Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2012 г. N Ф02-4149/12 по делу N А33-17315/2011 (ключевые темы: залог - участник долевого строительства - участие в долевом строительстве - объекты незавершенного строительства - объекты долевого строительства)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелега Д.И.,

судей: Пущиной Л.Ю., Чупрова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Оргоевым П.Н.,

с участием судьи Арбитражного суда города Москвы, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Пономарёвой Т.В., при ведении протокола отдельного процессуального действия помощником судьи Сухаревой Г.А.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде города Москвы представителя компании с ограниченной ответственностью "НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД" Непомнящих Антона Геннадьевича (доверенность от 09.12.2011),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу компании с ограниченной ответственностью "НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2012 года по делу N А33-17315/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В.; суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Белан Н.Н., Хасанова И.А.),

установил:

компания с ограниченной ответственностью "НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИЗ ЛИМИТЕД" (далее - компания) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- о признании незаконным бездействия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - управление Росреестра), выразившегося в неосуществлении внесения записи в подраздел III-4, в графу "Особые отметки регистратора" Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о залогах, сохранившихся у компании в силу пункта 1 части 2 статьи 12.1, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в отношении создаваемых объектов недвижимости (квартир), расположенных по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5, ранее зарегистрированных по договорам участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216;

- об обязании управления Росреестра внести в подраздел III-4, в графу "Особые отметки регистратора" ЕГРП сведения о залогах, сохранившихся у компании в силу пункта 1 части 2 статьи 12.1, пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в отношении создаваемых объектов недвижимости (квартир), расположенных по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5, ранее зарегистрированных по договорам участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Сибстоун" (далее-ЗАО "Сибстоун") и Чумак Дмитрий Александрович.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2012 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, компания обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В кассационной жалобе заявитель выражает несогласие с выводом судов о том, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства отдельно на конкретные квартиры, являющиеся частями многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представитель компании подтвердил позицию, изложенную в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу управление Росреестра указывает на необоснованность изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Управление Росреестра и другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N N 14720, 14721, 14722, 14725, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет от 24.08.2012), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2010 года по делу N А33-2805/2009, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в третью очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества "Сибстоун" (далее - ЗАО "Сибстоун") включено требование компании в размере 98 492 898 рублей 24 копеек, как требование, обеспеченное залогом.

Судами также установлено, что между ЗАО "Сибстоун" и компанией заключены договоры участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216, зарегистрированные управлением Росреестра 25.09.2007 и 08.10.2007 соответственно, предметом которых является постройка многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5. Земельному участку, на котором расположен жилой дом, присвоен кадастровый номер 24:50:0000000:0106.

04.07.2009 и 12.08.2009 компанией в адрес ЗАО "Сибстоун" были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров на участие в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2010 года по делу N А33-2805/2009 ЗАО "Сибстоун" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

31.08.2010 компания обратилась в управление Росреестра с заявлениями о внесении в ЕГРП записей о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216 в отношении объектов долевого строительства в строящемся жилом доме по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, 5.

На основании заявления компании от 31.08.2010 управлением Росреестра в раздел III-4 ЕГРП внесены записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216.

В обращении к управлению Росреестра от 06.04.2011 компания просила предоставить письменное подтверждение того, что в настоящее время сохраняется залог на объекты по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина.

В письме от 24.10.2011 N 101/2011, адресованном управлению Росреестра, компания указала на отказ от договоров участия в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216 и включение требований компании в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченных залогом, в связи с чем в пользу компании должен быть зарегистрирован залог на объекты, находящиеся по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина.

08.02.2012 компания обратилась с заявлением в управление Росреестра о государственной регистрации ипотеки на земельный участок N 24:50:0000000:0106, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома по адресу:

г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина.

Выпиской из ЕГРП от 02.03.2012 в отношении прав на земельный участок N 24:50:0000000:0106 по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина на срок с 02.05.2007 по 27.02.2012 установлено обременение права аренды земельного участка в пользу указанных в ней участников долевого строительства и компании.

Полагая, что у компании возникло право залога на объекты долевого строительства по договорам в долевом строительстве от 26.07.2007 N 213 и от 16.09.2007 N 216, сохраняющееся до настоящего времени, а невнесение сведений о залоге в ЕГРП нарушает права компании, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований арбитражные суды исходили из того, что Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры, являющиеся частями многоквартирного жилого дома.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 названного Закона.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

По смыслу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (а не объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства) считаются в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства, а не с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что доказательств регистрации права собственности ЗАО "Сибстоун" на спорный объект незавершенного строительства заявителем в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований заявителя.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Красноярского края, руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу от отказе в удовлетворении заявленных требований, а Третий арбитражный апелляционный суд - оставлении решения суда первой инстанции без изменения.

Указание заявителя на возможность внесения в ЕГРП записи о залоге в отношении конкретных квартир в многоквартирном доме несостоятельно, поскольку объект незавершенного строительства является разновидностью недвижимого имущества. Особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что этот объект, в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, до его ввода в эксплуатацию имеет все признаки неделимой вещи.

В свою очередь Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено возникновение в процессе строительства право залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры (нежилые помещения), являющиеся частями многоквартирного жилого дома.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения от 16 апреля 2012 года и постановления от 3 июля 2012 года, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2012 года по делу N А33-17315/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.