Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 апреля 2015 г. по делу N 33-359/2015 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - истечение срока договора - торговый павильон - срок аренды - земельный участок)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 апреля 2015 г. по делу N 33-359/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Хапачевой Р. А.,

судей: Козырь Е. Н. и Муращенко М. Д.,

при секретаре: Панеш С. А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Агержанокова А.Т. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

иск Комитета Республики Адыгея к Агержанокова А.Т. о демонтаже торгового павильона и расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать Агержанокову А.Т. демонтировать за свой счет, принадлежащий ей на праве собственности торговый павильон, установленный на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 44 кв.м., расположенном по адресу: "адрес" в двухнедельный срок с момента вступления решения по данному делу в законную силу.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.11.2009г. N на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 44 кв.м., расположенный по адресу: "адрес"

Обязать Агержанокову А.Т. вернуть земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 44 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", некап. 1, по акту приема-передачи Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, в двухнедельный срок с момента вступления решения по данному делу в законную силу.

Заслушав доклад судьи Хапачевой Р. А., пояснения представителя ответчика Агержаноковой А. Т. по доверенности Дыбаговой А. С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца - Комитета по имущественным отношениям муниципального образования "Город Майкоп" по доверенности Ахтаовой В. Г., полагавшей решение суда законным и обоснованным, выслушав мнение представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Управления архитектуры и градостроительства Администрации МО "Город Майкоп" по доверенности Скобеевой Т. И., поддержавшей позицию истца о законности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет РА по управлению имуществом обратился в суд с иском к Агержаноковой А.Т. о демонтаже торгового павильона и расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 10.11.2009г. N (далее - договор аренды) Агержанокова А.Т. (далее - арендатор, ответчик) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 44 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", некап. 1, с разрешенным использованием "временной установки торгового павильона с навесом на остановочной площадке" (далее - земельный участок). Срок аренды земельного участка был установлен на 5 лет. Комитет уведомил Агержанокову А.Т. о том, что по окончании срока договора аренды земельного участка от 10.11.2009г. не имеет намерений сдавать в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" (согласно уведомления от 14.07.2014г. N05-3068). Так же было указано, что ответчику необходимо произвести демонтаж некапитального объекта - торгового павильона в срок до 11.11.2014г. и вернуть указанный участок в том состоянии, в котором он был предоставлен арендатору с учетом нормального износа по акту приема-передачи. Просил суд расторгнуть договор аренды, обязать Агержанокову А.Т. вернуть земельный участок и демонтировать за свой счет, принадлежащий ей на праве собственности торговый павильон в двухнедельный срок с момента вступления решения по данному делу в законную силу.

В судебном заседании представитель истца Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожев Р.А. поддержал исковые требования, просил исковые требования удовлетворить полностью.

Представитель ответчика Агержаноковой А. Т. по доверенности Дыбагова А.С., исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Представители третьих лиц Администрации МО "Город Майкоп" и Управления Архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" поддержали исковые требования, просили их удовлетворить.

Судом принято обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ответчик Агержанокова А. Т. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований истцу отказать. Указывает, что в соответствии с п.3 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Агержанокова А.Т. как арендатор надлежащим образом исполняла свои обязанности, обусловленные договором: своевременно и в полном объеме вносила установленную арендную плату, использовала земельный участок по целевому назначению, содержала участок в надлежащем состоянии. В установленный договором аренды срок, Агержанокова А.Т. письменно уведомила истца о желании заключить договор на новый срок. С учетом соблюдения указанных требований и равности прочих условий Агержанокова А.Т. имела в силу приведенных норм закона преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Исходя из разъяснений, изложенных в п.35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 Ms 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", положения п.1 ст.621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может, реализовано при наличии определенных условий. Таким условиями являются отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений с третьим лицом.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 31 марта 2015 года произведена замена истца Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в силу Закона Республики Адыгея N 384 от 26 февраля 2015 года "О признании утратившими силу некоторых законов Республики Адыгея и статьи 2 Закона Республики Адыгея "О внесении изменений в некоторые законы Республики Адыгея" на универсального правопреемника - Комитет по имущественным отношениям муниципального образования "Город Майкоп".

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 10.11.2009 г., заключенного между Комитетом РА по имущественным отношениям и Агержаноковой А.Т., ответчик является арендатором земельного участка с разрешенным использованием "для размещения торгового павильона с навесом на остановочной площадке" с кадастровым номером 01:08:0513024:59, общей площадью 44 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" Срок аренды устанавливался на 5 лет.

03.07.2014г. Агержанокова А.Т. обратилась с заявлением в Комитет, в котором просила продлить договор аренды земельного участка от 10.11.2009г. "адрес" расположенного по адресу: "адрес"

Письмом от 14.07.2014г. N Комитет сообщил ответчику, что отказывает ему в продлении договора аренды земельного участка, так как по окончанию срока договора аренды Комитет не имеет намерений сдавать в аренду испрашиваемый земельный участок.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался совокупностью статей 621, 622 ГК, статьей 206 ГПК РФ, и пришел к выводу о том, что на ответчика следует возложить обязанность освободить земельный участок, учитывая, что договор аренды между Комитетом и Агержаноковой А. Т. прекращен с соблюдением правил, установленных абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Названная статья предусматривает и возможность отказа арендодателя от договора аренды. Поскольку арендодатель в установленном порядке направил арендатору предупреждение о прекращении договора, то требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечение срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Изложенное свидетельствует о том, что отказ в продолжении арендных отношений не может носить произвольный характера и должен быть выражен в решении, принятом по этому вопросу. Арендодатель - орган государственной власти, не обосновал и не представил доказательств принятия решения об использовании указанного земельного участка в иных целях. При таких условиях, с учетом того, что речь идет о муниципальном земельном участке, ссылка на нежелание дальнейшем предоставлять земельный участок Агержаноковой А. Т. в аренду, выраженное в переписке с арендатором, не может быть признан достаточным основанием для истребования у нее земельного участка и демонтажа торгового павильона.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 10.11.2009 года N 000856 заключен в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор сторонами был исполнен.

После истечения срока договора аренды (11.11.2014 года) Агержанокова А. Т. продолжает до настоящего времени пользоваться данным земельным участком.

Начисленная Комитетом РА по управлению муниципальным имуществом арендная плата по договору аренды земельного участка по состоянию на дату рассмотрения дела в суде, Агержаноковой А. Т. оплачена полностью за 2015 год, что подтверждается платежными документами (л.д. 97). Сведений о разрешении вопроса о возврате или отказе в принятии произведенных платежей, истец не представил.

По истечении срока действия договора Агержанокова А. Т. продолжает пользоваться переданным ей земельным участком, поэтому в силу положений абзаца первого пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом продления срока действия договора на неопределенный срок, его расторжение в одностороннем порядке может иметь место с соблюдением иных норм Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (статья 310, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Соответственно, по уведомлению Комитета РА по имущественным отношениям от 26.03.2014 года, арендные отношения, продолженные на неопределенный срок прекращены быть не могут.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что арендодатель отказывается от договора аренды, поскольку не имеет намерения сдавать в аренду зеельный участок Агержаноковой А. Т. У арендодателя отсутствует какая-либо иная заинтересованность в использовании земельного участка для других целей, жалобами на нарушение чьих-либо прав непредоставлением в аренду именно указанного земельного участка Комитет не располагал. Поэтому договор аренды земельного участка, заключенный с Агержаноковой А. Т. чьих-либо прав не нарушает.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда о соблюдении порядка уведомления ответчика о прекращении арендных отношений, основанный на том, что уведомление об этом надлежащим образом вручено ответчице, нельзя считать основанным на надлежащих доказательствах. В подтверждение вручения ответчице сообщения об отсутствии намерения продления договора аренды от 26.03.2014 года, истец приложил светокопию почтового уведомления о вручении Агержаноковой А. Т. почтовой корреспонденции (л.д. 9). Вместе с тем, отсутствуют сведения об описи вложения почтовой корреспонденции, данное доказательство представлено в копии, не заверено ни судом, ни самим истцом. В нарушение статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал надлежащей оценки допустимости данного доказательства и не учел, что согласно абзацу второму части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

При таком положении, принимая во внимание тот факт, что истцом не представлено надлежащих доказательств получения ответчиком уведомления об отказе от договора аренды и последний получение соответствующего предупреждения не подтверждает, а ссылается на отказ в продлении договора, полученный 14.07.2014 года, отрицает, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о соблюдении истцом требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ и с учетом того, что наличие договорных отношений исключает возложение на ответчика обязанности по возврату объекта аренды, и в отсутствие оснований принял решение об удовлетворении иска о расторжении договора, возврате арендуемого земельного участка и демонтаже торгового павильона.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 16 января 2015 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, универсальным правопреемником которого является Комитет по имущественным муниципального образования " "адрес"", к Агержаноковой А.Т. о расторжении договора аренды земельного участка от 10.11.2009г. N на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 44 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" и обязании Агержанокову А.И. демонтировать за свой счет, принадлежащий ей на праве собственности торговый павильон, установленный на данном земельном участке - отказать.

Председательствующий: ФИО14

Судьи: Е. Н. Козырь

М. Д. Муращенко

Председательствующий: Хапачева Р.А.

Судьи: Козырь М. Д. и Муращенко М. Д.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Р. А. Хапачева

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: