Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 27 апреля 2015 г. по делу N 33-1911/2015 (ключевые темы: ставки арендной платы - нежилые помещения - неосновательное обогащение - собственные средства - взыскание неосновательного обогащения)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 27 апреля 2015 г. по делу N 33-1911/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Грачевой Н.В., Котова Д.О.,

при секретаре судебного заседания Харюшевой Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 27 апреля 2015 года дело по апелляционным жалобам представителя Градоблянского В.М. - Ананьева И.С., Кузьминой Н.Н. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 февраля 2015 года, которым постановлено:

"иск Градоблянского В.М. к Кузьминой Н.Н. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу Градоблянского В.М. "данные изъяты"

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу Градоблянского В.М. судебные расходы по уплате государственной пошлины "данные изъяты"

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Респект" издержки, связанные с производством экспертизы, в размере "данные изъяты".".

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Градоблянский В.М. обратился в суд с иском к Кузьминой Н.Н. о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование иска указано, что 01.09.2012 между Кузьминой Н.Н. (арендодателем) и Градоблянским В.М. (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: "адрес" сроком действия до 01.09.2013. Размер арендной платы составлял "данные изъяты" руб. в месяц. В связи с непригодностью помещения для целей аренды сторонами были согласованы сметы на материалы для ремонта и на ремонтно-строительные работы на суммы "данные изъяты" и "данные изъяты" соответственно. Градоблянский В.М. закупил материалы и оборудование, выполнил ремонтные работы в соответствии со сметами на общую сумму "данные изъяты" 11.01.2013 сторонами был заключен новый договор аренды в отношении того же помещения на аналогичных условиях сроком с 11.01.2013 по 11.01.2014. В счет арендной платы Градоблянский В.М. уплатил Кузьминой Н.Н. "данные изъяты". В связи с необоснованным намерением арендодателя повысить размер арендной платы 08.11.2013 истец направил Кузьминой Н.Н. уведомление о намерении досрочно прекратить отношения по договору аренды, одновременно направив ей акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 01.11.2013. В то же время Градоблянский В.М. фактически освободил арендуемое помещение. Не получив письменного ответа, истец 03.02.2014 повторно направил в адрес ответчика акт приема-передачи нежилых помещений для подписания и решения вопроса о расчетах, ответ на который также не получен. Считает, что со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение, складывающееся их сумм стоимости ремонта за вычетом стоимости аренды за 15 месяцев. Сумма неосновательного обогащения составляет 137 "данные изъяты" Просит взыскать с ответчика в его пользу "данные изъяты" и расходы по уплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Ананьевым И.С. уточнил исковые требования, просит взыскать с Кузьминой Н.Н. неосновательное обогащение в размере "данные изъяты". и расходы по уплате государственной пошлины.

Истец Градоблянский В.М. в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Ананьев И.С. в судебном заседании доводы искового заявления и заявленные требования поддержал, пояснив, что договор аренды от 11.01.2013 расторгнут в ноябре 2013 года. Сумму требований обосновывает разницей между стоимостью ремонта, определенной заключением эксперта и размером арендных платежей.

Ответчик Кузьмина Н.Н. в судебном заседании иск не признала, доводы отзыва поддержала, суду дополнительно пояснила, что первоначально истец производил ремонт данного помещения, готовил его под магазин для торговли строительными материалами. Они договорились, что стоимость ремонта может быть учтена в счет арендных платежей. Сметы на стоимость расходов на ремонт она подписала, так как думала, что истец приобретет данное помещение в собственность. Заключение строительно-технической экспертизы не оспаривает. Также не оспаривает, что должна выплатить истцу разницу между стоимостью ремонта с произведенными арендными платежами и неоплаченными долгами за аренду.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласились стороны.

В апелляционной жалобе представитель Градоблянского В.М. - Ананьев И.С. ставит вопрос об изменении решения суда в части взысканных сумм. Не соглашается с включением в состав арендной платы платежей за период с сентября по декабрь 2012 года, поскольку в указанный период у истца отсутствовала возможность использовать арендованное имущество по назначению, в спорный период истец осуществлял в спорном помещении с согласия ответчика ремонт. Также указывает не неправильное разрешение судом вопроса о распределении судебных расходов в части государственной пошлины. Так, истцом была уплачена государственная пошлина в размере "данные изъяты"., исходя из суммы исковых требований - "данные изъяты". В процессе рассмотрения дела представитель истца уменьшил исковые требования до "данные изъяты"., размер государственной пошлины составляет "данные изъяты"., которая и подлежит распределению между сторонами по правилам ст. 98 ГПК РФ, при этом излишне уплаченная истцом государственная пошлина ( "данные изъяты".) подлежит возврату из бюджета.

Податель апелляционной жалобы Кузьмина Н.Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Полагает, что суд при определении периода, за который подлежит взысканию арендная плата, не учел, что истец фактически освободил нежилые помещения только 03.02.2014, до указанного времени в спорном помещении находилось имущество истца, ответчик в полной мере не могла пользоваться принадлежащим ей имуществом.

Указывает, что согласия на осуществление ответчиком ремонта в арендуемых помещениях не давала, при заключении договора аренды Градоблянский В.М. осматривал помещения, они были пригодны для эксплуатации, смета на приобретение строительных материалов была подписана с ее стороны при условии, что в дальнейшем стороны придут к соглашению об увеличении размера арендной платы. Поскольку стороны к такому соглашению не пришли, то согласия на проведение ремонтных работ не было дано.

Проверив законность постановленного судом решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.09.2012 между Кузьминой Н.Н. (арендодатель по договору) и Градоблянским В.М. (арендатор по договору) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес"

В соответствии с п. 1.2. договора указанное помещение используется арендатором для размещения магазина непродовольственных товаров.

Срок действия аренды сторонами установлен с 01.09.2012 по 01.09.2013 (п. 4.1 договора).

Размер арендной платы согласно п. 3.1. договора составляет "данные изъяты". в месяц.

Также п. 2.1.1. договора предусмотрено, что арендодатель обязуется перед передачей в аренду помещения обеспечить арендатору возможность выполнить необходимый ремонт помещения в счет аренды.

Факт заключения указанного договора аренды, а также факт передачи в пользование Градоблянскому В.М. обозначенных в договоре нежилых помещений 01.09.2012 сторонами не оспаривается.

Также из материалов дела усматривается, что в целях осуществления ремонтных работ в арендуемом помещении Градоблянским В.М. были представлены ответчику на согласование сметы на материалы для ремонта и на ремонтно-строительные работы на сумму "данные изъяты". и "данные изъяты". соответственно, обозначенные как приложения N1, 2 к договору аренды от 01.09.2012. Указанные сметы были согласованы сторонами, что подтверждается подписью ответчика.

11.01.2013 сторонами был заключен договор аренды магазина, по условиям которого Градоблянскому В.М. предоставлялось во временное пользование то же нежилое помещение на аналогичных условиях, в том числе и в части размера арендной платы, сроком с 11.01.2013 по 11.01.2014.

Пунктом 4.1.3 договора аренды от 11.01.2013 предусмотрена обязанность арендатора при досрочном освобождении арендуемого помещения письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за две недели о предстоящем освобождении.

08.11.2013 истцом в адрес Кузьминой Н.Н. было направлено уведомление о намерении досрочно прекратить договор аренды магазина, с приложением акта сверки взаимных расчётов по состоянию на 01.11.2013.

03.02.2014 в адрес ответчика Градоблянским В.М. было направлено письмо с предложением в досудебном порядке урегулировать вопросы, касающиеся расчетов по договору аренды, с приложением акта приема-передачи арендуемого помещения. Указанное письмо было получено ответчиком 06.02.2014.

Обращаясь в суд, Градоблянский В.М. указал, что произвел улучшения арендованного имущества (ремонт помещения), стоимость которых просит взыскать с ответчика, исключив из указанной суммы сумму подлежащих уплате арендных платежей за период с января по декабрь 2013 года.

На основании исследованных доказательств и пояснений сторон судом установлено, что в период действия договоров аренды от 01.09.2012 и 11.01.2013 арендатором в спорном нежилом помещении были произведены ремонтные работы, что стороной ответчика не оспаривалось.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из указанных норм права следует, что для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо установление следующих условий: данные улучшения произведены за счет собственных средств арендатора, и арендодатель дал свое согласие на их проведение.

Разрешая спор, суд верно руководствовался п. 2 ст. 623 ГК РФ и исходил из того, что истец вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений спорного арендованного имущества, поскольку такие улучшения произведены им за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Обстоятельств, при которых расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, по данному делу судом не установлено. Данных обстоятельств не следует и из существа сделок, заключенных между сторонами.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального закона, регулирующего спорные правоотношения, и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определяя стоимость неотделимых улучшений, суд принял во внимание заключение от 27.01.2015, выполненное экспертом ООО "Респект" N12/15-СД, из которого следует, что стоимость ремонта нежилого помещения с учетом затраченных материалов, произведенных работ, без учета сметной стоимости составляет "данные изъяты".

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку заключая договор аренды, стороны согласовали возможность осуществления истцом ремонтных работ в арендуемом помещении, а также их перечень и стоимость, которая и предъявлялась истцом первоначально к взысканию. Доказательств выполнения истцом фактически большего объема работ, по причине которых истец понес расходы в ином объеме, чем было предусмотрено в согласованной сторонами смете, стороной истца не представлено, в связи с чем у суда первой инстанции не было правовых оснований для взыскания указанных расходов в сумме, обозначенной экспертом.

По изложенным выше основаниям подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы Кузьминой Н.Н. об отсутствии ее согласия на производство ремонтных работ, поскольку данное утверждение опровергается условиями заключенных сторонами договоров аренды, согласованными сметами, содержащими перечень работ и их стоимость.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы согласно пунктам 3.1. договора аренды от 01.09.2012 и 11.01.2013 составляет "данные изъяты" руб. в месяц.

Определяя размер задолженности истца по арендной плате, суд исходил из того, что фактически возможность распоряжаться сданным в аренду помещением у ответчика Кузьминой Н.Н. появилась в конце декабря 2013 года, при этом доказательств внесения арендой платы в полном объеме за период с сентября 2012 года по декабрь 2013 года включительно истцом в материалы дела не представлено.

Податель апелляционной жалобы Кузьмина Н.Н. выражает свое несогласие с таким выводом суда первой инстанции, указывая, что обязательства арендатора по освобождению спорного помещения были исполнены им только 03.02.2014, следовательно, арендная плата подлежит начислению до 03.02.2014.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности вернуть арендодателю имущество, являвшееся предметом договора аренды, лежит на обязанной стороне - арендаторе.

В подтверждение указанных доводов истцом представлено письмо от 08.11.2013 о намерении прекратить договорные отношения; письмо от 03.02.2014, содержащее просьбу урегулировать разногласия в части расчетов по арендной плате, а также акт приема-передачи нежилого помещения от 03.02.2014. Указанные письма были получены ответчиком, что последним не оспаривается.

Из имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что ответчик до 03.02.2014 извещал арендодателя о готовности вернуть помещение по соответствующему акту, предлагал ему принять имущество, а арендодатель уклонялся от приема помещения.

Поскольку надлежащих доказательств, что арендованное имущество было возвращено ответчику ранее 03.02.2014 (по акту приема-передачи, как того требует закон (п. 2 ст. 655 ГК РФ), ответчик пользовался арендованным имуществом до указанной даты, не представлено, то судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований ответчика по оплате истцом арендных платежей также и за период с 01.01.2014 по 03.02.2014.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы ответчика Кузьминой Н.Н. относительно периода начисления арендной платы.

Факт того, что истец Градоблянский В.М. в период с сентября по декабрь 2012 года производил ремонтные работы в спорном помещении, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, не мог использовать его по назначению, предусмотренному договором аренды, не является основанием для освобождения истца от уплаты арендных платежей за указанный период.

Как установлено, стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору аренды и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им. Соответственно, осуществление истцом иной деятельности в спорном помещении, помимо предусмотренной договором, не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части взысканных в пользу Градоблянского В.М. сумм. Взысканная сумма составит "данные изъяты". и является разницей между стоимостью ремонта, внесенными по договору арендными платежами и арендной платой за период с 01.09.2012 по 03.02.2014 ( "данные изъяты" + "данные изъяты"- "данные изъяты").

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании вышеуказанной статьи судом апелляционной инстанции распределяются расходы по государственной пошлине и по судебной экспертизе (недоплата составила "данные изъяты" руб.).

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 февраля 2015 года изменить, постановить новое решение:

"иск Градоблянского В.М. к Кузьминой Н.Н. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу Градоблянского В.М. неосновательное обогащение "данные изъяты".

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу Градоблянского В.М. судебные расходы по уплате государственной пошлины "данные изъяты".

Взыскать с Кузьминой Н.Н. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Респект" издержки, связанные с производством экспертизы, в размере "данные изъяты".

Взыскать с Градоблянского В.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Респект" издержки, связанные с производством экспертизы, в размере "данные изъяты"".

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.В. Грачева

Д.О. Котов