(1).jpg)
Решение Арбитражного суда Приморского края от 25 июля 2007 г. N А51-4157/2007 28-132 Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (извлечение)
Решение Арбитражного суда Приморского края
от 25 июля 2007 г. N А51-4157/2007 28-132
(Извлечение)
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (далее - ТУ ФАУФИ по ПК) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Владивосток Авиа" (далее - ОАО "Владивосток-Авиа") о взыскании 9 176 358 руб. 34 коп., составляющие задолженность по аренде в сумме 8 415 864 руб. 16 коп., пеню в сумме 760 494 руб. 18 коп. за период с 01.02.2006 по 31.03.2007.
Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что в связи с наличием возникшей задолженности по арендной плате истец начислил пеню, просит взыскать долг и пеню.
Ответчик иск не признает, полагает, что арендодатель неправомерно не производит зачет затрат на капитальный ремонт, полагает, что произвел капитальный ремонт имущества по сумме, значительно превышающей размер предъявляемой задолженности.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее:
28.04.2001 между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ОАО "Владивосток-Авиа" (арендатор) заключен договор N 210/01 аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности - имущественного комплекса, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 41, для использования под уставную деятельность.
Перечень имущества, переданного в аренду, содержится в Приложении к договору аренды и включает в себя аэродром Озерные ключи, перрон аэропорта, взлетно-посадочную полосу, дом обогрева на перроне, три ограждения из колючей проволоки, здание электростанции, водопровод, очистные сооружения, пожарный пост, трансформаторную подстанцию-2, трансформаторную подстанцию-3, канализационные сети, пожарный водоем, ливневые сети, прокол под ж/д полотном.
Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2001 по 31.03.2011 (пункт 2 раздела I (Общие условия) договора аренды).
В соответствии с пунктом 1 раздела III (Расчеты по договору) договора аренды размер арендной платы в месяц составляет 1 052 757 руб. 96 коп. (без учета НДС) и вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 1 раздела IV (Особые условия) договора аренды установлено, что при проведении арендатором капитального ремонта арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы при условии предварительного согласования с Арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления Арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.
В связи с созданием ТУ ФАУФИ по ПК и прекращением полномочий Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Приморского края, 01.06.2006 ТУ ФАУФИ по ПК и ОАО "Владивосток-Авиа" было подписано дополнительное соглашение N 43 к договору аренды, касающееся наименование арендодателя, размера и порядка внесения арендной платы, ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, а также перечня недвижимого имущества, переданного в аренду (Приложение к договору).
Размер арендной платы по договору аренды в редакции дополнительного соглашения N 43 стал составлять 1 350 237 руб. в месяц (без учета НДС).
В соответствии с приложением к дополнительному соглашению N 43 перечень объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в аренду ОАО "Владивосток Авиа", включает в себя аэродром Озерные ключи, перрон аэропорта, взлетно-посадочную полосу ВПП-2, здание электростанции, водопровод (ТСТО), очистные сооружения, пожарный пост, трансформаторную подстанцию-2, трансформаторную подстанцию-3, прокол под ж/д полотном.
Из материалов дела судом установлено, что договор аренды N 210/01 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
В 2001-2004 гг. арендодателем неоднократно зачитывалась стоимость работ по ремонту арендованного имущества в счет арендной платы за соответствующие периоды, о чем ОАО "Владивосток Авиа" уведомлялось письмами.
Письмом от 02.02.2005 исх. N 04-392 ОАО "Владивосток Авиа" было извещено о зачете в счет подлежащей внесению арендной платы затрат на ремонт взлетно-посадочной полосы по адресу: г. Артем, ул. Портовая, 41, арендуемой по договору N 210/01, в размере 15 846 916 руб. 20 коп. с 01.12.2004 на основании Гражданского кодекса РФ, п. 4.1 договора аренды N 210/01 и решения комиссии по вопросам арендных отношений от 20.12.2004.
Распоряжением ТУ ФАУФИ по ПК от 28.11.2005 N 300-р на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений от 21.10.2005 в счет подлежащей внесению ОАО "Владивосток Авиа" арендной платы на сумму 13 426 702 руб. 46 коп. зачтена стоимость выполненных работ по капитальному ремонту федерального имущества, арендованного по договору аренды N 210/01.
При этом пунктом 2 указанного распоряжения отделу бухгалтерского учета, отчетности и контроля за доходами предписано производить списания зачтенной суммы путем погашения 50% ежемесячной арендной платы начиная с месяца, следующего за оплаченным, путем зачета затрат по капитальному ремонту согласно решению, принятому на предыдущих комиссиях, а пунктом 3 данного распоряжения ОАО "Владивосток Авиа" предписано производить оплату в бюджет денежными средствами оставшиеся 50% ежемесячной арендной платы.
ТУ ФАУФИ по ПК, полагая, что с марта 2006 года (с учетом предыдущего зачета затрат на ремонт взлетно-посадочной полосы в размере 15 846 916 руб. 20 коп. в счет арендной платы с 01.12.2004 по февраль 2006 года) ОАО "Владивосток Авиа" должно было вносить 50% арендной платы от суммы, указанной в договоре аренды, обратилось в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, проанализировав правомерность доводов сторон, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств:
Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 616 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Договором аренды N 210/01 предусмотрено, что при проведении арендатором капитального ремонта арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы.
Факт проведения ОАО "Владивосток Авиа" ремонтных работ на сумму 13 426 702 руб. 46 коп. с соблюдением условий, установленных пунктом 1 раздела IV (Особые условия) договора аренды, подтверждается материалами дела, в том числе распоряжением ТУ ФАУФИ по ПК от 28.11.2005 N 300-р.
При таких обстоятельствах обязательство по внесению арендных платежей в сумме 13 426 702 руб. 46 коп. прекращено, ответчик был праве зачесть стоимость работ по капитальному ремонту в счет арендной платы по договору N 210/01 в указанной сумме.
Довод ТУ ФАУФИ по ПК о необходимости внесения ответчиком с марта 2006 года арендной платы в размере 50% суд считает необоснованным, поскольку он противоречит п. 1 статьи 616 ГК РФ, а также пункту 1 раздела IV (Особые условия) договора аренды.
Кроме того, судом установлено, что в связи с необходимостью обеспечения соответствия арендованного имущества обязательным требованиям Норм годности к эксплуатации в СССР гражданских аэродромов ответчиком в июне-сентябре 2005 года выполнен капитальный ремонт покрытия взлетно-посадочной полосы (ВПП-2) на сумму 1 654 564 руб. 03 коп. (указанные работы не были зачтены в ноябре 2005 года), а также капитальный ремонт покрытия и отмосток взлетно-посадочной полосы (ВПП-2), покрытия рулежной дорожки (РД) N 6 и перрона на сумму 3 249 432 руб. 34 коп.; в апреле-октябре 2006 года ответчиком произведен капитальный ремонт покрытия взлетно-посадочной полосы (ВПП-2), покрытия рулежной дорожки (РД) N 6 и перрона на сумму 10 602 033 руб. 32 коп.
При этом из материалов дела усматривается соблюдение ответчиком при проведении работ по капитальному ремонту условий зачета стоимости работ, установленных пунктом 1 раздела IV (Особые условия) договора аренды N 210/01 (предварительное согласование с Арендодателем планируемых работ, фактическое их выполнение и предоставление Арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта).
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ и условиями договора аренды зачесть в счет арендной платы стоимость указанных работ по капитальному ремонту, вызванных неотложной необходимостью.
Поскольку стоимость указанных работ значительно превышает размер арендной платы за период с 01.02.2006 по 31.03.2007, основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды и пени отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на истца.
Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 57 381 (пятьдесят семь тысяч триста восемьдесят один) рубль 79 копеек.
Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Приморского края.
