Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-8161/2015 (ключевые темы: переход права собственности - подписание договора - договор купли-продажи - договор купли-продажи недвижимого имущества - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество)

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-8161/2015

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Малахай Г.А., Бекетовой В.В.,

при секретаре Кононковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кириченко С.С. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 4 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Блинникова Л.А., суд

УСТАНОВИЛ:

Истцы Курьянова И.А., Шапранов В.И. и Зазян Н.М. обратились в суд с иском к Кириченко С.С. о признании ничтожными (мнимыми) договоров купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2011 года, расположенных в жилых домах по ул. Мира, д. 163/5 и по ул. Интернациональная, д. 3/1 в Адлерском районе г. Сочи и применении последствий недействительности данных ничтожных сделок.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 4 февраля 2015 года исковое заявление удовлетворено.

Признан мнимым (ничтожным) заключенный между Курьяновой И.А. и Кириченко С.С. договор купли-продажи от 08 ноября 2011 года части жилого дома: помещений N 41, 42, 43, 44, общей площадью - 39,3 кв. м, в том числе жилой площадью - 14,6 кв. м, кроме того помещение N 45 - балкон 4,2 кв. м, в жилом доме, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5, зарегистрированный отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 30 ноября 2011 года.

Признан мнимым (ничтожным) заключенный между Шапрановым В.И. и Кириченко С.С. договор купли-продажи от 08 ноября 2011 года части жилого дома: помещений N 174, 175, 176, 177, общей площадью - 63,5 кв. м, в том числе жилой площадью - 23,5 кв. м, кроме того помещение N 178 - терраса 9,8 кв. м, в жилом доме, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1, зарегистрированный отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 30 ноября 2011 года.

Признан мнимым (ничтожным) заключенный между Зазян Н.М. и Кириченко С.С. договор купли-продажи от 08 ноября 2011 года части жилого дома: помещений N 142, 143, 144, 145, общей площадью - 38,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 12,5 кв. м, кроме того помещение N 146 - балкон, в жилом доме, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5, зарегистрированный отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 30 ноября 2011 года.

Применены последствия недействительности ничтожных сделок: признаны недействительными записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 30 ноября 2011 года N 23-23-22/173/2011-189; N 23-23-22/116/2011-191; N 23-23-22/173/2011-193 и свидетельства о государственной регистрации права собственности Кириченко С.С. серия 23-АК N 520017 на помещения N 41 - 44, общей площадью - 39,3 кв. м, этаж 2, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5; серия 23-АК N 520043 на помещения N 174 - 177, общей площадью - 63,5 кв. м, этаж: 4, в жилом доме литер А, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1; серия 23-АК N 520016 на помещения N 142 - 145 общей площадью - 38,4 кв. м, этаж 5, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5, выданные 30 ноября 2011 года отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Признано право собственности Курьяновой И.А. на помещения, назначение: жилое, N 41, 42, 43, 44, общей площадью - 39,3 кв. м, кроме того помещение N 45 - балкон, этаж 2, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Признано право собственности Шапранова В.И. на помещения, назначение: жилое, помещения N 174, 175, 176, 177, общей площадью - 63,5 кв. м, в том числе жилой площадью - 23,5 кв. м, кроме того помещение N 178 - терраса 9,8 кв. м, в жилом доме литер А, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1.

Признано право собственности Зазян Н.М. на помещения, назначение: жилое, помещения N 142, 143, 144, 145, общей площадью - 38,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 12,5 кв. м, кроме того помещение N 146 - балкон, этаж 5, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Отдел по г. Сочи УФСГРКиК по КК обязан зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Курьяновой И.А. на помещения, назначение: жилое, N 41, 42, 43, 44, общей площадью - 39,3 кв. м, в том числе жилой площадью - 14,6 кв. м, кроме того помещение N 45 - балкон 4,2 кв. м, этаж 2, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Отдел по г. Сочи УФСГРКиК по КК обязан зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Шапранова В.И. на помещения, назначение: жилое, N 174, 175, 176, 177, общей площадью - 63,5 кв. м, в том числе жилой площадью - 23,5 кв. м, кроме того помещение N 178 -терраса 9,8 кв. м, в жилом доме литер А, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1.

Отдел по г. Сочи УФСГРКиК по КК обязан зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Зазян Н.М. на помещения, назначение: жилое, N 142, 143, 144, 145, общей площадью - 38,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 12,5 кв. м, кроме того помещение N 146 - балкон, этаж 5, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

В апелляционной жалобе Кириченко С.С. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что оспариваемые сделки купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2014 года были совершены сторонами с намерением создать соответствующие правовые последствия - переход права собственности на спорные жилые помещения к Кириченко С.С. Действия совершены в установленном законом порядке, доказательств отсутствия мнимости сделок и волеизъявления обеих сторон сделки на создание предусмотренных ею правовых последствий истцами не представлено.

В возражениях на апелляционную жалобу Курьянова И.А., Шапранов В.И., Зазян Н.М. просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя Кириченко С.С. - Тарасова А.В., просившего об отмене решения, представителя Курьяновой И.А., Шапранова В.И. и Зазян Н.М. - Лучина А.С., просившего об оставлении решения в силе, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Как следует из выписок из ЕГРП от 09 декабря 2014 г. и от 25 декабря 2014 г. Курьяновой И.А. на праве собственности принадлежали помещения, назначение: жилое, N 41, 42, 43, 44, общей площадью - 39,3 кв. м, в том числе жилой площадью - 14,6 кв. м, кроме того помещение N 45 - балкон 4,2 кв. м, этаж 2, в жилом доме литер Б, находящееся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Как следует из материалов дела, Шапранову В.И. на праве собственности принадлежали помещения, назначение: жилое, N 174, 175, 176, 177, общей площадью - 63,5 кв. м, в том числе жилой площадью -23,5 кв. м, кроме того помещение N 178 - терраса 9,8 кв. м, в жилом доме литер А, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1. Зазян Н.М. на праве собственности принадлежали помещения, назначение: жилое, N 142, 143, 144, 145, общей площадью - 38,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 12,5 кв. м, кроме того помещение N 146 - балкон 4,6 кв. м, этаж 5, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Из предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю копий дел правоустанавливающих документов судом установлено, что 08 ноября 2011 года между истцами, от имени и в интересах которых действовала их представитель по нотариально удостоверенным доверенностям Эксузян М.Г., и ответчиком Кириченко С.С. были подписаны договоры купли-продажи указанных жилых помещений, которые в этот же день были сданы сторонами в Адлерский отдел г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю. Согласно поданным в отдел Росреестра сторонами указанных сделок заявлениям, они просили зарегистрировать договоры купли-продажи и переход права собственности на помещения к покупателю.

Согласно условиям п. 3 заключенного между истцом Курьяновой И.А. (продавец) и ответчиком Кириченко С.С. (покупатель) договора купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2011 года, помещения продаются за 78 600 рублей, соглашение о цене является существенным условием договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В силу п. 10 данного договора купли-продажи недвижимое имущество считается переданным после подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Согласно условиям п. 3 заключенного между истцом Шапрановым В.И. (продавец) и ответчиком Кириченко С.С. (покупатель) договора купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2011 года, помещения продаются за 128 900 рублей, соглашение о цене является существенным условием договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В силу п. 10 данного договора купли-продажи недвижимое имущество считается переданным после подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Согласно условиям п. 3 заключенного между истцом Зазян Н.М. (продавец) и ответчиком Кириченко С.С. (покупатель) договора купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2011 года, помещения продаются за 78 600 рублей, соглашение о цене является существенным условием договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В силу п. 10 данного договора купли-продажи недвижимое имущества считается переданным после подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Согласно выпискам из ЕГРП от 09 декабря 2014 г., от 25 декабря 2014 г. и спорные договоры купли-продажи жилых помещений были зарегистрированы Адлерским отделом г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 30 ноября 2011 года; в этот же день 30 ноября 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество были внесены записи о праве собственности Кириченко С.С. на спорное недвижимое имущество за N 23-23-22/173/2011-189; N 23-23-22/116/2011-191; N 23-23-22/173/2011-193, и ответчику были выданы свидетельства от 30 ноября 2011 года о государственной регистрации его права собственности серия 23-АК N 520017 на спорные объекты недвижимости: помещения N 41-44, общей площадью - 39,3 кв. м, этаж 2, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5; серия 23-АК N520043 на помещения N 174 - 177, общей площадью - 63,5 кв. м, этаж: 4, в жилом доме литер А, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Интернациональная, д. 3/1; серия 23-АК N520016 на помещения N 142 -145 общей площадью - 38,4 кв. м, этаж 5, в жилом доме литер Б, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, д. 163/5.

Федеральным законом от 07 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части 1 и ст. 1153 ч. 3 ГК РФ" внесены изменения, касающиеся, в том числе, правового регулирования сделок и их недействительности.

В соответствии с п. 3 ст. 3 указанного Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 07 мая 2013 г. N 100-ФЗ вступил в законную силу 01 сентября 2013, что следует из п. 1 ст. 3 указанного закона. Поскольку оспариваемые истцами договоры купли-продажи от 08 ноября 2011 года были заключены до 01 сентября 2013 г., то судом правомерно установлено, что к сложившимся правоотношениям положения ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. ст. 166 - 176, 178 -181) применяются в редакции, действующей до 01 сентября 2013 года,

В соответствии со ст. 170 ч. 1 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ обязательно наличие следующих обстоятельств: стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре, и хотят создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. При этом мнимые сделки заключаются лишь для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки.

Таким образом, при совершении такой сделки стороны не намеревались ее исполнять: оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положениям п.1 ст. 166 ГК РФ независимо от признания их судом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом учтено, что фактической передачи спорных жилых помещений от продавцов (истцов) к покупателю (ответчику) не было, несмотря на регистрацию сделок и перехода прав собственности к ответчику; спорное имущество в фактическое владение к ответчику не поступало я в его владении не находится, на протяжении более двух лет после отчуждения спорных жилых помещений истцы продолжали пользоваться и распоряжаться проданным имуществом как своей собственностью.

В судебном заседании судом установлено, что несмотря на указание в оспариваемых договорах купли-продажи на то, что договор имеет силу акта приема-передачи и с момента его подписания обязательства сторон по приему-передаче помещений считаются исполненными, фактически действия по передаче спорного имущества покупателю не производились; расчетные документы и ключи ответчику истцом не передавались, он спорные жилые помещения не принимал и в них не вселялся; Шапранов В.И. вселил в два спорных помещения нанимателей: семью Мачаровых (в жилое помещение площадью 39,3 кв. м по ул. Мира, 163/5) и семью Попандопуло (в жилое помещение площадью 63,5 кв. м, по ул. Интернациональная, д. 3/1), которые в них проживают до настоящего времени, оплачивают коммунальные и иные расходы по содержанию спорного жилья, а третье жилое помещение площадью 38,4 кв. м по ул. Мира, 163/5, стоит пустое до настоящего времени, ключи находятся у Шапранова В.И., то есть фактической передаче имущества по спорным сделкам ответчику не производилось.

Из пояснений представителя ответчика - Тарасова А.В. судом установлено, что ответчик спорными жилыми помещениями не пользовался и не пользуется до настоящего времени, а также начал уплачивать налоги на имущество за спорные жилые помещения с 30 августа 2014 года, до этого ответчик налоговые платежи не производил, поскольку чувствовал себя "условным" собственником, который не мог владеть и пользоваться спорными помещениями, однако отказался приобщать к материалам дела квитанции от 30 августа 2014 года об оплате ответчиком налога на имущество на территории г. Сочи.

Судом правомерно установлено, что спорное имущество после подписания сторонами договоров купли-продажи от 08 ноября 2014 г. в фактическом владении и пользовании ответчика Кириченко С.С не находилось, и данный факт подтверждается предоставленными в дело вступившими в законную силу решением Адлерского райсуда г. Сочи от 01 сентября 2014 года по иску Кириченко С.С. к Мачаровой Д.Ф., Мачарову А.Я. и Мачарову И.Я. о выселении из жилого помещения площадью 39,3 кв. м по ул. Мира, 163/5 и решением Адлерского райсуда г. Сочи от 01 сентября 2013 года по иску Кириченко С.С. к Попандопуло П.Г. о выселении из жилого помещения площадью 63,5 кв. м по ул. Интернациональная, д. 3/1.

Согласно предъявленному суду вступившему в законную силу решению Адлерского райсуда г. Сочи от 18 апреля 2013 года по иску Курячего А.А. к Курьяновой И.А., Шапранову В.И., Зазян Н.М. и Кириченко С.С. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, данным решением суда установлено, что 28 октября 2011 года Курьянова И.А., Шапранов В.И. и Зазян Н.М заключили с истцом Курячим А.А. предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого приняли на себя обязательство в будущем, не позднее 01 февраля 2013 года, заключить основанной договор купли-продажи жилых помещений, являющимися спорными по настоящему гражданскому делу.

Таким образом, судом установлено, что после заключения с Кириченко С.С. спорных договоров купли-продажи, ответчики продолжали пользоваться и распоряжались спорными жилыми помещениями по своему усмотрению как собственники данного недвижимого имущества: сдавали их в найм и заключали с ними предварительные договоры купли-продажи с третьими лицами.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Суд пришел к правильному выводу, что без фактической передачи имущества сам по себе факт государственной регистрации права собственности Кириченко С.С. на спорные жилые помещения об исполнении сделок не свидетельствует.

Судом учтено, что указанная в оспариваемых договорах цена отчужденного недвижимого имущества явно занижена, что также является доказательством мнимости сделок.

Суд пришел к обоснованному выводу, что указание в договоре на цену спорного имущества носило формальный характер и передача денежных средств в счет исполнения договоров купли-продажи в действительности не имела место.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что стороны, заключая оспариваемые сделки, желали создать только видимость отношений, поскольку спорные сделки совершались лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, так как данные сделки в действительности не были направлены на продажу указанного в договорах имущества, а на его переоформление в счёт денежных обязательств, не связанных с его приобретением, после расчёта по которым спорные помещения должны были быть переоформлены обратно на истцов.

Согласно ч. 1 ст. 170, ст. 167 ГК РФ спорные договоры купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2011 года являются мнимыми сделками, то есть ничтожными сделками, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения, в связи с чем последствием их недействительности является то, что произведенная 30 ноября 2011 года в ЕГРП регистрация сделок и прав собственности ответчика Кириченко С.С. и выданные ему свидетельства о праве собственности, как документы, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности подлежат признанию недействительными и аннулированию, а спорное имущество подлежит возврату в собственность истцов с признанием за ними права собственности и внесением записей об их правах на указанное имущество в ЕГРП.

Поскольку судом правомерно установлено, что передачи имущества во владение ответчику и встречного предоставления в счет расчетов по спорным сделкам со стороны ответчика не имело места, то в данной части последствия недействительности сделок применены быть не могут. Переданные Шапранову В.И. по иным основаниям, не связанным с расчетами по спорным сделкам, денежные средства, ответчик не лишен возможности взыскать с последнего, предъявив к тому соответствующие иски.

Учитывая, что судом обоснованно действия ответчика, стремящегося уклониться от возврата полученного по ничтожным (мнимым) сделкам спорного недвижимого имущества, признаны злоупотреблением правом, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по указанным основаниям в полном объеме.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы жалобы о том, что оспариваемые сделки купли-продажи жилых помещений от 08 ноября 2014 года были совершены сторонами с намерением создать соответствующие правовые последствия - переход права собственности на спорные жилые помещения к Кириченко С.С., действия совершены в установленном законом порядке, доказательств отсутствия мнимости сделок и волеизъявления обеих сторон сделки на создание предусмотренных ею правовых последствий истцами не представлено, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку фактической передачи спорных жилых помещений от продавцов (истцов) к покупателю (ответчику) не было, несмотря на регистрацию сделок и перехода прав собственности к ответчику; спорное имущество в фактическое владение к ответчику не поступало, в его владении не находится, ключи и расчетные документы от помещений ответчику не переданы; на протяжении более двух лет после отчуждения спорных жилых помещений истцы продолжали пользоваться и распоряжаться проданным имуществом как своей собственностью (заключать в отношении него предварительные договоры купли-продажи, вселять в него нанимателей для проживания в нем, которые пользуются им до настоящего времени), а ответчик бремя содержания приобретенного по договорам имущества не нес.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 4 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: