(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 апреля 2015 г. по делу N 33-2340/2015 (ключевые темы: земельная доля - общая долевая собственность - земельный комитет - право собственности на землю - договор купли-продажи)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 апреля 2015 г. по делу N 33-2340/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х., судей областного суда Полшковой Н.В,. Сенякина И.И. при секретаре Михалевой В.М. в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по апелляционной жалобе Соловьевой Е.Н., Соловьева В.Л., Седова Н.Ф., Седовой М.Т. на решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 22 января 2015г. по иску Соловьевой Е.Н., Соловьева В.Л., Седова Н.Ф., Седовой М.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Пилюгинский АПК", Бердникову А.И. о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи, признании права собственности на земельные доли, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности.
Заслушав доклад, Соловьеву Е.Н. и ее представителя Беляева А.А., поддержавших доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Соловьева Е.Н., Соловьев В.Л., Седова М.Т., Седов Н.Ф. обратились в суд с вышеназванным иском указывая, что им на основании свидетельств на право собственности на землю, выданных земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года, принадлежали каждому 11,25га земельных долей с качественной оценкой 275,4 баллогектаров сельскохозяйственных угодий в праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером ***, общей площадью 22210260000 кв.м., местоположение: ***
26 февраля 2008 года между ними и ООО "Пилюгинский АПК" были заключены предварительные договоры купли-продажи вышеуказанных земельных долей. В соответствии с п. 1.1 предварительных договоров стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных данным договором.
До настоящего времени им не было известно о заключении основного договора, в связи с чем, они обратились к ответчику для дачи разъяснений по этому вопросу. В результате им стало известно, что уже в 2011 году договор купли-продажи был подписан и прошел государственную регистрацию.
15 июля 2014 года в Бугурусланском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области была получена копия договора, из которого стало известно, что на заключение договора купли-продажи ими была выдана доверенность Топчиевой А.Х., которая удостоверена главой администрации Пилюгинского сельсовета Бугурусланского района Антошкиной В.М. На основании данной доверенности Топчиева А.Х. 8 апреля 2011 года от их имени подписала договор купли-продажи принадлежащих им долей.
Никаких полномочий на заключение договора купли-продажи земельных долей они Топчиевой А.Х. не давали, доверенность на совершение сделки не подписывали, в связи с чем, доверенность, удостоверенная главой Администрации Пилюгинского сельсовета Бугурусланского района, в части дачи полномочий от их имени Топчиевой А.Х. на продажу принадлежащих им земельных долей, а также сделка купли-продажи в части продажи принадлежащих им земельных долей являются недействительными.
Просили суд признать недействительной доверенность от 2 декабря 2010 года, в части дачи полномочий Топчиевой А.Х. на продажу принадлежащих им
земельных долей; признать недействительным договор купли-продажи от 8 апреля 2011г. в части продажи принадлежащих им земельных долей по 11/25 га каждому в праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером *** общей площадью 22210260000 кв.м.; признать за каждым право собственности на земельную долю в размере 11,25га в праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером ***, общей площадью 22210260000 кв.м. местоположение: ***; аннулировать записи о государственной регистрации права собственности на
принадлежащие им земельные доли за ООО "Пилюгинский АПК".
Определением суда в качестве ответчика привлечен директор ООО "Пилюгинский АПК" Бердников А.И.
Суд постановил решение, которым исковые требования Соловьевой Е.Н., Соловьева В.Л., Седова Н.Ф., Седовой М.Т. удовлетворил: признал недействительной доверенность от 2 декабря 2010 года в части дачи полномочий Топчиевой А.Х. на продажу принадлежащих Соловьевой Е.Н. Соловьеву В.Л., Седову Н.Ф., Седовой М.Т. земельных долей, удостоверенную главой администрации Пилюгинского сельсовета Бугурусланского района Антошкиной Валентиной Михайловной, реестровый номер 102; признал недействительным договор купли-продажи от 8 апреля 2011 года, заключенный между Топчиевой А.Х., действующей на основании доверенности от 02.10.2011 года и ООО"Пилюгинский АПК"в части продажи принадлежащих Соловьевой Е.Н. Соловьеву В.Л., Седову Н.Ф., Седовой М.Т. земельных долей по 11/25 га каждому; признал за Соловьевой Е.Н.(на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ-У-ОРБ-07 N 466880, выданного Земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года), Соловьевым В.Л. (на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ-V-ОРБ-07 N 466706, выданного Земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года, Седовым Н.Ф. (на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ-У-ОРБ-07 N 894558, выданного Земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года), Седовой М.Т. ( на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ-V-OPE N 463264, выданного Земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года) право собственности за каждым на земельную долю в размере
11,25га с качественной оценкой 275,4 баллогектаров сельскохозяйственных угодий в
праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером
***, общей площадью 22210260000 кв.м. местоположение: ***; аннулировал записи о государственной регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью "Пилюгинский Агро-Промышленный комплекс" на принадлежащие Соловьевой Е.Н., Соловьеву В.Л., Седову Н.Ф., Седовой М.Т. земельные доли. В иске к Бердникову А.И. отказал.
В апелляционной жалобе Соловьева Е.Н., Соловьев В.Л., Седова М.Т., Седов Н.Ф. просят решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что Соловьева Е.Н., Соловьев В.Л., Седова М.Т., Седов Н.Ф. являлись собственниками земельных долей в размере 11,25га каждый с качественной оценкой 275,4 баллогектаров сельскохозяйственных угодий в праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером ***, общей площадью 22210260000 кв.м. местоположение: *** на основании свидетельств на право собственности на землю выданных земельным комитетом по Бугурусланскому району от 26.12.1994 года, серии РФ- V-ОРБ-07 N 466880, РФ-V-ОРБ-07 N 466706, РФ-V-OPБ N 463264, РФ-V-ОРБ-07 N 894558.
26 февраля 2008 года между истцами и ООО "Пилюгинский АПК" были заключены предварительные договоры купли-продажи вышеуказанных земельных долей. В соответствии с п. 1.1 предварительных договоров стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных договорами. Согласно п. 3.2. договоров стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после окончательного оформления документов по выделу земельного участка в счет земельной доли.
18.04.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО "Пилюгинский АПК" на основании договора купли-продажи от 8 апреля 2011г.
Согласно указанному договору купли-продажи от 08.04.2011г. продавец Топчиева А.Х., действующая по доверенности от 02.12.2010г., удостоверенной главой администрации Пилюгинского сельсовета Бугурусланского района Антошкиной В.М. 2 декабря 2010 года, продала, а покупатель ООО "Пилюгинский АПК" купил 3 330 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 181 303 150 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок, расположенный в ***.
В соответствии с указанной доверенностью 287 человек - собственники земельных долей, в том числе истцы, уполномочили Топчиеву А.Х. продать принадлежащие им доли в праве собственности на земельные участки (земельные доли).
Признавая недействительными в части доверенность от 02.12.2010г. и договор купли-продажи от 08.04.2011г. в части продажи принадлежащих истцам земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный массив, суд сослался на то, что доверенность от 2 декабря 2010 года, реестровый номер 102, главой МО "Пилюгинский сельсовет" Антошкиной В.М. не удостоверялась, а договор купли-продажи земельных долей был заключен на основании недействительной доверенности.
Вместе с тем, суд не учел, что в соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.
Согласно ст. 554 ГК РФ условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 70 Земельного Кодекса РФ).
В соответствии со ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Как следует из договора купли-продажи, предметом договора является 3 330 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 181 303 150 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок, расположенный ***.
Суд первой инстанции, признавая недействительным в части договор купли-продажи и применяя последствия недействительности части сделки, признал за истцами право собственности за каждым на земельную долю в размере 11,25га в праве общей долевой собственности на земельный массив с кадастровым номером ***, общей площадью 22 210 260 000 кв.м. местоположение: ***.
Вместе с тем, согласно оспариваемому договору купли-продажи земельный участок имеет иной кадастровый номер *** и иную площадь.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о недействительности части договора, к которому относится предмет договора, правильным признать нельзя.
Как следует из материалов дела, истцы при рассмотрении дела судом первой инстанции, предъявили уточненное исковое заявление, в котором просили полностью признать недействительными доверенность, договор купли-продажи от 08.04.2011г. и договоры об ипотеке земельных участков, и которое было возвращено истцам со ссылкой на п.4 ч.1 ст. 135 ГПК РФ на том основании, что оно не подписано Седовым Н.Ф. и Седовой М.Т.
Вместе с тем, указанное заявление было подписано Соловьевой Е.Н. и Соловьевым В.Л., которые присутствовали в судебном заседании и просили принять указанное уточненное исковое заявление, в связи с чем, оснований, предусмотренных п.4 ч.1 ст. 135 ГПК РФ для возврата искового заявления в отношении данных истцов не имелось.
Допущенные нарушения согласно части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены судебного постановления.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, установит, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении заявленного в соответствии со статьей 39 ГПК РФ ходатайства лица об изменении предмета или основания иска, увеличении (уменьшении) размера исковых требований либо рассмотрел исковое заявление без учета заявленных изменений, на что указывалось в апелляционной жалобе, представлении, то суд апелляционной инстанции в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 327 и частью 2 статьи 327-1 ГПК РФ рассматривает дело с учетом неправомерно неудовлетворенного либо ранее заявленного и нерассмотренного ходатайства лица об изменении предмета или основания иска, увеличении (уменьшении) размера исковых требований исходя из особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Поскольку по настоящему делу отсутствуют предусмотренные частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, суд апелляционной инстанции не вправе перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для апелляционного производства, устранить допущенные процессуальные нарушения, повлекшие принятие неправильного решения, а также привлечь к участию в деле заинтересованных лиц (продавцов по договору), ответчиков (часть 6 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), совершить ряд процессуальных действий, в том числе вручить копию уточненного искового заявления ответчикам, третьим лицам, предложить представить возражения относительно иска и доказательства в подтверждение данных возражений, при этом правом самостоятельного истребования новых доказательств при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не обладает, за исключением случаев, когда в соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам суда первой инстанции.
С учетом изложенного судебная коллегия находит, что допущенные при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушения норм процессуального права являются существенными, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным, и оно подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку судебная коллегия лишена возможности устранить нарушения норм процессуального закона, допущенные судом первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть, что в материалах дела отсутствуют сведения об образовании (разделе, объединении, перераспределении, выделе) указанных земельных участков, кадастровые паспорта, выписки из государственного кадастра недвижимости на земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***. Также отсутствуют сведения о земельном участке с кадастровым номером *** на момент вынесения судом решения, поскольку согласно представленным договорам об ипотеке предметами ипотеки являются земельные участки с иными кадастровыми номерами, иной площадью, но в которых указано, что право собственности залогодателя ООО "Пилюгинский АПК" на земельные участки принадлежит, в том числе, и на основании оспариваемого договора купли-продажи от 08.04.2011г.
Кроме того, истцами в качестве ответчиков указаны ООО "Пилюгинский АПК" и его директор Бердников А.И. Вместе с тем, заявлены требования о признании недействительной доверенности, которую они не удостоверяли и которой полномочия на совершение сделок данным ответчикам не передавались. В связи с этим, суду следует уточнить у истцов, к кому предъявлены данные требования, в случае необходимости обсудить вопрос о замене ненадлежащего ответчика по указанным требованиям.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 228-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 22 января 2015г. отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
Председательствующий
Судьи:
