(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08 июня 2015 г. по делу N 33-5808/2015 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - продажа недвижимости - договор купли-продажи - договор залога - передача недвижимого имущества)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08 июня 2015 г. по делу N 33-5808/2015
судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего Федоренко В.Б.
судей Деева А.В., Тарараевой Т.С.
при секретаре Копейкиной Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Деева А.В. гражданское дело по иску Перцева А.В. к Степину А.А. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску Степина А.А. к Перцеву А.В. о признании сделки недействительной
по апелляционной жалобе Перцева А.В.
на решение Железногорского городского суда Красноярского края от 04 февраля 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска отказать.
В удовлетворении встречного иска отказать"
Заслушав докладчика, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Перцев А.В. обратился в суд с иском к Степину А.А. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на 3/8 доли в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес". Требования мотивировал тем, что 10.06.2014 г. заключил с ответчиком договор купли-продажи доли в праве собственности в отношении названного жилого помещения по цене "данные изъяты" руб. Обязанности по оплате исполнены до подписания договора. 10.06.2014 г. стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности. Однако, 25.07.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с не предоставлением сведений об уведомлении иных собственников о продаже доли в праве собственности. Указывая на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Степина А.А. к Перцеву А.В. в отношении 3/8 долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес"
Степин А.А. обратился к Перцеву А.В. со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи 3/8 долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес". Требования мотивировал тем, что 10.06.2014 г. заключил с ответчиком договор купли-продажи доли в указанном жилом помещении. По утверждению истца, указанный договор является недействительным, поскольку прикрывает договор залога доли в праве собственности, в счет обеспечения исполнения договора займа, заключенного с ответчиком 16.11.2013 г. на сумму "данные изъяты" руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Перцев А.В. просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а так же в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Указывает на отсутствие доказательств заключения договора займа и наличия соглашения о передаче доли в праве собственности в залог.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился Степин А.А., извещался о рассмотрении дела заказным письмом, а так же через представителя (л.д. 162, 163), не явился представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещался о рассмотрении дела заказным письмом (л.д. 165), в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц, извещенных о слушании дела.
Проверив материалы дела, решение суда в интересах законность в полном объеме, выслушав объяснения представителя Перцева А.В. - Юсуповой Т.Е., объяснения Степиной О.А., Герасимовой Н.А., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Перцева А.В.
Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что 10.06.2014 г. между Перцевым А.В. и Степиным А.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Степин А.А. продал Перцеву А.В. 3/8 доли в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес"
В соответствии с п. 5 Договора указанные доли в праве собственности переданы во владение покупателю в известном покупателю надлежащем качественном состоянии (как она есть) соответствующем санитарно-техническим нормам и правилам, пригодным для целей проживания. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта.
Согласно п. 6 Покупатель приобретает право собственности на долю в праве собственности после государственной регистрации перехода права собственности.
10.06.2014 г. стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности.
25 июля 2014 года в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на квартиру было отказано. Из сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что основанием для отказа являлось отсутствие сведений об уведомлении сособственников о сделки для реализации ими преимущественного права покупки.
Оценивая указанные обстоятельства, материалы дела, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, поскольку объективно установил отсутствие воли Степина А.А. на продажу спорного жилого помещения, поскольку заключенная между сторонами сделка является притворной, поскольку прикрывает договор залога.
При этом суд первой инстанции объективно исходил из того, что ответчиком договор заключен в отношении малознакомого человека, в результате совершения которого утрачено единственное жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии между истцом и ответчиком заемных отношений, в счет обеспечения обязательств по возврату денежных средств по которому, сторонами оформлена притворная сделка купли-продажи.
Так же судебная коллегия учитывает, что материалами дела установлено отсутствие фактической передачи квартиры, поскольку истец в жилое помещение не вселялся.
В связи с чем, апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности в связи с неисполнением сторонами обязательств по фактической передаче жилого помещения.
Так в соответствии с правовой позицией указанной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость".
Из материалов дела следует, что Перцевым А.В. не заявлено требование об исполнении обязанности продавца передать недвижимость, в связи с чем, не подлежит удовлетворению требование о государственной регистрации перехода права собственности.
Так же отказывая в иске Перцева А.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Степиным А.А. не исполнены обязательства по направлению участникам долевой собственности предложения о продаже доли в праве собственности, от которого они отказались.
Судебная коллегия не принимает доводы жалобы об отсутствии доказательств наличия между истцом и ответчиком заемных отношений, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательства, а так же пояснениями Перцева А.В. в суде первой инстанции, признавшего наличие со Степиным А.А. договора займа. При этом, доказательств исполнения названного договора в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска Степина А.А. о признании договора от 10.06.2014 г. недействительным в связи с его незаключенностью при отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи.
Однако, в соответствии с ФЗ "от 30.12.2012 г. "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.03.2013 г.
Таким образом, спорный договор купли-продажи от 10.06.2014 г. считается заключенным с момента его подписания сторонами
В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения встречного иска Степина А.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 10.06.2014 г., поскольку судом первой инстанции объективно установлена притворность названной сделки
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железногорского городского суда Красноярского края от 04 февраля 2015 года изменить.
Указанное решение в части отказа в удовлетворении встречного иска Степина А.А. к Перцеву А.В. о признании сделки недействительной отменить.
Рассмотреть исковые требования по существу.
Признать недействительным договор купли-продажи 3/8 долей в праве собственности на квартиру по адресу: "адрес" заключенный 10.06.2014 г. между Степиным А.А. и Перцевым А.В. .
Решение Железногорского городского суда Красноярского края от 04 февраля 2015 года в остальной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Перцева А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
