(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 апреля 2015 г. по делу N 33-6032/2015 (ключевые темы: заключение договора купли-продажи - снос здания - договор купли-продажи - условия договора - обременение)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 апреля 2015 г. по делу N 33-6032/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего
Осининой Н.А.
Судей
Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре
Кучинской А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Н.А.Ю. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2015г. по гражданскому делу N2-782/2015 по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Н.А.Ю. о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Н.А.Ю. - Четвериковой М.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и 3-го лица ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" -Мигуновой А.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛА:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в суд с иском к Н.А.Ю. о взыскании денежных средств в сумме " ... "рублей.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что "дата" между Ю.О.Г., КУГИ Санкт - Петербурга в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Н.А.Ю. заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием по адресу: "адрес" "дата"г. произведена регистрация права собственности покупателя Н.А.Ю. в отношении указанных земельного участка и здания. Условиями договора от "дата"г. на покупателя была возложена обязанность по выполнению следующих условий: снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата"г. и возведение на участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата"г., либо осуществление реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата" "адрес" этом, приобретенное ответчиком здание является зданием постройки до "дата" года, распложено в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ4-1 объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга, т.е. историческим зданием, в связи с чем, установлен особый режим его использования: все действия, направленные на приспособление исторического здания для современного использования, в том числе снос, должны быть согласованы с КГИОП. "дата" в ходе проведенной проверки было выявлено, что историческое здание ответчиком снесено с нарушением установленного законодательством порядка - без согласования с КГИОП. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика штраф в соответствии с условиями договора.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2015г. с Н.А.Ю. в пользу КУГИ Санкт-Петербурга взысканы денежные средства в размере " ... "рублей. С Н.А.Ю. в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере " ... "рублей.
В апелляционной жалобе Н.А.Ю.не согласен с решением суда, просит его отменить, как незаконное и необоснованное.
Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, с учетом того, что представитель 3-го лица Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений о причинах отсутствия не представили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право собственника земельного участка возводить здания, строения, сооружения реализуется в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009г. N 820-7 зона ЗРЗ 4-1 включает территории западной части Тарховки, с севера ограниченные 3-й Поперечной ул., с востока примыкающие к границам ЗРЗ 3-1, с запада ограниченные Федотовской дорожкой, с юга примыкает к границе территории объекта культурного наследия "Усадьба П.И.Авенариуса".
В соответствии с Приложением N2 к Закону N820-7 в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга устанавливаются ограничения (в форме требований и параметров) по использованию земель.
Так, пунктом 1.2 главы 4 Приложения N2 к Закону N 820-7 регламентирован общий режим использования земель в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности, который допускает строительство и реконструкцию нежилых зданий, строений и сооружений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия, а именно: не допускаются снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных конструкций; в случае разборки аварийных конструкций требуется восстановление внешнего облика исторических зданий, сооружений, формирующих уличный фронт застройки, которое производится в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. Порядок подготовки заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.
Из вышеуказанного следует, что снос (демонтаж) здания на земельном участке, распложенном в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 4 (участок ЗРЗ-4-1), возможны только при наличии заключения КГИОПа о невозможности ликвидации аварийности здания.
Из материалов дела следует, что "дата" между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) и Ю.О.Г. (покупатель) заключен договор N ... купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя объект - земельный участок, распложенный по адресу: "адрес" площадью " ... " кв.м.
В отношении здания установлены следующие обременения/ограничение: в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утв. Законом Санкт-Петербурга от 22.12.29005г. N 728-99 здание находится в жилой зоне "1ЖД" - зоне застройки односемейными (индивидуальными)жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009г. N 29-10 здание находится в территориальной зоне "Т1Ж2-2" - жилой зоне индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1 200 кв.м., с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 г. N 82-7 здание расположено в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности 4 (участок ЗРЗ4-1), расположенных за пределами зон охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (л.д. 26-30).
"дата" между Ю.О.Г. (продавец), Н.А.Ю. (покупатель) и КУГИ Санкт-Петербурга (в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга") заключен договор N ... купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя объект - земельный участок, распложенный по адресу: "адрес" площадью " ... " кв.м. ( л.д. 21-25).
В соответствии с п.3.2.3 договора купли-продажи покупатель обязуется: осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата". N ... и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата" N ... или осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от "дата" N ... Указанные обязательства покупателя являются существенным условием договора.
При этом, договором установлены обременения/ограничения, аналогичные обременениям/ограничениям, установленным в договоре от "дата"., заключенном между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Ю.О.Г.
В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи стороны по договору купли-продажи от "дата" установили, что они несут ответственность за выполнение или ненадлежащее исполнение условий договора в соответствии с действующим законодательством, размер такой ответственности и порядок ее применения определен в п. 5.10 договора купли-продажи: за ненадлежащее исполнение или неисполнение покупателем обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта.
Регистрация права собственности Н.А.Ю. на здание и земельный участок произведены "дата"
В ходе проверки, проведенной ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" "дата" г., было установлено, что здание по адресу: "адрес" снесено покупателем Н.А.Ю. с нарушением установленного действующим законодательством порядка, документы по согласованию с КГИОП возможности сноса исторического здания не представлены ( л.д. 35-37).
"дата". Н.А.Ю. КУГИ Санкт-Петербурга направлена претензия о выплате суммы штрафа за неисполнение обязательств по договору в сумме " ... "рублей ( л.д. 41-42).
В письменном возражении на претензию истца от "дата" ответчик не оспаривал обстоятельства сноса здания на участке в отсутствие соответствующего заключения КГИОПа ( л.д. 40).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что факт нарушения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от "дата". нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика штрафа подлежат удовлетворению.
В апелляционной жалобе Н.А.Ю. ссылается на то, что при рассмотрении спора судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела в его отсутствие, при этом он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данному доводу жалобы в связи со следующим.
Из имеющейся в материалах дела адресной справки (ф -9А) следует, что местом жительства Н.А.Ю. является: Санкт-Петербург, "адрес" ( л.д. 45), этот адрес указан ответчиком в качестве места жительства в ответе на претензию ( л.д.40), в апелляционной жалобе (л.д. 77).
По указанному адресу судом направлялось судебное извещение (л.д. 49), которое возвращено в адрес суда с отметкой "истек срок хранения", телеграмма (л.д. 67), от получения которой ответчик уклонился, о чем в суд поступили сведения с указанием о том, что телеграмма не была доставлена адресату, так как квартира адресата закрыта, и он по извещениям за телеграммой не является.
Судебная коллегия, учитывая положения ст. 35 ГПК РФ полагает, что ответчик имел возможность своевременно получить судебные извещения, и реализовать свои процессуальные права в суде. Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих получению судебных извещений, ответчиком не представлено, как и доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд, разрешая требования истца, не оценил вопрос о соразмерности заявленной истцом неустойки, основанием для отмены решения суда не является в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи стороны по договору купли-продажи от "дата" установили, что они несут ответственность за выполнение или ненадлежащее исполнение условий договора в соответствии с действующим законодательством, размер такой ответственности и порядок ее применения определен в п. 5.10 договора купли-продажи: за ненадлежащее исполнение или неисполнение покупателем обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта.
Принимая во внимание, что в договоре купли-продажи стороны определили меру ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение/неисполнение обязанностей по договору, приведенный судом в решении расчет штрафа судебная коллегия признает правильным, соответствующим условиям заключенного сторонами договора и оснований для изменения решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
При этом, судебная коллегия не может согласиться с позицией ответчика о расчете суммы неустойки, исходя из цены здания ( " ... "рублей), поскольку в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования содержания договора купли-продажи от "дата" следует, что стороны договорились об исчислении штрафа от цены продажи объекта, которая пунктом 2.1 договора определена как совокупная стоимость земельного участка и здания.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи ему не было известно о нахождении объекта в зоне ЗРЗ 4-1, в самом договоре никаких конкретных обязательств по согласованию действий в отношении здания с КГИОП не содержится, в связи с чем, ему не было известно о требовании обязательного согласования сноса здания с КГИОП, основанием для отмены решения суда не является, поскольку само по себе неверное толкование ответчиком условий договора не влечет уменьшение его ответственности.
Довод апелляционной жалобы о том, что снос здания не нарушает прав продавца, поскольку заключение договора купли-продажи имело целью снос здания, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку ответчик в силу положений ст.ст.309,310 ГК РФ должен нести ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Довод апелляционной жалобы о том, что условие о размере неустойки из расчета общей цены договора в случае нарушения ответчиком условий договора являлось для ответчика кабальным, в то же время, заключая договор купли-продажи, он был поставлен в такие условия, при которых заключение договора на иных, кроме предложенных КУГИ Санкт-Петербурга, условиях не представлялось возможным, основанием для отмены решения суда не является.
В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Указанная норма Гражданского кодекса РФ, устанавливающая условия, при одновременном наличии которых сделка может быть признана судом недействительной как кабальная, направлена на защиту права граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом с учетом необходимости соблюдения баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.
Вместе с тем, с момента заключения договора купли-продажи ответчиком вышеуказанные условия договора не оспаривались, доказательств наличия стечения тяжелых обстоятельств, в силу которых он был вынужден заключить вышеуказанный договор купли- продажи на оспариваемых условиях, не представил.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие согласования с КГИОП сноса здания влечет административную, а не гражданско-правовую ответственность, основан на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, признается судебной коллегией несостоятельным.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2015г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.А.Ю. - без удовлетворения
Председательствующий:
Судьи:
