(1).jpg)
Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-3071/2015 (ключевые темы: предварительный договор - жилой дом - задаток - расписка - заключение договора купли-продажи)
Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-3071/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Саломатиной Л.А.,
судей Александровой М.В., Дегтяревой Л.Б.,
при секретаре Щур А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дёмина К.А. к Головневой В.И. о взыскании денежных средств, встречному иску Головневой В.И. к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения по апелляционной жалобе Головневой В.И. на решение Дальнегорского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования Дёмина К.А. к Головневой В.И. о взыскании денежных средств удовлетворены в части.
С Головневой В.И. в пользу Дёмина К.А. взыскана сумма в размере 270 000 рублей, судебные расходы в размере 6 000 рублей. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Головневой В.И. к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Александровой М.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Дёмин К.А. обратился в суд с иском к Головневой В.И. о взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику Головневой В.И. денежные средства в качестве задатка за продажу жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", в сумме 320 000 рублей, что подтверждено распиской ответчика. Однако договор купли-продажи ими не составлялся, не подписывался, сделка не была заключена, так как Головневой В.И. так и не были оформлены правоустанавливающие документы на данный жилой дом, что и не сделано ей и до настоящего времени. Просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 320 000 рублей; судебные расходы, по оплате госпошлины в размере 6 400 рублей.
Головнева В.И. подала встречное исковое заявление к Дёмину К.А. о понуждении заключения договора купли-продажи домовладения, в котором указала, что ей принадлежит на праве собственности домовладение, расположенное по адресу: "адрес", которое состоит из земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между Головневой В.И. и Дёминым К.А. достигнута договоренность о том, что она за 700 000 рублей продает ответчику дом вместе с земельным участком. Домовладение продавалось дешевле рыночной стоимости, поскольку на вновь возведенное строение - жилой дом не было документов. Ответчик был осведомлен о том, что земля находится в собственности Головневой В.И., на месте старого дома выстроен новый жилой дом, право собственности на который в установленном законом порядке не оформлено. Объект недвижимости ответчика полностью устраивал. Дёмин К.А. передал Головневой В.И. в качестве задатка денежные средства в размере 320 000 рублей, поскольку всей суммы 700 000 рублей у него не было. Между Головневой В.И. и ответчиком в форме простой расписки был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения. Согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между сторонами, Головнева В.И. обязалась продать Дёмину К.А. домовладение, находящееся по адресу: "адрес". Поскольку при достижении соглашения с Дёминым К.А. речь шла о продажи жилого дома и земельного участка, то в расписке предмет предстоящей сделки назван общим понятием "Дом". Договоренности о том, что договор купли-продажи домовладения возможен только после оформления Головневой В.И. жилого дома в собственность не было. Таким образом, Дёмину К.А. препятствовало заключить договор купли-продажи только отсутствие у него денежных средств.
Головнева В.И. неоднократно приглашала ответчика на заключение сделки, но тот на протяжении длительного периода времени уклонялся, просил подождать, пояснял, что денег для заключения договора купли-продажи у него нет, но он обязательно домовладение купит. О том, что ответчик не будет покупать домовладение Головневой В.И. стало известно только после того, как она получила из суда г. Дальнегорска Приморского края копию иска Дёмина К.А. Просила понудить Дёмина К.А. к заключению с ней договора купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: "адрес", на первоначальных условиях за 700 000 рублей с учетом переданного ДД.ММ.ГГГГ задатка в размере 320 000 рублей.
В судебном заседании истец Дёмин К.А. и его представитель поддержали свои требования в полном объеме, встречные исковые требования не признали.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что Дёмин К.А. вел все переговоры по продаже дома с представителем ответчика Г.Р. В дальнейшем, когда выяснилось, что жилой дом не оформлен в собственность, по требованию Демина А.В. Г.Р. возвращал истцу 50 000 рублей в счет погашения долга из ранее полученных 320 000 рублей.
Ответчик Головнева В.И. в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела была уведомлена надлежащим образом. Заявлений, ходатайств об отложении слушания дела от неё в адрес суда не поступало.
Представители Головневой В.И. в судебном заседании исковые требования Дёмина К.А. не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнили, что документы на новое домовладение оформлены. Оформлено свидетельство о праве собственности.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилась Головнева В.И., ею подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований. Считает, что судом дана неверная оценка обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Указывает, что ни ей, ни ответчику, ни что не препятствовало заключить договор купли-продажи домовладения. Кроме того, действия Дёмина К.А. неправомерны, нарушают ее права и законные интересы, поскольку задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Однако Дёмин К.А. в одностороннем порядке отказывается от заключения договора.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о законности вынесенного по делу решения.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу требований ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ст. 429 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Дёминым К.А. передал Головневой В.И. денежные средства в сумме 320 000 рублей в качестве задатка за продажу жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается распиской Головневой В.И., заверенной нотариально (л.д.9).
Использование в расписке слова "задаток" само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ. Головнева В.И. является собственником земельного участка площадью 1035,00 кв.м. под жилым домом и для его обслуживания по адресу: "адрес" (л.д.40).
Из технического паспорта на жилой дом, составленный на ДД.ММ.ГГГГ., следует, что процент готовности дома составляет 45 % (л.д.42-49).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Головневой В.И. не оспаривается, что на момент написания расписки, строение являлось объектом незавершенного строительства. В тоже время в расписке Головневой В.И. денежные средства получены в счет будущей покупки жилого дома.
Однако договор купли-продажи сторонами не составлялся, не подписывался, сделка заключена не была, так как Головневой В.И. не были оформлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, из содержания вышеприведенных норм права в их системной взаимосвязи следует, что соглашение о задатке заключенное в обеспечение договора купли-продажи недвижимого имущества может быть заключено одновременно с заключением соответствующего договора купли- продажи, в обеспечение которого заключается соглашение, или после его заключения, а соглашение о задатке заключенное до заключения договора, в обеспечение которого оно заключается, недействительно в силу его несоответствия закону, поэтому денежная сумма, переданная по такому соглашению может расцениваться только как аванс, но не как задаток.
Согласно представленной суду расписке Демина К.А. от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что им получено от Головневой В.И. деньги в счет возврата задатка за покупку жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" в сумме 50 000 рублей (л.д.50).
Суд верно пришел к выводу, что поскольку договор купли-продажи домовладения заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, а наоборот Головневой В.И. была частично возвращена сумма полученная по расписке, то обязательства, предусмотренные договором, следует признать прекращенными, а полученные денежные средства по договору - авансом, который подлежат возврату истцу, за вычетом ранее возвращенной суммы.
В удовлетворении встречных требований Головневой В.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи домовладения судом обоснованно отказано, поскольку не представлено доказательств заключения предварительного договора купли-продажи и о согласовании между сторонами существенных условий основного договора.
При разрешении спора судом в полном объеме установлены и исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, судом правильно применен материальный закон. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом при рассмотрении дела не допущено.
Доводы жалобы в целом не содержат правовых оснований к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Дальнегорского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Головневой В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
