(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 февраля 2005 г. N Ф08-138/05 "Поскольку условиями договора стороны распространили его действие на ранее возникшие отношения, суд кассационной инстанции считает обоснованными доводы заявителя о том, что для решения вопроса о государственной регистрации договора в срок его действия не должен включаться период времени, на который стороны распространили действие договора до даты его подписания" (извлечение)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 15 февраля 2005 г. N Ф08-138/05
"Поскольку условиями договора стороны распространили его действие
на ранее возникшие отношения, суд кассационной инстанции считает
обоснованными доводы заявителя о том, что для решения вопроса
о государственной регистрации договора в срок его действия не должен
включаться период времени, на который стороны распространили действие
договора до даты его подписания"
(извлечение)
ООО "Фирма "Мегаполис"" (далее - фирма) обратилось с иском к предпринимателю Лисицину В.И. (далее - предприниматель) и ООО "Як" (далее - общество) о признании недействительным договора о совместной деятельности от 25.09.02, обязании ответчиков не чинить истцу препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Донская, 12, освобождении его от строительных материалов и технических приспособлений (строительной техники) и демонтажа временных строений. Истец обосновал недействительность договора несоответствием закону его условий о размерах и порядке внесения вкладов, что выразилось во внесении фирмой в качестве вклада права аренды земельного участка для строительства без согласия арендодателя - Администрации г. Ростова-на-Дону и отсутствии государственной регистрации договора аренды. Кроме того, срок договора о совместной деятельности превышает срок аренды земельного участка.
Определением от 27.04.04 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Ростова-на-Дону.
Решением от 23.09.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.11.04, договор о совместной деятельности от 25.09.02 признан недействительным, в остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор о совместной деятельности является ничтожным, так как заключен на срок, превышающий действие договора аренды земельного участка, заключенного истцом и Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (далее - комитет). Истец не имел права на внесение права аренды участка в качестве вклада, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию.
В кассационной жалобе фирма просит отменить судебные акты в части отказа в иске и вынести постановление о его удовлетворении. Суд сделал необоснованный вывод о незаключенности договора аренды как заключенного на срок, превышающий один год. Несмотря на указание в договоре срока аренды с 17.08.01 по 17.08.03, договор аренды участка подписан 30.12.02, в связи с чем срок аренды составляет менее года и договор следует считать заключенным. Суд необоснованно отказал в иске об истребовании земельного участка из незаконного владения ответчиков и устранении препятствий в пользовании им истцом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 17.08.01 N 2348 фирме предоставлен земельный участок площадью 0,3519 га по ул. Донской, 8-12 в г. Ростове-на-Дону в аренду сроком на два года для завершения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома.
Во исполнение постановления комитет (арендодатель) и фирма (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.12.02 N 23742 (т. 1 л. д. 22), по условиям которого участок предоставляется в аренду сроком с 17.08.01 по 17.08.03 в пригодном состоянии для завершения проектно-изыскательских работ и строительства дома.
Поскольку условиями договора от 30.12.02 стороны распространили его действие на ранее возникшие отношения, суд кассационной инстанции считает обоснованными доводы заявителя о том, что для решения вопроса о государственной регистрации договора в срок его действия не должен включаться период времени, на который стороны распространили действие договора до даты его подписания. Так как срок, исчисляемый с момента подписания договора аренды - 30.12.02 - до окончания его действия - 17.08.03, не превышает одного года, выводы судов о необходимости государственной регистрации договора в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и его незаключенности, а так же об отсутствии у фирмы права аренды участка, являются неправомерными. Названный вывод подтверждается разъяснением, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", согласно которому, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Согласно п.п. 4.3, 4.4 договора, фирма не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе передавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия арендодателя. Арендатор также не вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Фирма, общество и предприниматель подписали договор о совместной деятельности на строительство жилого дома от 25.09.02 N 001, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства трехсекционного жилого дома со встроенными офисными помещениями и гаражными стоянками по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Донская, 8-12 (т. 1, л. д. 25-28).
Стороны установили, что вкладом фирмы является право аренды земельного участка, по ул. Донской, 8-12 в г. Ростове-на-Дону, предоставленного фирме на основании постановления мэра г. Ростова-на Дону от 17.08.01. Вкладами общества и предпринимателя являются действия по отселению со строительной площадки жильцов домов N8-12 по ул. Донской, выполнение работ и внесение денежных средств. Характер и объемы работ, подлежащих выполнению обществом и предпринимателем, а также размер вносимых ими денежных сумм обуславливается разработанной в ходе исполнения договора проектной документацией, сметой на выполнение работ и определяется в порядке, предусмотренном пунктами 2.3 и 2.5 договора. Договором определен размер долей сторон: фирма - 1%, общество - 24,5%, предприниматель - 74,5%.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что предусмотренного условиями договора аренды от 30.12.02 и статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации письменного согласия арендодателя на внесение фирмой прав аренды в качестве вклада по договору о совместной деятельности получено не было, суд правомерно удовлетворил исковые требования фирмы и признал договор от 29.09.02 недействительным. Кроме того, для возникновения у арендатора прав законного владения согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации необходима передача имущества по соответствующему акту. В материалах дела отсутствует акт приема-передачи фирме от арендодателя спорного земельного участка. При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не является его законным владельцем и не вправе требовать устранения препятствий в пользовании участком путем сноса строений и демонтажа строительной техники, а также истребовать его из чужого незаконного владения. Как видно из материалов дела, по договору от 21.10.02, заключенному администрацией, предпринимателем и рядом граждан, предпринимателю предоставлено право на снос жилого помещения, расположенного по ул. Донская, 8-12, при условии отселения проживающих в нем граждан. Предприниматель обязался предоставить две квартиры в строящемся доме в собственность граждан не позднее 31.12.02. Отселение граждан и предоставление им квартир осуществлено силами и за счет средств предпринимателя, что истцом не оспаривается. Из дела также следует, что плату за земельный участок вносил предприниматель. Согласно пояснениям представителей ответчиков, строительство двух секций жилого дома завершено и дом сдан в эксплуатацию. Ответчиками заключены договоры аренды занимаемого домом земельного участка, которые в настоящее время находятся на государственной регистрации.
При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены либо изменения судебных актов в кассационной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение от 30.09.04 и постановление апелляционной инстанции от 22.11.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-4239/2004-С3-35 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
