Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-5198/15 по делу N А51-31904/2014 (ключевые темы: перенаем - согласие арендодателя - субаренда - передача прав - раскрытие информации)

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны:

- Ожелевская С.А., представитель по доверенности N 25 АА 1173736 от 31.10.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК":

- Ожелевская С.А., представитель по доверенности б/н от 01.06.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны

на решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015;

по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебов

по иску открытого акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие"

к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне, обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК"

о признании сделки недействительной

Открытое акционерное общество "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ОГРН 1062538079856, ИНН 2538099431, место нахождения: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее - ОАО "Примавтодор", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне (ОГРНИП 311582611000061, ИНН 581266937207; далее - ИП Абушаева Р.Л., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК" (ОГРН 1145826000132, ИНН 5812902611, место нахождения: 692524, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Котовского, 17А; далее - ООО "Товарищество-ТК") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1192/2011 от 28.12.2011, применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО "Товарищество-ТК" возвратить ИП Абушаевой Р.Л. права и обязанности арендатора здания и земельного участка по договору аренды (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Абушаева Р.Л., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель указывает на несоответствие законодательству выводов судов относительно признания недействительной сделкой соглашения от 29.09.2014 ввиду отсутствия согласия арендодателя на совершение этой сделки. По мнению заявителя, направленное в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011 соответствует положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ и статье 22 Земельного кодекса РФ. Кроме того, приводит доводы о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Также ссылается на судебную практику по аналогичным делам.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Примавтодор" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 24.11.2015 объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 01.12.2015, информация о котором размещалась на официальном сайте Арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП Абушевой Р.Л. настаивал на доводах кассационной жалобы и дал по ним пояснения. Представитель ООО "Товарищество-ТК" поддержал доводы заявителя кассационной жалобы. ОАО "Примавтодор", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2011 между ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаевой Р.Л. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: здание - котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв.м (лит.А), адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6 400 кв.м, кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.

Срок действия договора установлен с 28.12.2011 по 27.12.2026.

Пунктом 1.5 договора определено, что арендатор вправе сдавать арендованное здание и земельный участок в субаренду, предоставлять здание и земельный участок в безвозмездное пользование.

В дальнейшем между ИП Абушаевой Р.Л. (цедент) и ООО "Товарищество-ТК" (цессионарий) 29.09.2014 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (далее - спорное соглашение).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

30.09.2014 ИП Абушаева Р.Л. направила в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании спорного соглашения.

Считая, что ввиду отсутствия согласия арендодателя на перенаем арендованного имущества соглашение от 29.09.2014 является недействительной (ничтожной) сделкой, ОАО "Примавтодор" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ N 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из содержания пункта 1.5 договора аренды от 28.12.2011, арендодатель дал согласие арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование.

Однако в силу прямого указания статьи 615 Гражданского кодекса РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.

Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды, либо на него должно быть получено согласие арендодателя.

Поскольку в договоре аренды от 28.12.2011 право арендатора передавать имущество в перенаем оговорено не было, а отдельного согласия арендодателя ИП Абушаева Р.Л. не получила, суды обеих инстанций правильно применив приведенные выше нормы права, обоснованно признали оспариваемую сделку недействительной. Выводы судов о недействительности сделки соответствуют также разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 25.

Доводы кассационной жалобы ИП Абушаевой Р.Л. о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду, отклоняются по вышеприведенным основаниям, так как в настоящем случае произошла не сдача имущества в субаренду (поднаем), а передача прав арендатора по договору (перенаем).

Ссылка ИП Абушаевой Р.Л. на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, обоснованно отклонена судами обеих инстанций с указанием на то, что приведенная норма регулирует правоотношения по аренде земельных участков, в то время как предметом правоотношений, сложившихся между ИП Абушаевой Л.Л. и ОАО "Примавтодор", является здание котельной, а право пользования земельным участком, на котором расположено указанное здание и который необходим для его эксплуатации, передается вместе с ним в силу положений статьи 652 Гражданского кодекса РФ.

Доводы кассационной жалобы о наличии иной судебной практики по другим делам с ее участием, аналогичные доводам, приведенным ею в апелляционном суде, подлежат отклонению с учетом различия фактических обстоятельств этих дел, на что правомерно указал апелляционный суд. Так в ранее рассмотренных делах судами было установлено фактическое согласие арендодателя на перенаем, выражавшееся в осуществлении проверки пользования имуществом новым арендатором и получением от него арендной платы. В настоящем деле таких обстоятельств судами не установлено.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.