Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 мая 2015 г. по делу N АПЛ-310/2015 (ключевые темы: нежилые помещения - договор купли-продажи - продажа здания - договор купли-продажи недвижимого имущества - смена фамилии)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 мая 2015 г. по делу N АПЛ-310/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.,

судей: Карасовой Н.Х., Болатчиевой А.А.

при секретаре: Лафишеве М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по апелляционной жалобе Тоторкуловой Ф.Ю. на решение Карачаевского районного суда от 25 декабря 2014 года по делу по иску Тоторкуловой З.И. к Аппоеву Н.М. (до перемены фамилии Алчакову К.М.), Тоторкуловой Ф.Ю. о признании права собственности на недвижимое имущество, признании заключенным и действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности и по иску Аппоева Н.М. к Тоторкуловой Ф.Ю. о признании недействительным договоров купли-продажи и зарегистрированного права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения ответчика Тоторкуловой Ф.Ю., её представителя Гербековой А.С., представителя истца Тоторкуловой З.И. Галустян Ф.Ш., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тоторкулова З.И. обратилась в суд с иском к Алчакову К.М., ссылаясь на то, что в 2002 году она совместно с матерью "ФИО1" приобрела у "ФИО2" здание трикотажного цеха, расположенное по адресу: " ... " общей площадью " ... " кв.м. за " ... " рублей. После устной договоренности с продавцом через посредника "ФИО3" ему были переданы деньги за приобретаемое имущество. Договор не был зарегистрирован в связи с тем, что у продавца не имелось необходимых документов. После приобретения здания цеха истцом и её семьей был произведен ремонт, в дом вселена семья брата, матерью истца производится оплата коммунальных услуг, истец ухаживает за домом, обрабатывает огород. В мае 2014 года при обращении в Управление Росреестра по КЧР истец узнала о том, что право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком. Истица просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.1999 г., заключенный между Урусовым Я.Х. и Алчаковым К.М.;

признать заключенным договор купли-продажи данного имущества, совершенный Урусовым Я.Х. и Тоторкуловой З.И. в 2002 году;

признать право собственности Тоторкуловой З.И. на здание трикотажного цеха общей площадью " ... " кв.м. и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу;

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный Алчаковым К.М. (после перемены имени Аппоевым Н.М.) и Тоторкуловой Ф.Ю.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, привлечены Урусов Р.Я., Лайпанов С.М. и Карачаевский филиал КЧРГУП "Техинвентаризация".

Аппоевым Н.М. заявлены требования о признании договора купли-продажи вышеназванного имущества между ним и "ФИО2" от 15 марта 1999 года недействительным, со ссылкой на то, что данный договор он не заключал, владельцем имущества никогда не был. Истцом доверенность на имя "ФИО4", на основании которой последним был заключен договор купли-продажи спорного имущества, была выдана под влиянием заблуждения, денег от Тоторкуловой Ф.Ю. за данное имущество истец не получал. Истец также просил признать недействительным договор купли-продажи от 26.05.2014 г., заключенный между Аппоевым Н.М. и Тоторкуловой Ф.Ю. и признать недействительным свидетельство о праве собственности на спорное имущество на имя Тоторкуловой Ф.Ю.

В судебном заседании истец Тоторкулова З.И. поддержала заявленные требования, представитель Аппоева Н.М. Эббекуева А.С. исковые требования Тоторкуловой З.И. признала, встречные исковые требования поддержала, ответчик Тоторкулова Ф.Ю. заявленные требования не признала.

Решением Карачаевского районного суда от 25 декабря 2014 года исковые требования Тоторкуловой З.И. и исковые требования Аппоева Н.М. удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик Тоторкулова Ф.Ю. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в иске, считая, что судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права. Так, по мнению ответчика, основаны лишь на показаниях Аппоева Н.И. выводы суда о том, что спорное здание не принадлежит последнему и оформлено на него фиктивно, договор купли-продажи он не подписывал, о том, что доверенность на продажу здания была выдана им под влиянием заблуждения. В нарушение требований п.2 ч.1 ст.161, ст. 162 ГК РФ судом в подтверждение устной сделки приняты свидетельские показания. Судом не учтено, что в данное помещение ответчик была вселена бывшим мужем, Тоторкуловым Р.И. 14 лет назад. Спорное помещение является нежилым, не отапливается, нет воды. Ответчик на протяжении данного периода времени содержала указанное помещение, оплачивала коммунальные услуги, производила ремонт.

В своих возражениях на апелляционную жалобу истец Тоторкулова З.И. просит решение суда оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как следует из материалов дела, 17 января 1993 года между Комитетом по управлению имуществом Карачаевского района и "ФИО2" был заключен договор купли-продажи трикотажного цеха, расположенного в " ... ", 19.10.1993 года договор зарегистрирован РБТИ.

15 марта 1999 года "ФИО2" заключил договор купли-продажи здания трикотажного цеха, в соответствии с которым спорный объект недвижимости был продан Алчакову К.М.

Данный договор удостоверен нотариусом г. Карачаевска и зарегистрирован РБТИ 20.03.1999 г.

В соответствии со свидетельством о перемене имени 18 января 2000 г. Алчаков К.М. переменил фамилию и имя на Аппоева Н.М..

Урусов Я.Х. скончался 30.09.2002 г.

Аппоевым Н.М. 26 мая 2014 года выдана доверенность "ФИО4" на оформление и продажу за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка и здания трикотажного цеха, находящегося по адресу: " ... ". 26 мая 2014 года Аппоевым Н.М., от имени которого действовал "ФИО4", и Тоторкуловой Ф.Ю. был заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью " ... " кв.м., находящегося по адресу: " ... ". Государственная регистрация права собственности Тоторкуловой Ф.Ю. произведена 02.06.2014 г.

Удовлетворяя требования Тоторкуловой З.И. и требования Аппоева Н.М. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания помещения трикотажного цеха от 15.03.1999 г., заключенного "ФИО2" и Аппоевым Н.М., суд первой инстанции исходил из того, что Алчаков К.М. спорное имущество не покупал, договор не подписывал, стоимость имущества не оплачивал, спорный объект недвижимости не принимал, не пользовался спорным помещением, о своих правах не заявлял. В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу о том, что договор не соответствует требованиям закона по содержанию, в нем содержатся ложные сведения о покупателе и стоимости имущества, уплаченной покупателем продавцу, в связи с чем договор является фиктивным, недействительным.

С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют нормам материального права, выводы суда не доказаны.

Так, в соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения указанного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицами, совершающими сделку.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенный 15.03.1999 г. "ФИО2" и Аппоевым Н.М., совершен в письменной форме, имеет подписи продавца и покупателя, нотариально удостоверен и зарегистрирован в уполномоченном органе.

Более того, 26 мая 2014 года истец Аппоев выдал доверенность на продажу здания трикотажного цеха, в связи с чем его представителем была совершена сделка по распоряжению данным имуществом.

Суд первой инстанции в нарушение требований ч.4 ст.198 ГПК РФ указанным обстоятельствам оценку не дал, приняв во внимание лишь объяснения истца Аппоева о том, что он не подписывал данный договор. Иных доказательств, подтверждающих утверждение истца, и опровергающих вышеназванные доказательства суду представлено не было.

Не мотивирован ссылкой на нормы материального права вывод суда о несоответствии оспариваемого договора по содержанию в связи с отсутствием указания в договоре на передачу покупателем стоимости приобретенного имущества.

Так, в соответствии с положениями п.1 ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьями 554, 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости отнесены данные о предмете договора и цена имущества.

Таким образом, передача стоимости данного имущества к существенным условиям договора законом не отнесена.

Не соответствует нормам материального права ссылки суда на отсутствие сведений о передаче спорного имущества как на обстоятельство, свидетельствующее о недействительности договора купли-продажи недвижимости, так как в соответствии со ст.ст. 433, 556 ГК РФ заключение договора не обусловлено передачей имущества.

Кроме этого Аппоевым требования о признании недействительным договора купли-продажи от 15.03.1999 г. заявлены к ненадлежащему ответчику, Тоторкуловой Ф.Ю., тогда как ответчиком по иску, направленному на оспаривание сделки, являются её стороны (правопреемники сторон) (п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г.). Требования к правопреемникам продавца "ФИО2" Аппоевым Н.М. не заявлялись.

Без законных оснований удовлетворены и требования Тоторкуловой З.И. о признании недействительной данной сделки.

Так, в качестве единственного основания для оспаривания договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 15.03.1999 г. истец указала заключение устного договора купли-продажи данного объекта в 2002 году.

Между тем, как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске по вышеприведенным основаниям.

Существенные нарушения норм материального права допущены судом первой инстанции и при разрешении требований Тоторкуловой З.И. о признании заключенной в 2002 году сделки купли-продажи нежилого здания между "ФИО2" и Тоторкуловой З.И. и признании за последней права собственности на данный объект недвижимости.

Так, удовлетворяя указанные требования, суд признал установленным факт заключения и исполнения вышеназванной сделки и, не проверив соответствие сделки закону, признал право собственности истца на спорное здание.

Между тем в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключение договора продажи недвижимости должно производится в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Абзацем вторым данной статьи установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет её недействительность.

При этом гражданское законодательство не предусматривает возможности легализации сделки, совершенной с несоблюдением простой письменной формы.

Кроме этого согласно п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания.

В нарушение вышеуказанной нормы материального права выводы суда первой инстанции об обстоятельствах заключения и исполнения сделки основаны лишь на объяснениях истца и свидетельских показаниях, в том числе её родственников. Наследники продавца объяснений об указанных обстоятельствах не давали, письменных доказательств заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (расписок о передаче денег, передаточного акта и т.д.) суду представлено не было.

При этом судом не дана оценка объяснениям истца о том, что сделка не была надлежащим образом оформлена в связи с отсутствием у продавца правоустанавливающих документов. Из материалов дела следует, что необходимые правоустанавливающие документы у Урусова Я.Х. на спорное имущество имелись с 1993 по 1999 год, по момент продажи здания трикотажного цеха Аппоеву. На 2002 год документов, подтверждающих право собственности Урусова Я.Х. на данное имущество не имелось и возможность их получения без совершения иной сделки отсутствовала.

Не учтено судом и то, что в силу пункта 2 статьи 8/1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что право собственности истца на спорное недвижимое имущество зарегистрировано не было, при этом, по утверждению истца, её право возникло после введения в действие Закона о регистрации.

В связи с вышеизложенным, решение суда в части удовлетворения требований Тоторкуловой З.И. о признании заключенным договора продажи здания трикотажного цеха от 2002 года и признании права собственности истца на указанное имущество подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске по вышеизложенным основаниям.

Нельзя согласиться и с выводами суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи, заключенного Аппоевым Н.М. и Тоторкуловой Ф.Ю. 26.05.2014 г., и права собственности последней на спорное имущество, так как отсутствует право собственности истца Тоторкуловой З.И., подлежащее защите.

Вывод суда об отсутствии доказательств внесения стоимости приобретенного имущества именно ответчицей как свидетельства не соответствия сделки требованиям закона не основан на конкретных нормах гражданского права, не связывающего действительность сделки с исполнением возникающего на основании неё обязательства (ст. 549, 307, 309 ГК РФ).

Кроме этого из пункта 4 оспариваемого договора следует, что стоимость отчуждаемого объекта уплачивается покупателем до подписания договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований в связи с отсутствием предусмотренных законом оснований.

При этом судебная коллегия учитывает и отсутствие доказательств совершения договора купли-продажи от 26.05.2014 года Аппоевым Н.М. под влиянием заблуждения.

Так, в силу ч.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Ссылок на заблуждение относительно предмета, природы сделки, стороны сделки, Аппоевым Н.М. сделано не было.

Желание избавится от имущества, по утверждению истца, ему не принадлежащего, заблуждением по смыслу ст.178 ГК РФ не является.

Иных оснований для признания вышеназванной сделки недействительной истцом не заявлялось.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ч.1 п.п.2,4 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского районного суда от 25 декабря 2014 года отменить и принять по делу новое решение, которым в иске Тоторкуловой З.И. к Аппоеву Н.М. (до перемены фамилии Алчакову К.М.), Тоторкуловой Ф.Ю. о признании заключенным и действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилого здания, заключенного в 2002 году между Тоторкуловой З.И. и "ФИО2", признании права собственности на нежилое здание помещение трикотажного цеха, признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания трикотажного цеха, заключенного "ФИО2" и Алчаковым К.М. 15.03.1999 г., признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 26.05.2014 г., заключенного Аппоевым Н.М. и Тоторкуловой Ф.Ю., признании недействительным зарегистрированного права собственности Тоторкуловой Ф.Ю. на нежилое здание отказать.

Отказать в иске Аппоева Н.М. к Тоторкуловой Ф.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания трикотажного цеха, заключенного "ФИО2" и Алчаковым К.М. 15.03.1999 г., признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 26.05.2014 г., заключенного Аппоевым Н.М. и Тоторкуловой Ф.Ю., признании недействительным свидетельства о праве собственности Тоторкуловой Ф.Ю. на нежилое здание.

Председательствующий:

Судьи: