Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2012 г. N Ф03-3262/12 по делу N А73-15651/2011 (ключевые темы: объекты недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности - военный округ - государственная регистрация прав - договор купли-продажи)

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Карпушиной Т.Н., Саранцевой М.М.

при участии

от ОАО "СУ ДВО": Якимов О.А., доверенность от 09.04.2012 б/н

от других участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Строительное управление Дальневосточного военного округа"

на решение от 17.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012

по делу N А73-15651/2011 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Манник С.Д., в апелляционном суде судьи Балинская И.И., Сапрыкина Е.И., Швец Е.А.

По заявлению открытого акционерного общества "Строительное управление обустройства войск Дальневосточного военного округа"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

третье лицо: открытое акционерное общество "Строительное управление Дальневосточного военного округа"

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности

Открытое акционерное общество "Строительное управление обустройства войск Дальневосточного военного округа" (далее - ОАО "СУОВ ДВО", ОГРН 1092724003668, место нахождения: 680014, г. Хабаровск, ул. Иркутская, 8) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра, ОГРН 104270170116, место нахождения: 680000, г.Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74) от 23.09.2011 N N 01/052/2011-558 - 01/052/2011-567 об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на десять объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1А.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Строительное управление Дальневосточного военного округа" (далее - ОАО "СУ ДВО", ОГРН 1092722003395, место нахождения: 680014, г. Хабаровск, ул. Георгиевская, 21).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012, заявление ОАО "СУОВ ДВО" удовлетворено.

В кассационной жалобе ОАО "СУ ДВО" в лице конкурсного управляющего просит названные судебные акты отменить и в удовлетворении заявления ОАО "СУОВ ДВО" отказать.

В обоснование жалобы приведены доводы о том, что договоры купли-продажи объектов недвижимости от 14.07.2010 и от 15.07.2010, заключенные между ОАО "СУ ДВО" (продавец) и ОАО "СУОВ ДВО" (покупатель), на основании которых ОАО "СУОВ ДВО" обратилось в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности, являются недействительными сделками, поскольку заключены заинтересованными лицами, в преддверии банкротства ОАО "СУ ДВО", с целью вывода его имущества и причинения вреда его кредиторам. Судами эти обстоятельства не учтены. На момент заключения договоров у продавца отсутствовало право собственности на земельный участок под объектами недвижимости. В договорах купли-продажи не были указаны сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке, поэтому отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права является законным. Суд апелляционной инстанции необоснованно не принял от ОАО "СУ ДВО" дополнительные доказательства, которые не могли быть представлены им в суд первой инстанции.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ОАО "СУ ДВО" поддержал доводы жалобы и дал по ней пояснения.

Представители ОАО "СУОВ ДВО" и Управления Росреестра, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ.

Как установлено судами двух инстанций, между ОАО "СУ ДВО" (продавец) и ОАО "СУОВ ДВО" (покупатель) заключены договоры купли продажи недвижимости:

- от 14.07.2010 - в отношении производственно-административного здания (литер В, В1, В2) общей площадью 7 538, 5 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 25 720 кв. м, кадастровый номер 27:23:050413, разрешенное использование - под существующие строения, по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1А (с учетом дополнительного соглашения от 15.07.2010);

- от 15.07.2010 - в отношении производственно-административного здания (Лит. А, А1, А2) общей площадью 1 530, 4 кв. м; здания проходной (Лит. Б) площадью 116, 1 кв. м; здания кислородная лампа (Лит. Д) площадью 63, 4 кв.м; сооружения водопровод (Лит. VIII) протяженностью 44 п. м; сооружения канализация (Лит VI) протяженностью 148, 63 п. м; сооружения теплотрасса (Лит. IV) протяженностью 69, 2 п. м; сооружения кабельные сети (Лит. VII) протяженностью 6,160 км; сооружения автодороги и площадки (Лит V); сооружения ограждение забор (благоустройство); сооружения автозаправочная станция (Лит. III), расположенных на земельном участке площадью 25 720 кв. м, кадастровый номер 27:23:050413, разрешенное использование - под существующие строения, по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1А (с учетом дополнительного соглашения от 15.07.2010).

В пунктах 1.2 договоров указано, что все объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании приказа Министерства обороны РФ от 25.05.2009 N 466 "Об условиях приватизации федерального государственного предприятия "Строительное управление Дальневосточного военного округа Минобороны России" и передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса предприятия от 28.05.2009.

Объекты недвижимости, перечисленные в договорах купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010, переданы продавцом покупателю по актам приема-передачи от 15.07.2010.

07.04.2011 ОАО "СУ ДВО" (продавец) и ОАО "СУОВ ДВО" (покупатель) одновременно обратились с заявлениями в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности, а ОАО "СУ ДВО" - еще и за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности на объекты недвижимости.

01.08.2011 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация права собственности ОАО "СУ ДВО" на десять объектов недвижимости, перечисленных в договорах купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010.

Однако в государственной регистрации перехода права собственности на эти же объекты недвижимости от ОАО "СУ ДВО" к ОАО "СУОВ ДВО" Управлением Росреестра было отказано (решения от 23.09.2011 N 01/052/2011-558 - N 01/052/2011-567).

Отказ обоснован ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и мотивирован тем, что представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: в нарушение статьи 554 ГК РФ договоры купли-продажи и дополнительные соглашения к ним не содержат данных, позволяющих определенно установить данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По мнению Управления Росреестра, сведения о земельном участке площадью 25 720 кв. м по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1А с кадастровым номером 27:23:050413 требуют уточнения кадастрового номера, поскольку в ЕГРП содержатся сведения о земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая с кадастровым номером 27:23:050413:19, иной площадью и с зарегистрированным обременением.

Данный отказ послужил основанием для обращения ОАО "СУОВ ДВО" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд, установив фактические обстоятельства возникшего спора, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, пришли к обоснованному выводу о несоответствии закону отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности.

Как правильно указано в судебных актах, договоры купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010 с учетом дополнительных соглашений к ним содержат полные данные, позволяющие определенно установить и идентифицировать отчуждаемые объекты недвижимости и их расположение по адресу: г. Хабаровск, ул. Путевая, 1А на едином земельном участке площадью 25 720 кв. м с кадастровым номером 27:23: 050413. Нарушения статьи 554 ГК РФ судами не установлено.

Суды признали, что отдельные земельные участки в составе земельного участка с кадастровым номером 27:23:050413, на котором расположены 10 объектов недвижимости, и сам земельный участок с указанным кадастровым номером не являются предметом отчуждения по договорам купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010, поэтому требования Управления Росреестра о конкретизации отдельных земельных участков под каждым из объектов недвижимости расценены судами как не основанные на нормах права, а потому - как необоснованные.

Кроме того, суды правильно указали, что 01.08.2011 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация права собственности (ранее возникшего) ОАО "СУ ДВО" на те же объекты недвижимости, в отношении которых одновременно с заявлением ОАО "СУ ДВО" было подано заявление ОАО "СУОВ ДВО" о государственной регистрации перехода права собственности. При государственной регистрации права собственности ОАО "СУ ДВО" на 10 объектов недвижимости у Управления Росреестра не возникло сомнений относительно места нахождения и расположения этих объектов на земельном участке.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали, что с учетом конкретных обстоятельств дела и представленных в дело доказательств отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности, оформленный решениями от 23.09.2011 N 01/052/2011-558 - N 01/052/2011-567, является необоснованным, не соответствует положениям статьи 554 ГК РФ, абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации и нарушает права ОАО "СУОВ ДВО" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, которые оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что суды не приняли во внимание недействительность договоров купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010, судом кассационной инстанции отклоняются.

Те основания недействительности договоров, на которые указывает заявитель кассационной жалобы, свидетельствуют об оспоримости сделок, а не об их ничтожности. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ недействительность оспоримой сделки должна быть установлена решением суда. Между тем заявитель кассационной жалобы не представил в материалы дела вступивший в законную силу судебный акт о признании договоров от 14.07.2010 и от 15.07.2010 недействительными.

Кроме того, как видно из оспариваемых решений Управления Росреестра от 23.09.2010, такое основание отказа в государственной регистрации перехода права собственности как недействительность сделок регистрирующим органом не указывалось, следовательно, оно не могло быть предметом рассмотрения арбитражных судов.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у продавца права собственности на земельный участок, на котором расположены проданные объекты недвижимости, не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку такое основание отказа в государственной регистрации права Управлением Росреестра также не указывалось. К тому же отсутствие у продавца объектов недвижимости права собственности на земельный участок под этими объектами само по себе не свидетельствует об отсутствии у него права распоряжаться объектами недвижимости и не свидетельствует о недействительности сделки.

Довод кассационной жалобы о несоответствии договоров купли-продажи от 14.07.2010 и от 15.07.2010 требованиям статьи 554 ГК РФ судом кассационной инстанции во внимание не принимается как направленный на переоценку доказательств и выводов судов, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Непринятие апелляционным судом дополнительных доказательств, представленных ОАО "СУ ДВО", не свидетельствует о незаконности постановления от 26.04.2012 и не является безусловным основанием для его отмены.

С учетом изложенного принятые по делу решение от 17.02.2012 и постановление от 26.04.2012 не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 17.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А73-15651/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.