Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 апреля 2015 г. по делу N 33-2316/2015 (ключевые темы: приватизация - последствия недействительности ничтожной сделки - коммунальные услуги - договор купли-продажи - покупка квартиры)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 апреля 2015 г. по делу N 33-2316/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Верхотуровой И.В.

судей Дорожкиной О.Б., Порохового С.П.

при секретаре Чирковой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цветковой Г. В. к Шарафутдиновой Л. Л., Хайбуловой И. В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по апелляционной жалобе Шарафутдиновой Л. Л. на решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 13 января 2015 года.

Заслушав доклад судьи Порохового С.П., объяснения ответчика Шарафутдиновой Л.Л., её представителя Гребенщиковой Р.К., истца Цветковой Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Цветкова Г.В. обратилась в суд с иском к Шарафутдиновой Л.Л., Хайбуловой И.В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что между Цветковой Г.В. и Хайбуловой И.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор на риэлтерское обслуживание по реализации жилого помещения - квартиры "адрес". Согласно условиям данного договора Хайбулова И.В. обязалась оказать содействие по приватизации, подготовке документов и совершению сделки купли-продажи спорной квартиры. Кроме того между Цветковой Г.В. и Хайбуловой И.В. было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого после приватизации и совершению сделки по купли-продажи спорной квартиры Хайбулова И.В. должна была оплатить задолженность по жилищно-коммунальным услугам по проданной квартире, с одновременным приобретением в собственность Цветковой Г.В. однокомнатной квартиры в "адрес" и передачи Цветковой Г.В. денежных средств от проданной квартиры в размере "данные изъяты". Однако, Хайбулова И.В., оформив приватизацию спорной квартиры и продав ее ДД.ММ.ГГГГ Шарафутдиновой Л.Л., условия дополнительного соглашения не исполнила. Хайбуловой И.В. не была приобретена на имя Цветковой Г.В. однокомнатная квартира в "адрес" и денежные средства от продажи квартиры "адрес" Цветковой Г.В. Хайбуловой И.В. переданы не были. Цветковой Г.В. была направлена в адрес Хайбуловой И.В. претензия от 14 ноября 2012 года о неисполнении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ. Ответ на данную претензию не поступил. 22 ноября 2012 года Цветковой Г.В. было подано заявление на имя начальника УМВД России по г.Комсомольску-на-Амуре с просьбой провести проверку по данному факту. В результате проведенной проверки в отношении Хайбуловой И.В. было возбуждено уголовное дело, приговором суда Хайбулова И.В. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса РФ. Просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Определением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 10 ноября 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю.

Решением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 13 января 2015 года исковые требования удовлетворены.

Судом постановлено признать недействительным договор купли-продажи квартиры по "адрес" заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Цветковой Г.В. и Шарафутдиновой Л.Л..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Прекратить право собственности Шарафутдиновой Л.Л. на жилое помещение по "адрес"

Внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности Шарафутдиновой Л.Л. на жилое помещение по "адрес"

Истребовать жилое помещение по "адрес" из владения Шарафутдиновой Л.Л. и передать в собственность Цветковой Г.В..

Восстановить за Цветковой Г.В. право собственности на жилое помещение по "адрес"

Исковые требования Цветковой Г.В. к Хайбуловой И.В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик Шарафутдинова Л.Л. просит решение суда как незаконное и необоснованное отменить, по делу вынести новое решение которым в удовлетворении исковых требований Цветковой Г.В. отказать. В обоснования доводов изложенных в апелляционной жалобе указала, что жилое помещение принадлежащее на праве собственности Цветковой Г.В. выбыло из владения последней по её воли. Она является добросовестным покупателем данного жилого помещения. Все условия по договору купли-продажи ею были выполнены. Не были выполнены Хайбуловой И.В. условия соглашения достигнутого между Хайбуловой И.В. и Цветковой Г.В. о приобретении Хайбуловой И.В. Цветковой Г.В. вместо проданного жилого помещения иного жилого помещения в ином населенном пункте и передачи оставшейся денежной суммы от продажи спорного жилого помещения после приобретения иного жилого помещения. Данное соглашение какого либо отношения к недействительности указанного договора купли-продажи спорного жилого помещения не имеет, является самостоятельным договором.

Письменных возражений по доводам апелляционной жалобы не поступило.

В заседание судебной коллегии ответчик Хайбулова И.В., третье лицо не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В заседание судебной коллегии ответчик Шарафутдинова Л.Л., её представитель Гребенщикова Р.К. сославшись на доводы изложенные в апелляционной жалобе просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное в нарушение материального права, без учёта всех обстоятельств имеющих существенное значение по делу и вынести по делу новое решение отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Истец Цветкова Г.В. просит решение суда первой инстанции как законное и обоснованное оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая доводы апелляционной жалобы не обоснованными, которые были предметом рассмотрения судом первой инстанции и которым была судом дана правильная правовая оценка. Указывая, что купля-продажа спорного жилого помещения принадлежащего ей на праве собственности была совершена под обманом её риэлтором Хайбуловой И.В., которая не исполнила условия дополнительного соглашения. При этом подтвердила исполнения риэлтором Хайбуловой И.В. данного соглашения в части. Не отрицала, что в связи с продажей принадлежащей ей на праве собственности квартиры риэлтором Хайбуловой И.В. была оплачена задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере около "данные изъяты", также была ей передана оговоренная дополнительным соглашением денежная сумма от продажи указанной квартиры в размере "данные изъяты".

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя заявленные истцом Цветковой Г.В. исковые требования суд первой инстанции исходил из наличия оснований, предусмотренных ст. 166, 179, 302 Гражданского кодекса РФ, о признании сделки купли-продажи квартиры "адрес" не действительной и применения последствий недействительности данной сделки, поскольку спорное имущество было похищено у Цветковой Г.В., то есть выбыло из владения помимо ее воли, под влиянием обмана.

С данным выводом не согласна судебная коллегия по следующим основаниям.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. При этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (статья 17 Конституции Российской Федерации).

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов гражданского дела, пояснений истца Цветковой Г.В. усматривается, что в пользовании Цветковой Г.В. на условиях социального найма находилась квартира "адрес" Данной квартирой истец Цветкова Г.В. длительное время не пользовалась по её прямому назначению, о чем свидетельствует акт передачи данной квартиры при её продажи, отсутствие раковины, мойки, имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Цветковой Г.В. в связи с принятием решения о приватизации и продажи указанной выше квартиры была выдана доверенность на имя риэлтора Хайбуловой И.В. на совершение указанных действий и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на риэлтерское обслуживание по приватизации и реализации данного жилого помещения.

По условиям данного договора риэлтор Хайбулова И.В. обязалась оказать содействие Цветковой Г.В. по приватизации, подготовке документов и совершению сделки купли-продажи квартиры "адрес". То есть материалами дела установлено, что Цветкова Г.В. имела намерения продать спорную квартиру, желала этого и на это была направлена её воля.

ДД.ММ.ГГГГ между Цветковой Г.В. и Хайбуловой И.В. было заключено дополнительное соглашение, согласно которого после приватизации и совершению сделки по купли-продажи спорной квартиры Хайбулова И.В. должна была оплатить задолженность по жилищно-коммунальным услугам по проданной квартире, с одновременным приобретением в собственность Цветковой Г.В. однокомнатной квартиры в "адрес" и передачи Цветковой Г.В. денежных средств от проданной квартиры в размере "данные изъяты".

Свои обязательства Хайбулова И.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ на риэлтерское обслуживание по приватизации и реализации вышеуказанного спорного жилого помещения выполнила в полном объеме. Указанные действия были Хайбуловой И.В. выполнены на основании предоставленных ей Цветковой Г.В. прав по доверенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

При выдаче доверенности лицо, выдающее доверенность, по собственному усмотрению определяет круг предоставляемых доверенному лицу полномочий.

В силу пункта 2 статьи 188 Гражданского кодекса РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.

То есть, доверенность свидетельствует о том, что его предъявитель - поверенный является представителем лица, выдавшего доверенность доверителя, и имеет право осуществлять от имени последнего определенные действия. Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу при выдаче Цветковой Г.В. доверенности Хайбуловой И.В. являлось выяснение вопроса о наличии воли Цветковой Г.В. на отчуждение принадлежавшего ей имущества. Материалами дела подтверждается воля Цветковой Г.В. на продажу спорной квартиры.

Из представленного текста доверенности видно, что ответчик Хайбулова И.В. была уполномочена Цветковой Г.В., на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения, с правом получения денежных средств. Договор купли-продажи заключен ответчиком Хайбуловой И.В. от имени истца на законных основаниях, и при заключении договора она не вышла за пределы предоставленных ей полномочий, обоснован.

Полномочия Хайбуловой И.В. по доверенности не были ограничены какими либо условиями, в том числе о стоимости отчуждаемого имущества, на котором доверенное лицо имело право заключать договоры купли-продажи. Намерения, выраженные Цветковой Г.В. в доверенности, предоставляли Хайбуловой И.В. право заключить договоры "на условиях по своему усмотрению".

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Хайбулова И.В., действуя в интересах доверителя Цветковой Г.В., от её имени продала Шарафутдиновой Л.Л. спорное жилое помещение за "данные изъяты". По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Хайбулова И.В. передала, а Шарафутдинова Л.Л. приняла в собственность жилое помещение. Расчет произведен полностью. Указанная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Правовыми последствиями договора купли-продажи жилого помещения является переход права собственности на него от продавца к покупателю, прошедший государственную регистрацию.

Шарафутдинова Л.Л. является добросовестным приобретателем квартиры "адрес" свои обязательства как покупатель перед продавцом она выполнила в полном объёме, воля истца была направлена на продажу спорной квартиры.

Однако, свои обязательства по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ Хайбулова И.В. не выполнила в полном объеме. Хайбулова И.В. продав спорное жилое помещение Шарафутдиновой Л.Л., оплатив задолженность по жилищно-коммунальным услугам по проданной квартире в размере "данные изъяты" и передав Цветковой Г.В. денежные средства от проданной квартиры в размере "данные изъяты", не приобрела в собственность Цветковой Г.В. однокомнатную квартиру в "адрес". Своими действиями согласно приговора Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 27 июня 2013 года Хайбулова И.В. причинила Цветковой Г.В. крупный материальный ущерб на сумму "данные изъяты". Указанным приговором суда Хайбулова И.В. была признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса РФ.

К настоящей сделке подлежат применению положения параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ действующего на день совершения данной сделки.

Согласно части 1 статья 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей во время заключения сделки) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании статьи 179 Гражданского кодекса РФ, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.

Судебная коллегия считает, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. В частности, что сторона (покупатель) знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем либо содействовало ей в совершении сделки. Доказательств этого материалы гражданского дела не содержат.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу о том, что Шарафутдинова Л.Л. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку данное жилое помещение приобретено у лица, выразившего свою волю на отчуждение квартиры. О том, что Хайбулова И.В. имеет намерение обмануть Цветкову Г.В. и завладеть незаконно частью денежных средств вырученных от продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности Цветковой Г.В., Шарафутдинова Л.Л. не знала и не предполагала.

Кроме того не исполнение взятых на себя обязательств риэлтором Хайбуловой И.В. перед Цветковой Г.В. по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между данными сторонами об оплате задолженности по жилищно-коммунальным услугам по проданной квартире, с одновременным приобретением в собственность Цветковой Г.В. однокомнатной квартиры в "адрес" и передачи Цветковой Г.В. денежных средств от проданной квартиры в размере "данные изъяты", за счёт денежной суммы вырученной от продажи квартиры "адрес" принадлежащей на праве собственности Цветковой Г.В., судебная коллегия считает не имеет какого либо правового значения для договора об оказании риэлтерских услуг по подготовке документов на приватизацию и продажу указанной квартиры, а также самой сделки по купли-продажи данной квартиры. Данное соглашение судебная коллегия считает как документ, сделку, подлежащий отдельному самостоятельному исполнению.

Исходя из правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 N 6-П, содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. ст. 166 и 302 Гражданского кодекса РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Проанализировав вышеприведенные нормы закона, с учётом вышеизложенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований предусмотренных законом для признания указанной сделки по купли-продажи квартиры "адрес" недействительной не имеется и судом первой инстанции необоснованно была признана данная сделка по указанным основаниям не действительной.

Частью 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Спорное жилое помещение было приобретено Шарафутдиновой Л.Л у Хайбуловой И.В., которая, на основании выданной ей Цветковой Г.В. доверенности, имела право отчуждать спорное жилое помещение. Данное имущество из правообладания Цветковой Г.В. выбыло по воле самой Цветковой Г.В..

В данном случае судебная коллегия считает, что судом первой инстанции была применена норма материального права, не подлежащая применению.

Оценив указанные обстоятельства и руководствуясь приведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требование истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат.

Защита законных прав истца Цветковой Г.В. в возмещении причиненного ей материального ущерба действиями Хайбуловой И.В. в размере установленным вышеуказанным приговором суда подлежат иным способом.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Шарафутдиновой Л. Л. удовлетворить.

Решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 13 января 2015 года по гражданскому делу по иску Цветковой Г. В. к Шарафутдиновой Л. Л., Хайбуловой И. В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить, вынести по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований Цветковой Г. В. к Шарафутдиновой Л. Л., Хайбуловой И. В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий И.В. Верхотурова

Судьи О.Б. Дорожкина

С.П. Пороховой