Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-5325/2015 (ключевые темы: заем - предмет залога - договор займа - договор купли-продажи жилого дома - жилой дом)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-5325/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Габитовой А.М.

судей Киньягуловой Т.М.

Хайрутдинова Д.С.

при секретаре Миграновой Д.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Амиркулиева А.В. на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 06 февраля 2015 года, которым постановлено:

исковые требования Стринжа С.В. к Амиркулиеву А.В. о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, расположенные по адресу: адрес заключенный дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В..

Применить последствия недействительности сделок:

прекратить право собственности Амиркулиева А.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N ... о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 18 дата произведенную дата

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N ... о регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: адрес, произведенную дата

исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N ... о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: адрес, произведенную дата

восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес, за Стринжа С.В..

Взыскать с Амиркулиева А.В. в пользу Стринжа С.В. в возмещение уплаченной при подаче иска государственной пошлины 13 ...

Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стринжа С.В. обратилась с иском к Амиркулиеву А.В. о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании судебных расходов. В обоснование иска указала, что дата между истцом и ответчиком был заключен договор денежного займа с процентами на общую сумму ... рублей под ... процентов в месяц. В тот же день между сторонами был заключён договор залога недвижимого имущества по договору денежного займа с процентами. По договору залога залогодатель Стринжа С.В. передает в залог Амиркулиеву А.В. объект недвижимости, расположенный по адресу: РБ адрес. Срок возврата займа до дата. В период с дата по дата истцом было оплачено ответчику процентов лично и через представителя ФИО4 на общую сумму ... рублей. Ввиду имевшихся небольших просрочек по оплате процентов ответчик попросил истца изменить договор залога таким образом, чтобы последний зарегистрировал до погашения долга на него право собственности в отношении заложенного имущества. В результате тяжелых для истца сложившихся обстоятельств она была вынуждена подписать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа без выезда и смены регистрации. дата между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с рассрочкой платежа. дата данный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. В соответствии с условиями договора купли-продажи - ответчик (покупатель) обязуется принять и оплатить принадлежащий истцу (продавцу) дом. Истец (продавец) обязуется продать, а ответчик (покупатель) купить указанный дом за ... ) рублей 00 коп. По договору купли-продажи основной обязанностью продавца является обязанность передать товар, а покупателя - уплатить его стоимость (существенное условие). Пытаясь вернуть стороны в первоначальное положение, Стринжа С.В. просила подписать Амиркулиева А.В. договор, согласно которому истец намеревается приобрести право собственности на объект, расположенный по адресу: адрес, по цене ... рублей, именно эта сумма является текущей задолженностью истца перед ответчиком, при этом договором намерения прописывались проценты по займу в виде увеличения стоимости дома п.п.1.1 договора. дата данный договор намерения был подписан сторонами. Таким образом, истец дата "переоформила" дом, а дата ответчик уже намеревался его продать. При данных обстоятельствах договор купли продажи дома от дата по мнению истца не может быть законным, т.к. изначально заключен лишь для вида, а не перехода права владения и пользования. Кроме того, ответчик фактически не принял вышеуказанное жилое помещение, не принял ключи, не вселился, не несет бремя содержания данного имущества, фактически проживает в нем семья истца и бремя содержания данного жилого помещения несет истица, что также подтверждает, что данная сделка была совершена не с целью приобретения жилого дома, а для перехода зарегистрированного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании изложенного истица просила признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: адрес заключенный между истцом Стринжа С.В. и ответчиком Амиркулиевым А.В. от дата ничтожным. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и прекратить

право Амиркулиева А.В. на спорное недвижимое имущество, погасив запись о праве на объект, расположенный по адресу: адрес, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы

государственной регистрации кадастра и картографии по РБ. Восстановить запись о праве Стринжа С.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости на жилой дом, расположенный по адресу: адрес Взыскать с Амиркулиева А.В. в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе Амиркулиев А.В. просит решение отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Амиркулиева А.В. - Дерюгина В.А., поддержавшего жалобу, Стринжа С.В., представителя Стринжа С.В. - Сидоренко С.М., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

На основании ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ следует, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статьей 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как усматривается из материалов дела, дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В. заключен договор денежного займа, по условиям которого ответчик передает истцу единовременно денежные средства в сумме ... руб. не позднее дня следующего за регистрацией договора залога недвижимого имущества на срок до дата под N ... % в месяц за пользование займом (л.д.9-10).

Из раздела 4 названного договора следует, что заемщик Стринжа С.В. предоставляет в качестве обеспечения своевременного и полного возврата займа, а также уплаты процентов за пользованием им заимодавцу: жилое здание - индивидуальный жилой дом и земельный участок, принадлежащие заемщику и расположенные по адресу: адрес

дата между истцом Стринжа С.В и ответчиком Амиркулиевым А.В. с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя, который по договору денежного займа является заемщиком, перед залогодержателем - заимодавцем, также был заключен договор залога недвижимого имущества под договор денежного займа с процентами, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата года, из которого следует, что в обеспечение обязательств по названному договору займа, залогодатель заложил залогодержателю следующее имущество: жилое здание - индивидуальный жилой дом и земельный участок, принадлежащие заемщику и расположенные по адресу: адрес, оценив его по соглашению сторон на сумму 1 ... руб. (л.д.11-12).

Согласно разделу 8 договора залога недвижимого имущества под договор денежного займа с процентами, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого Стринжа С.В. передает в собственность, а Амиркулиев А.В. обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора жилое здание - индивидуальный жилой дом и земельный участок, принадлежащие заемщику и расположенные по адресу: адрес (л.д.13-14).

Пунктом 4 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа установлено, что указанные объекты недвижимости продаются по цене ... 000 руб., в том числе: жилой дом за ... руб., земельный участок - ... руб.

Названным пунктом договора также определен порядок и расчет между сторонами, так до подписания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка покупатель передал продавцу ... руб., оставшиеся ... руб. покупатель должен передать в срок до дата, при этом стороны определили, что жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты.

Также указанный пункт оговаривает, что покупателю известно о наличие обременения на приобретаемые им объекты недвижимости.

Согласно распискам от дата на сумму ... руб. (л.д.51) и от дата (л.д.52) на сумму ... руб. Стринжа С.В. получила денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Данная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, о чем в тот же день в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись о регистрации права на индивидуальный жилой дом N N ... и земельный участок N ... , расположенные по адресу: адрес. (л.д.14).

Далее, дата между Стринжа С.В. и Амиркулиевым А.В. заключен договор намерения покупки недвижимости, а именно: индивидуальный жилой дом и земельный участок, принадлежащие заемщику и расположенные по адресу: адрес, где покупатель Амиркулиев А.В. намерен приобрести в собственность по цене ... руб. в срок до дата, за ... руб. - в срок до дата, а в случае покупки позже дата за каждый следующий месяц стоимость недвижимого имущества увеличивается на ... руб. (л.д.15-16).

Из п. 1.2. названного договора следует, что покупатель заключает настоящий договор с целью определения условий преимущественного права на приобретение указанной недвижимости за ним.

Разделом 2 названного договора установлено, что покупатель, заключив договор намерения покупки недвижимости с дата получает преимущественное право на приобретение такой недвижимости по оговоренной договором цене, при этом на покупателе

лежит обязанность ежемесячно, не позднее 18 числа каждого месяца, вносить задаток не менее ... руб. в качестве подтверждения своего намерения приобрести право собственности на недвижимость.

Согласно п. 4.2.3. договора при уплате покупателем всех платежей, предусмотренных договором, продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи на недвижимость и передать все правоустанавливающие документы, а покупатель внести остаточную стоимость недвижимости в размере ... руб. до передачи документов.

дата между этими же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору намерения покупки недвижимости от дата., которым внесены изменения в п. 1.1. договора намерения покупки недвижимости от дата и установлено, что покупатель намерен приобрести названную недвижимость по цене ... руб. в срок до дата и ... руб. в срок до дата, за каждый следующий месяц стоимость недвижимости увеличивается на ... руб. (л.д.17).

Также внесены изменения в п. 4.2.3. договора, где увеличена остаточная стоимость недвижимости до ... руб., при уплате которой продавец обязуется заключить с покупателем договор купли продажи недвижимости

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В. заключен договор денежного займа, а также в целях его обеспечения заключен договор залога, зарегистрированный в установленном законом порядке.

дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В. заключен договор купли-продажи имущества, являющегося предметом залога.

Между тем, из названных сделок не усматривается, что именно в результате обращения взыскания в установленном законом порядке на предмет залога у Амиркулиева А.В. возникло право собственности на спорное имущество.

Из расписок, имеющихся в материалах дела, пояснений истца, а также из показаний свидетеля ФИО7 подтверждается тот факт, что Стринжа С.В. обязательства по договору займа не исполнила, продолжает выплачивать Амиркулиеву А.В. денежные средства (л.д.93-124).

Как пояснила в суде первой инстанции свидетель ФИО4, в счет погашения по договору займа Стринжа С.В. регулярно погашала проценты от полученной суммы, в ... месяце она не смогла произвести оплату, дата. ей было предложено оформить договор купли-продажи недвижимости, задолженность по договору займа составляла ... рублей, Стринжа всего оплатила проценты в размере ... руб., но основной долг не погашен (л.д.128).

Вышеизложенное свидетельствует о том, что фактически обязательства по договору займа сторонами не исполнены, денежные средства Стринжа С.В. не выплачены в полном объеме, а Амиркулиевым А.В. свое право на обращение взыскания в установленном законом порядке на предмет залога не заявлено и не реализовано.

Согласно п. 4.1. договора денежного займа с процентами от дата предметом залога является имущество, которое может обеспечить своевременность и полноту возврата займа с процентами, между тем как видно из материалов дела, купля-продажа сторонами залогового имущества не прекратило обязательств между ними.

дата между Амиркулиевым А.В. и Стринжа С.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка стоимостью всего на ... руб. с рассрочкой платежа и который зарегистрирован в установленном законом порядке дата

дата между Стринжа СВ. и Амиркулиевым А.В. заключен договор намерения покупки недвижимости, где предметом договора являются тот же жилой дом и земельный участок, при этом цена объекта недвижимости установлена в размере ... руб., в случае его приобретения после дата ежемесячно увеличивается на ... руб., что в случае преобразования составляет ... % от цены недвижимости, установленной вышеназванным договором ( ... руб.).

При этом п. 2.4. и п. 4.2.3. договора оговорено, что только при уплате покупателем всех платежей, предусмотренных договором, а также остаточной стоимости в сумме ... 000 руб., которая совпадает с суммой, установленной договором купли-продажи от дата2012, продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи на недвижимость и передать все правоустанавливающие документы.

В дальнейшем стороны, заключив дата дополнительное соглашение к договору намерения покупки, изменили его условия, а именно: остаточная сумма, которую покупатель должен внести с целью заключения с ним договора купли-продажи стала составлять ... руб., а сумма ежемесячного увеличения цены стала равна ... руб., что в свою очередь также составляет ... % от остаточной суммы, которую покупатель должен внести.

Исходя из изложенного, описанный порядок ежемесячной оплаты стоимости недвижимого имущества, которое истец намеревается приобрести, дублирует условия, установленные пунктами 1.1. и 2.3. договора денежного займа с процентами от дата, ежемесячной оплаты заемщиком процентов в размере ... %.

Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что после заключения договора купли-продажи Амиркулиев А.В. в спорное домовладение не вселялся, расходов по его содержанию не нес, по данному адресу проживают истица со своим ... (л.д.32).

Исходя из изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда о притворности оспариваемого договора купли-продажи, который фактически прикрывал другую сделку - договор залога (ипотеки), вытекающий из договора денежного займа с процентами от дата года.

Как следует из пояснений Стринжа С.В., она фактически по оспариваемому договору денежные средства не получала, расписки, представленные ответчиком, написаны лишь для вида. Указанное обстоятельство в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции подтвердила свидетель ФИО4, которая также пояснила, что все дела Амиркулиева А.В. ведет она, в том числе оформление сделок, передача и получение денежных средств, а денежные средства по договору купли-продажи от дата. Стринжа С.В. за дом и земельный участок не получила, все расписки о получении денежных средств писала она сама, но деньги за дом и земельный участок не передавались, расписки составлены на суммы задолженности Стринжа С.В. перед ответчиком по договору займа.

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Стринжа С.В. о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности

Оценив указанные выше договора с точки зрения их взаимной связи, суд первой инстанций, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, пришел к правомерному выводу о том, что истица фактически не имела намерения продавать ответчику спорный жилой дом и земельный участок, при этом целью заключения оспариваемого договора купли-продажи являлось обеспечение исполнения истцом ее обязательств по возврату суммы займа, полученной от ответчика на основании договора займа от дата года, поскольку деньги по договору купли-продажи недвижимости ей не передавались.

Таким образом, судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ с учетом цели договора выяснена действительная общая воля сторон и установлены все фактические обстоятельства, связанные с заключением оспариваемого договора купли-продажи от дата.

Установив, что целью оспариваемого договора купли-продажи являлась передача ответчику принадлежащего истцу жилого дома и земельного участка в залог для обеспечения возврата истцом денежных средств, полученных от ответчика по договору займа, суд пришел к правильному выводу о ничтожности оспариваемого договора как притворной сделки на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу разъяснений, данных в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (статьи 334, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации). Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела не усматривается, что на предмет залога в установленном законом порядке было обращено взыскание, в результате чего у ответчика возникло бы право собственности на спорное имущество.

При таких обстоятельствах суд первой инстанций пришел к правомерному выводу о ничтожности договора купли-продажи недвижимости от дата и применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и не опровергают правомерность постановленного по делу решения, поскольку сводятся к переоценке фактических обстоятельств дела, собранных доказательств и выводов суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 06 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Амиркулиева А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: А.М. Габитова

Судьи: Т.М. Киньягулова

Д.С. Хайрутдинов