к работе трансформаторной подстанции (ТП-528) к зимнему периоду (ремонтными работами фидеров).
Уведомлением N 431 от 30.09.2011 ответчик известил истца об освобождении с 01.10.2011 занимаемых помещений и прекращений договора аренды, мотивировав это грубым нарушением арендодателем условий договора: отключением в помещениях с 14.09.2011 освещения, что привело к остановке учебного процесса и невозможности использования здания по назначению. С уведомлением ответчик направил истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 30.09.2011 о сдаче арендатором помещений 1, 2, 3, 4 этажей главного корпуса Хлебозавода N 6 площадью 2665,90 кв.м.
ОАО "Хлеб Улан-Удэ", получив 04.10.2011 уведомление N 431 от 30.09.2011, акт приема-передачи от 30.09.2011 не подписало, направило ответчику соглашение от 04.10.2011 о расторжении договора аренды N 07/2010-1 от 01.04.2010 и письмо N 128 от 04.10.2011, которым известил о намерении отказаться от дальнейшего сотрудничества, и предложил в срок до 14.10.2011 передать помещения по передаточному акту либо оплатить долг в полном размере, произвести ремонтные работы по восстановлению всех повреждений, выполнить текущий (косметический ремонт).
Неисполнение ответчиком указанных требований явилось основанием для обращения ОАО "Хлеб Улан-Удэ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражными судами установлено, что спорный договор был расторгнут по соглашению сторон с 04.10.2011, что подтверждается представленными в материалы дела документами, письменная форма соглашения о расторжении договора была соблюдена путем обмена письмами.
Помещения оказались во владении истца 03.10.2011, что следует из письма истца N 134 от 07.10.2011 о выявленных при осмотре повреждениях помещений. Нахождение спорных помещений во владении истца с октября 2011 года подтверждается также заключением N 69/2011 от 21.10.2011 специалистов ООО "Регион-Эксперт", которые по поручению ОАО "Хлеб Улан-Удэ" осматривали все спорные помещения 6 и 13 октября 2011 года. Истец полученный от ответчика акт о передаче имущества не подписал, препятствий для указания в акте даты фактической передачи имущества в его владение не имелось.
Удовлетворяя частично исковые требования, арбитражные суды исходили из того, что действия истца по отключению энергопринимающих устройств от трансформаторной подстанции нарушают права арендатора.
По условиям договора помещения предназначены для использования в качестве административных и учебных целях, прекращение подачи электроэнергии в арендованные помещения привело к невозможности использования их в указанных целях.
Истец письмом N 115 от 13.09.2011 фактически известил ответчика о невозможности использования имущества по назначению в связи с отключением с 14.09.2011 электроэнергии. Ответчик при таких обстоятельствах был вынужден прекратить пользование имуществом и возвратить его арендодателю.
Между тем, суд, указывая, что основанием прекращения договора является соглашение сторон, достигнутое путем обмена письмами, не учел, что они содержат разные основания для прекращения обязательств (нарушение условий договора как арендатором, так и арендодателем). Фактически соглашение сторонами не было достигнуто.
Выводы судов не соответствуют положениям статей 8, 308, 310, 330, 395, 450, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что судами первой и апелляционной инстанций неполно исследованы обстоятельства дела, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом положений статей 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оценить обстоятельства досрочного расторжения договора, определив дату и основание прекращения обязательств.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 мая 2012 года по делу N А10-4317/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 года по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Т.П. Васина |
Судьи | И.И. Палащенко |
