Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2010 г. по делу N А63-2532/2009 Суд кассационной инстанции изменил судебные акты в части взыскания пени, уменьшив сумму взыскания, поскольку судебными инстанциями неправомерно взыскана сумма пени за предшествующий заключению договора аренды период (извлечение)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 февраля 2010 г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Викинг" (далее - общество) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.10.2004 N 399 в размере 52 728 рублей 86 копеек за период с 15.11.2004 по 31.12.2008, пеней в размере 12 064 рублей 13 копеек за период с 16.11.2004 по 31.12.2008, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, не занятого объектом строительства.

Решением от 09.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.09.2009, договор аренды земельного участка от 19.10.2004 N 399 расторгнут. С общества в пользу комитета взыскано 38 980 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате и 5 092 рубля 97 копеек пеней. В освобождении земельного участка, не занятого объектом строительства, отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждены размер задолженности ответчика по арендной плате и просрочка ее оплаты, наличие оснований для расторжения договора аренды.

В кассационной жалобе общество просит отменить принятые судебные акты. По мнению заявителя, арендная плата с пеней не может быть взыскана до государственной регистрации договора аренды земельного участка, начисленная пеня подлежит уменьшению. Собственником здания по ул. Строительной 9-А является не общество, а физическое лицо Одноконная Л.И. согласно определению Невинномысского городского суда от 31.10.2003. В связи с тем, что договор аренды заключен не собственником здания, данный договор должен быть признан ничтожным с приведением сторон в первоначальное положение.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить решение и постановление без изменения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить в части взыскания суммы пеней, в остальной части оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением главы г. Невинномысска от 07.04.2004 N 71 обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 657 кв. м (кадастровый номер 26:16:07 08 33:0003), расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Строительная 9-А.

19 октября 2004 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 399 (далее - договор). В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеются нежилые строения.

Расчет и размер арендной платы за участок определен в приложении N 2 к договору. Арендная плата пересматривается в случаях изменения ставки земельного налога и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации (пункт 4.3 договора). В соответствии с пунктом 6.2 договора и приложением N 2 исчисление арендной платы производится, начиная с 07.04.2004.

6 июня 2007 года договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.05.2009 за обществом зарегистрирован объект незавершенного строительства - магазин, расположенный на спорном земельном участке.

Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору, обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Истец при расчете арендной платы за пользование земельным участком правомерно сослался на постановления главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 "Об утверждении базовых ставок арендной платы", от 27.12.2004 N 1708 "О внесении изменений в постановление главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 "Об утверждении базовых ставок арендной платы", от 21.12.2005 N 2064 "Об утверждении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в границах муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края". Расчет суммы задолженности общества по арендной плате, в части которой суд удовлетворил требования комитета, соответствует расчету суммы задолженности за период с 15.02.2006 по 31.12.2008, представленному комитетом к судебному заседанию от 09.06.2009 (л. д. 100). Доказательства неправильности расчета обществом не представлены.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендная плата должна начисляться с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, является необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 6.2 договора и приложением N 2 к договору исчисление арендной платы производится, начиная с 07.04.2004. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование имуществом в размере, установленном договором.

То обстоятельство, что суды взыскали с общества в пользу комитета задолженность в виде арендной платы, не применив к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеет существенного значения. Ошибочная правовая квалификация обязательства ответчика не повлияла на правильность судебных актов, поскольку предметом заявленных требований является задолженность, основанием иска предусмотренная законом обязанность внесения обществом платы за пользование спорным земельным участком.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что ответчик неоднократно нарушал обязанность по уплате арендных платежей в установленные договором сроки.

Установив невнесение арендной платы арендатором более шести месяцев, факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что собственником здания по ул. Строительной 9-А является не общество, а физическое лицо Одноконная Л.И. согласно определению Невинномысского городского суда от 31.10.2003, правомерно отклонен судами, поскольку из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.05.2009 следует обратное.

Требование комитета об освобождении земельного участка, не занятого объектом недвижимости, не удовлетворено судом, поскольку истцом не представлены доказательства межевания участка на самостоятельные участки, выделения участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Суд апелляционной инстанции, признав обоснованным взыскание с общества пени за несвоевременное перечисление арендной платы, так как их уплата предусмотрена пунктом 6.2 договора, не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 6 июня 2007 года.

Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пени рассчитана и взыскана судом первой инстанции за период с 15.02.2006 по 31.12.2008. Однако не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск в части взыскания пеней за предшествовавший заключению договора период с 15.02.2006 по 6.06.2007 (дата регистрации договора аренды). Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в части расчета суммы пеней нельзя признать соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права. Сумма пеней, подлежащей начислению на задолженность по арендной плате, рассчитанной за период с 06.06.2007 по 31.12.2008, составляет 3 040 рублей 10 копеек. Данная сумма подлежит взысканию с общества.

При этом суды не учли разъяснений, данных в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

При таких обстоятельствах судебные акты в части взыскания пеней надлежит изменить, уменьшив сумму взыскания до 3 040 рублей 10 копеек. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по делу N А63-2532/2009 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Викинг" в пользу комитета по управлению имуществом администрации г. Невинномысска 5 092 рублей 97 копеек пеней изменить, уменьшить сумму взыскания до 3 040 рублей 10 копеек.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2010 г. по делу N А63-2532/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело