(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф04-2430/2005(10599-А45-12) Дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд апелляционной инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что реализация этого права возможна при наличии договора субаренды, заключенного с согласия арендодателя, в пределах срока договора аренды. Предметом спора является договор аренды, а не отношения с субарендатором. Вопрос о выселении субарендатора не ставится. Исходя из этого следует, установить, каким образом нарушаются права третьего лица (извлечение)
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 апреля 2005 г. N Ф04-2430/2005(10599-А45-12)
(извлечение)
Департамент имущественных и земельных отношений г. Новосибирска обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Фонду содействия развитию науки и культуры Сибири "Западная Сибирь" (далее - фонд "Западная Сибирь") о расторжении договора аренды от 23.04.2002 N 9461-50, обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 1712 кв. метров, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 92/2.
Одновременно фонд "Западная Сибирь" предъявил встречный иск о признании недействительным упомянутого договора аренды, а также дополнительных соглашений к нему N 122 от 23.04.2002 и N 2024 от 01.08.2002.
В обоснование иска ответчик указал, что договор аренды не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как сделка совершена не собственником спорного имущества.
Решением суда от 27.08.2004 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений г. Новосибирска удовлетворены в полном объеме, в встречном иске фонда "Западная Сибирь" отказано.
Решение суда со ссылкой на нормы статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивировано тем, что факт нарушения договорных обязательств по оплате арендной платы установлен судебными актами по делу N А45-11875/03-КГ21/554.
При отказе во встречном иске суд также исходил из преюдициального значения судебных актов по названному делу, которыми установлено соответствие заключенного договора аренды действующему законодательству, в том числе статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.12.2004 решение суда первой инстанции отменено по безусловным основаниям как принятое с нарушением норм процессуального права, третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Монтессори Центр развития ребенка" (далее - ООО "Монтессори Центр развития ребенка").
Рассмотрев дело по правилам арбитражного суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции постановлением от 31.01.2005 отказал в иске Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска и удовлетворил исковые требования фонда "Западная Сибирь", признав недействительными в силу ничтожности договор аренды и вышеназванные дополнительные соглашения к нему.
При принятии постановления суд апелляционной инстанции счел, что требование Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска об обязании ответчика освободить занимаемое помещение не подлежит удовлетворению, поскольку спорное помещение находится в субаренде у ООО "Монтессори Центр развития ребенка", не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика.
Не нашел оснований суд апелляционной инстанции и для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды, так как посчитал договор аренды недействительным ввиду того, что нежилое помещение сдано в аренду лицом, не являющимся его собственником. При этом суд исходил из того, что спорный объект зарегистрирован в муниципальной собственности позже заключения договора аренды.
Кроме того, по мнению суда, договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой, поскольку противоречит нормам статьи 611 настоящего Кодекса.
При признании договора недействительным суд обосновал свой вывод также тем, что он заключен с нарушением статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в это период действовал договор безвозмездного пользования от 28.08.95.
В поданной на данное постановление суда кассационной жалобе Департамент земельных и имущественных отношений г.Новосибирска просит его отменить, оставить в силе решение суда.
По мнению заявителя жалобы, судом апелляционной инстанции допущено неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права. В частности, суд не применил правила статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о преюдициально установленных обстоятельствах наличия действительного договора аренды и о его соответствии нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Судом неверно применены нормы статей 125, 215, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, других законодательных актов, которые в обоснование исковых требований ответчиком не заявлялись. Признав недействительным договор в связи с несоответствием его перечисленным статьям Кодекса и другим законодательным актам, суд вышел за пределы иска, чем нарушил нормы статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, полагает заявитель, перечисленные нормы являются диспозитивными и не могут применяться при оценке договора аренды. Не соответствуют обстоятельствам дела выводы суда, касающиеся передачи спорного помещения в субаренду третьему лицу, так как в материалах дела отсутствует такой договор. Что касается соглашения о совместной деятельности, то оно не может быть признано договором о совместной деятельности, поскольку по своему характеру не соответствует статьям 606 607 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу фонд "Западная Сибирь" сослался на несостоятельность ее доводов и просил оставить оспариваемое постановление суда без изменения.
в судебном заседании представитель Департамента г. Новосибирска поддержал доводы кассационной жалобы. При этом, уточнив требование, просил отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований истца и отказе во встречном иске.
Представитель фонда "Западная Сибирь" высказался против удовлетворения кассационной жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что он подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что между Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (арендодатель) и фондом "Западная Сибирь" (арендатор) заключен договор аренды от 23.04.2002 N 9461-50 сроком действия до 23 марта 2003 года.
Во исполнение названного договора арендодатель по акту приема-передачи от 23.04.2002 передал в пользование арендатора нежилое помещение (здание) общей площадью 1712,1 кв. метра, в том числе первый этаж площадью 581 кв. метр, второй этаж площадью 535 кв. метров, подвал площадью 595 кв. метров, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 92/2.
Пунктами 3.1, 3.2 договора установлена арендная плата и порядок ее оплаты. Арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.
Согласно пункту 5.3 договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случаях передачи объекта недвижимости либо его части в субаренду или в пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя; использования объекта по нецелевому назначению; проведения реконструкции или перепланировки без разрешения арендодателя; невнесения арендной платы более двух месяцев подряд и других случаях.
В связи с использованием помещений площадью 405,4 кв. метра под размещение групп детского дошкольного образования стороны дополнительным соглашением от 01.08.2002 N 2024 внесли изменения в договор аренды в части размера арендной платы.
Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по оплате арендной платы и имел задолженность, Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска письмом от 31.07.2003 N 31/061731 предложил фонду "Западная Сибирь" произвести оплату арендной платы в срок до 31.08.2003 либо освободить с этого дня арендуемые помещения. В противном случае, уведомил арендодатель, он вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании долга, расторжении договора и об обязании арендатора освободить помещения.
Ввиду отказа фонда "Западная Сибирь" оплатить арендную плату истец предъявил настоящий иск.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Здание по Красному проспекту, 92/2, являющееся детским садом N 59, передано в муниципальную собственность на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Новосибирской области от 29.10.2001 N 1282р (в ред. распоряжения от 24.04.2002 N 470-р) и включено в состав муниципальной казны на основании постановления мэрии г. Новосибирска от 23.11.2001 N 3369.
Более того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, здание детского сада относится к муниципальной собственности в силу указаний законодательных актов и, прежде всего, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 (приложение N 3). Именно на применение приложений к этому постановлению при определении принадлежности того или иного объекта соответствующему уровню собственности нацеливает Пленум Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации в постановлении от 25.02.98 N 8.
Право собственности муниципального образования "Город Новосибирск" впоследствии было зарегистрировано, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 54-01/00-141/2002-216 и собственнику выдано свидетельство от 16.07.2002 N 146273.
Отсутствие государственной регистрации перехода права в момент совершения сделки по договору арендные может влечь ее недействительность, так как муниципальным имуществом распорядилось уполномоченное собственником лицо.
Неправомерен вывод суда и о несоответствии договора аренды статьям 125, 215, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 6, 29 Федерального закона "Об основных принципах организации местного самоуправления"
ГАРАНТ:
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления"
В статьях 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации и названных статьях Федерального закона речь идет о полномочиях органов местного самоуправления по распоряжению муниципальной собственностью, в том числе при сдаче ее в аренду. Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска при заключении договора аренды действовал как управомоченный орган собственника.
Спорное здание передано Департаментом земельных и имущественных отношений Новосибирской области из государственной собственности в муниципальную собственность по передаточному акту от 01.01.2002. Передаточный акт подписан первыми руководителями указанных департаментов, следовательно, он утвержден Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что здание детского сада фактически не передавалось арендатору, поскольку не изымалось с баланса фонда "Западная Сибирь" и находится у ответчика на основании договора безвозмездного пользования от 28.08.95, никак не влияет на действительность договора аренды.
Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что поскольку договором предусмотрена передача спорного здания под офис, а не для использования его под детский сад, то он не соответствует статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем судом неправильно применены нормы упомянутой статьи Кодекса. Пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения.
Следовательно, имущество, подлежащее передаче в пользование арендатора, должно быть пригодным для целей аренды, то есть обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Причем надлежащее состояние имущества определяется в договоре аренды, в том числе вопросы, касающиеся ремонта, а также прохождения формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в соответствующих органах, если это требование закреплено в законодательстве Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены последствия несоблюдения перечисленных требований законодательства. В случае передачи имущества в аренду без соответствующих принадлежностей и документов, что препятствует арендатору его использовать по назначению, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных его неисполнением.
Спорный объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии, требующем текущего ремонта на площади 500 кв. метров, для использования под офис юридического лица, не занимающегося производством.
Арендатор не доказал, что не смог использовать сданное ему в аренду здание детского сада под образовательное учреждение. В противном случае он мог бы воспользоваться указанными в законе способами защиты своих прав, а не ставить вопрос о недействительности договора аренды.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Однако суд апелляционной инстанции признал недействительными договор аренды от 2304.2002 N 9561-50 и дополнительные соглашения к нему N 122 и 2024 безосновательно, так как неправильно применил нормы материального права.
Кроме того, в суде кассационной инстанции представитель истца пояснил, что дополнительным соглашением к договору аренды N 122 от 23.04.2002 определено целевое назначение переданного в аренду здания детского сада.
Между тем суд признал недействительным указанное дополнительное соглашение без его исследования и оценки. Более того, к материалам дела оно не приобщено.
В то же время судом не проверялись обстоятельства, касающиеся нахождения спорного здания в безвозмездном пользовании у фонда "Западная Сибирь" на основании договора безвозмездного пользования. Данный договор в материалах дела отсутствует, оценка ему не дана.
В полной мере не исследовали судом и другие обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.
Привлеченное в качестве третьего лица ООО "Монтессори Центр развития ребенка" суд признал субарендатором. Но материалы дела не содержат договор субаренды, судом он не запрашивался и не оценивался. Не исследовалось судом и соглашение о совместной деятельности по апробации внедрению программы "Раннее развитие ребенка с элементами системы Монтессори" от 01.08.2002, заключенное между фондом "Западная Сибирь" и ООО "Монтессори Центр развития ребенка", в том числе на предмет занятия третьим лицом помещений в здании по Красному проспекту, 92/2 в г. Новосибирске. Соответственно не давалась этому документу правовая оценка применительно к нормам гражданского законодательства, включая нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что дополнительное соглашение от 01.07.2002 к договору аренды нежилого помещения N 9459-50 от 01.05.2002 является доказательством согласия истца на субаренду недвижимого имущества, арендуемое им по договору аренды N 9461-50 от 23.04.2002.
Этот довод ответчика не исследовался и не оценивался. Судом не проверялось наличие договора аренды N 9459-50 и ему также не давалась оценка.
Указывая на то, что ООО "Монтессори Центр развития ребенка" как третье лицо без самостоятельных требований имеет ограниченный объем прав и без привлечения его в качестве соответчика не может быть разрешен спор о расторжении договора аренды и выселении фонда "Западная Сибирь", суд апелляционной инстанции не предложил истцу привлечь третье лицо в качестве второго ответчика.
Относительно прав субарендатора на возобновление договора субаренды суд апелляционной инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что реализация этого права согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации возможна при наличии договора субаренды, заключенного с согласия арендодателя, в пределах срока договора аренды. Причем осуществляется такое право посредством заключения самостоятельного договора в случае прекращения договора аренды. Предметом же настоящего спора является договор аренды, а не отношения с субарендатором. Вопрос о выселении субарендатора, если таковой имеется, истцом не ставится. Исходя из этого обстоятельства суду следует установить, каким образом нарушаются права третьего лица предъявленным истцом иском.
В материалах дела имеется договор ипотеки от 27.12.2002 N 01/307-2И, заключенный между истцом как залогодателем и Сберегательным банком Российской Федерации как залогодержателем, предметом которого является спорное здание детского сада.
Пунктом 4.3.3 этого договора предусмотрено, что залогодержатель выступает в качестве третьего лица по делу, в котором рассматривается иск об имуществе, являющимся предметом залога. Вопрос о необходимости участия банка в данном деле судом не обсуждался.
Судом, по существу, не рассматривались требования Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска о расторжении договора и выселении арендатора, не устанавливалась правомерность этих требований.
Поскольку при принятии обжалуемого постановления суда неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела ввиду их неисследованности, то его нельзя признать законным и постановление подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
Что касается утверждения заявителя кассационной жалобы о преюдициальном характере частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.
Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Также следует отметить, что участие в деле третьего лица, не участвующего в вышеуказанном деле, исключает применение норм процессуального права о преюдиции.
Учитывая то обстоятельство, что постановление суда апелляционной инстанции от 21.12.2004, которым отменено решение суда первой инстанции от 27.08.2004, никем не оспорено и не отменено, то решение суда считается отмененным. Поскольку суд апелляционной инстанции рассматривал дело по правилам суда первой инстанции, то настоящее дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
постановление от 31.01.2005 по делу N А45-17763/03-КГ21/847 Арбитражного суда Новосибирской области отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
