Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 мая 2007 г. N А43-15877/2006-43-500 Суд кассационной инстанции отменил обжалуемые судебные акты и отказал Предпринимателю в удовлетворении требования о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в отказе регистрировать вторичный договор купли-продажи, и заключении договора аренды объекта приватизации, установив, что названная сделка купли-продажи между заявителем и третьим лицом недействительна, поскольку заключена без согласия заинтересованного лица, являющегося кредитором-арендодателем

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 7 мая 2007 г. N А43-15877/2006-43-500

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Апряткиной Г.С., Князевой Г.А.

при участии представителей

от заявителя: Бушуевой Е.Н. (доверенность от 16.01.2007),

от заинтересованного лица: Послушаевой Р.В. (доверенность от 09.01.2007),

от третьего лица: Гузалова И.В. (доверенность от 07.05.2007)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода на решение от 22.09.2006 Арбитражного суда Нижегородской области и на постановление от 30.01.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А43-15877/2006-43-500, принятые судьями Степановой С.Н., Протасовым Ю.В., Кирилловой М.Н., Смирновой И.А., по заявлению индивидуального предпринимателя Кочетковой Риммы Александровны о признании незаконным действия комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода заинтересованное лицо - комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Нижний Новгород - Петролеум", и установил:

индивидуальный предприниматель Кочеткова Римма Александровна (далее Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее Комитет), выразившиеся в отказе регистрировать вторичный договор купли-продажи от 04.10.2005 и заключении договора аренды объекта приватизации - нежилого помещения магазина N 22 "Продукты" общей площадью 461,6 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Культуры, 13.

Заявленное требование основано на статье 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 8 и 34 (пункте 1) Конституции Российской Федерации и мотивировано тем, что оспариваемые действия Комитета противоречат закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Нижний Новгород - Петролеум" (далее Общество).

Сославшись на часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1.6, 1.9, 1.10, 1.20, 1.21 и подпункт 4.1.10 Положения о приватизации объектов муниципальной собственности в Нижнем Новгороде, утвержденного постановлением главы администрации Нижнего Новгорода от 25.05.1995 N 28, суд решением от 22.09.2006 признал незаконными действия Комитета в отказе зарегистрировать вторичный договор купли-продажи объекта недвижимости и обязал Комитет осуществить необходимые действия, направленные на замену первичного покупателя - Общества на предпринимателя Кочеткову Р.А. В удовлетворении о понуждении ответчика к заключению договора аренды отказано.

Первый арбитражный суд постановлением 30.01.2007 отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о понуждении Комитета к заключению договора аренды, поскольку Предприниматель не заявлял такого требования. В остальной части судебный акт оставлен в силе.

Обе судебные инстанции исходили из того, что положениями договора купли-продажи объекта приватизации от 21.09.1995 N 1132, составной и неотъемлемой частью которого являлось пользование помещениями предприятия по договору аренды, предусмотрено право покупателя на перепродажу этого предприятия, которое Общество (покупатель) реализовало путем заключения с Предпринимателем вторичного договора купли-продажи объекта приватизации от 04.10.2005, поэтому у Комитета не имелось правовых оснований для отказа в регистрации этого договора.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, Комитет правомерно отказал в регистрации договора от 04.10.2005, поскольку его предметом является продажа в собственность права аренды. Данная сделка ничтожна, так как совершена без получения согласия Комитета на передачу Предпринимателю от Общества этого имущества в аренду. Суд пришел к неверному выводу о нарушении оспариваемых действием Комитета прав и законных интересов Предпринимателя, так как наличие или отсутствие регистрации Комитетом упомянутого договора не влечет правовых последствий.

Представитель заявителя отзывом на кассационную жалобу отклонил доводы заявителя и в судебном заседании просил оставить жалобу без удовлетворения.

Комитет в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемый судебный акт.

Представитель Общества в судебном заседании отклонил доводы жалобы и просил оставить судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, кассационная инстанция нашла обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, по договору купли-продажи объекта приватизации от 21.09.1995 N 1132 Общество приобрело у комитета по управлению городским имуществом администрации Нижнего Новгорода на арендуемых площадях общей площадью 461,6 квадратного метра, муниципальное предприятие "Альянс" - магазин N 22 "Продукты", расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Культуры, 13, включая право на пользование всеми коммунальными услугами, в настоящее время предоставляемыми для эксплуатации данного предприятия, которое покупатель приобрел на аукционе, проведенном 19.09.1995. В пункте 2.5.2 договора предусмотрена возможность продажи предприятия первичным покупателем вторичному.

Проанализировав договор, Арбитражный суд правомерно пришел к выводу, что составной частью договора купли-продажи объекта приватизации от 21.09.1995 явилась также продажа права пользования помещением, в котором расположен магазин.

На основании договора Общество получило свидетельство от 29.09.1995 N 552 о праве аренды помещений магазина площадью 461,6 квадратного метра сроком на 15 лет.

Комитет и Общество 01.06.2001 на основании договора купли-продажи права аренды N 1132 заключили договор аренды нежилого помещения для размещения магазина по названному адресу. Впоследствии договор решением арбитражного суда Нижегородской области от 13.10.2005 по делу N А43-20593/2005 расторгнут по требованию арендодателя.

Предприниматель Кочеткова Р.А. и Общество 04.10.2005 заключили договор купли-продажи объекта приватизации, предметом которого являются права, приобретенные первичным покупателем (Обществом) на пользование помещением, расположенным по адресу: Нижний Новгород, ул. Культуры, 13, на арендуемых площадях, общей площадью 461,6 квадратного метра, в том числе подвальные помещения, в соответствии со свидетельством о праве аренды N 552 от 29.09.1995.

Предприниматель направил письмо от 21.03.2006 N 14 в Комитет с просьбой о регистрации данного договора и, получив отказ Комитета от 18.04.2006 N 23-03/1-5849, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из документов видно, что по договору от 21.09.1995 N 1132 Общество приобрело в собственность муниципальное предприятие "Альянс", за исключением его помещений, которые переданы Обществу на праве аренды.

Фактически заключив договор от 04.10.2005, Общество передало предпринимателю Кочетковой Р.А. права, связанные с арендой помещений магазина.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей 391 Кодекса такая сделка совершается с согласия кредитора и по волеизъявлению прежнего и нового должников, с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.

Договор купли-продажи от 04.10.2005 заключен без согласия кредитора - арендодателя (Комитета), поэтому данная сделка является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

В силу приведенных обстоятельств Комитет обоснованно отказал в регистрации договора от 04.10.2005 и у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения настоящего заявления.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражный судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Неприменение судом статей 168 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло вынесение необоснованных судебных актов.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 3 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение дела в суде первой и кассационной инстанций по 100 рублей относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), 288 (пунктом 2 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 22.09.2006 Арбитражного суда Нижегородской области и постановление от 30.01.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А43-15877/2006-43-500 отменить.

Индивидуальному предпринимателю Кочетковой Римме Александровне отказать в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кочетковой Риммы Александровны в доход федерального бюджета по 100 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и кассационной инстанций. Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительные листы.

Поворот исполнения судебных актов поручить Арбитражному суду Нижегородской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Г.А. Князева

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: