Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июля 2010 г. по делу N А56-4568/2009 В удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения отказано, поскольку в деле нет доказательств, подтверждающих, что на момент размещения спорной вывески на стене дома в нем имелись иные собственники вторичных объектов недвижимости, кроме застройщика, которым являлся ответчик, следовательно, истцом не доказано нарушение действиями ответчика прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от ТСЖ "Шушары" Дмитриева В.В. (доверенность от 24.04.2009), от ООО "СК "Дальпитерстрой" Серкутьева И.В. (доверенность от 02.06.2009),

рассмотрев 19.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "Шушары" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2009 (судья Раздобреева Н.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-4568/2009,

установил:

Товарищество собственников жилья "Шушары" (далее - ТСЖ "Шушары") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой" (далее - ООО "СК "Дальпитерстрой") об обязании:

- демонтировать установленную ответчиком наружную рекламу на фасаде многоквартирного жилого дома N 40, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская;

- внести арендную плату по договору от 10.01.2005, исходя из расчета 1 000 рублей за один квадратный метр площади баннера за весь период размещения рекламы на фасаде здания.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика демонтировать упомянутую рекламу, взыскать с ответчика 387 000 рублей неосновательного обогащения за период с 10.08.2006 по 16.10.2009 и 6 000 рублей расходов по оценке.

Решением суда от 23.10.2009 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 09.04.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТСЖ "Шушары" просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск, либо оставить иск без рассмотрения, если суд сочтет, что у истца отсутствует право на предъявление иска в арбитражный суд.

Податель жалобы ссылается на следующее: ответчик, являвшийся застройщиком упомянутого жилого дома, вправе был по своему усмотрению разместить рекламу на объекте незавершенного строительства, так как жилого дома, как объекта недвижимого имущества ещ, не существовало; договор о предоставлении рекламного места от 10.01.2005 недействителен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как ТСЖ не вправе было распоряжаться объектом незавершенного строительства; появление нового объекта гражданских прав - жилого дома произошло после приемки дома государственной комиссией 09.12.2005 и его передачи ТСЖ 16.05.2006 по акту, это произошло позднее подписания упомянутого договора.

Податель жалобы, ссылаясь на пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", считает, что с момента появления общего имущества ответчик обязан был получить согласие собственников общего имущества и зарегистрировать договор, поскольку срок его действия более года.

Податель жалобы указывает, что договор о предоставлении рекламного места заключен до передачи ответчиком истцу здания, полагает, что с момента появления общего имущества у ответчика отсутствуют основания для пользования стеной дома как элементом общего имущества здания.

По мнению подателя жалобы, с указанного момента ответчик должен был получить согласие сособственников общего имущества и зарегистрировать договор.

По мнению подателя жалобы, неправильным является вывод апелляционного суда о том, что государственная регистрация договора не требовалась, поскольку статья 651 ГК РФ, применяемая в данном случае по аналогии, действовала на момент появления общей собственности; апелляционный суд ошибочно посчитал, что истец не уполномочен собственниками общего имущества в жилом доме на предъявление иска; ответчику принадлежит нежилое помещение в доме 40 литера Б, а не в доме 40 литера А, что следует из плана объекта недвижимости и технического паспорта, поэтому истец не нуждался в наделении его полномочиями на обращение в суд ответчиком; не обоснован вывод апелляционного суда о необходимости единогласного решения собственников общего имущества в жилом доме о наделении истца полномочиями на обращение в арбитражный суд; для распоряжения общим имуществом достаточно более 2/3 голосов собственников, в связи с чем истец имел право на обращение с иском в арбитражный суд; апелляционный суд, посчитав, что у истца отсутствует право на иск, должен был не отказать в иске, а оставить иск без рассмотрения, что не лишило бы истца права обратиться в суд общей юрисдикции, в данном случае, по мнению подателя жалобы, обращение в суд общей юрисдикции невозможно, что неправомерно ограничивает его конституционное право на доступ к правосудию.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ТСЖ "Шушары" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "СК "Дальпитерстрой" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В соответствии с пунктом 1.4 устава ТСЖ "Шушары" в управлении товарищества находятся многоквартирные дома 38 и 40, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, п. Шушары, ул. Пушкинская.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и не оспаривается участвующими в деле лицами, ТСЖ создано на основании решения от 05.10.2004 N 1 единственного учредителя - застройщика указанных домов, которым являлся ответчик, и зарегистрировано 12.10.2004 за государственным регистрационным номером 1047855107761, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" (заказчик) и ТСЖ "Шушары" (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.

Пунктом 1.2. договора срок его действия установлен до 31.12.2015.

Ссылаясь на то, что реклама на фасаде многоквартирного дома размещена ООО "СК "Дальпитерстрой" в нарушение пункта 4 статьи 19, статей 44 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а договор от 10.01.2005 является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, так как заключен в нарушение действовавшего в период его заключения пункта 4 статьи 8, подпункта 2 пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", поскольку стена многоквартирного дома является общим имуществом дома и распоряжение этим имуществом, в том числе передача его в аренду, должно осуществляться по соглашению всех собственников помещений многоквартирного дома, ТСЖ "Шушары" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сочтя, что истцом пропущен срок исковой давности, признав недоказанным, что при заключении договора были нарушены права и интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, установил, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Вместе с тем, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что не доказан факт нарушения упомянутым договором прав и интересов собственников помещений многоквартирного дома. Апелляционный суд указал в постановлении, что государственная регистрация договора законодательством, действующим на момент его заключения, не требовалась; пользование имуществом на основании договора аренды исключает применение к спорным правоотношениям главы 60 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд указал, что наличие у истца полномочий на предъявление иска не подтверждено документально. При этом суд сослался на то, что в спорном доме имеются нежилые помещения, находящиеся в собственности ответчика, не все собственники квартир являются членами ТСЖ, волеизъявление указанных лиц на предъявление настоящего иска не подтверждено, протокол общего собрания членов ТСЖ и протокол заседания счетной комиссии общего собрания членов ТСЖ надлежащими доказательствами наличия у истца права на предъявление настоящего иска не могут быть признаны, так как данные документы не являются решением, соглашением всех собственников общего имущества дома.

Суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен. Истец 29.01.2009 обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за период с 10.08.2006 по 16.10.2009. Следовательно, трехгодичный срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, о взыскании неосновательного обогащения за указанный период на момент предъявления иска не истек.

Однако вывод апелляционного суда об отсутствии у истца полномочий на предъявление настоящего иска сделан на основании неправильного применения норм материального права.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме. Порядок проведения и принятия решений общим собранием установлены статьями 45, 46 и 47 ЖК РФ. Статьей 46 этого же кодекса не предусмотрена необходимость принятия единогласного решения всеми собственниками помещений в доме по какому-либо вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В силу пункта 6 той же статьи собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против принятия решения, вправе обжаловать его в суд, если решение принято с нарушением требований ЖК РФ и нарушает права и законные интересы данного собственника.

Из толкования приведенных правовых норм в совокупности можно сделать вывод о том, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решения всеми собственниками.

Как видно из материалов дела, ТСЖ представило протокол общего собрания членов ТСЖ "Шушары" от 05.06.2008 N 2, согласно которому собственниками большинством не менее двух третей голосов приняты решения, в частности, поручить ТСЖ обратиться в арбитражный суд с иском к ООО "СК "Дальпитерстрой" о снятии рекламы и об оплате ТСЖ размещенной рекламы за весь период е, размещения. Указанные решения никем из домовладельцев не обжалованы, недействительными в судебном порядке не признаны, оснований считать данные решения не имеющими юридической силы не имеется.

Таким образом, при наличии решения общего собрания собственников о наделении ТСЖ полномочиями на обращение в арбитражный суд с настоящим иском вывод апелляционного суда об отсутствии у ТСЖ "Шушары" права на предъявление настоящего иска следует считать основанным на неправильном применении норм материального права.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпунктам "в", "г" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 упомянутого Кодекса (в редакции, действовавшей на момент предъявления Товариществом иска и принятия судом решения) к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.

Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания", согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.

Факт размещений спорного объекта на стене многоквартирного дома, ответчиком не оспаривался. Вместе с тем, как следует из материалов дела и признается сторонами, до момента обращения с настоящим иском в арбитражный суд ТСЖ "Шушары" не предъявляло ООО "СК "Дальпитерстрой" претензии по поводу нахождения баннера на стене дома, а после обращения в арбитражный суд упомянутый баннер с фасада дома ответчиком демонтирован. Указанное обстоятельство признает и истец.

В деле нет доказательств, подтверждающих, что на момент размещения спорной вывески на стене дома в нем имелись иные собственники вторичных объектов недвижимости, кроме застройщика, которым являлся ООО "СК "Дальпитерстрой".

Кроме того, из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что за размещение вывески на стене дома ответчиком уплачено истцу денежное вознаграждение во исполнение договора от 10.01.2005. В деле не имеется достаточных доказательств, подтверждающих факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца. Экспертное заключение таким доказательством признано быть не может, поскольку оно проведено только на основании заявления истца, ответчик же не был уведомлен о его проведении, следовательно, не имел возможности изложить свои доводы и возражения, представить доказательства. Следовательно, не имеется оснований сделать вывод о том, что выплаченное ответчиком истцу денежное вознаграждение за размещение вывески на стене дома является недостаточным, соответственно нет оснований считать, что ответчик сберег денежные средства за счет истца.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод, сделанный судами первой и апелляционной инстанций о том, что не доказано нарушение действиями ответчика прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А56-4568/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Товарищества собственников жилья "Шушары" - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июля 2010 г. по делу N А56-4568/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника