Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-655/2015 (ключевые темы: земельная доля - общая долевая собственность - договор уступки - договор аренды земельного участка - множественность лиц)

Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-655/2015

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

Председательствующего Ковешниковой Е.А.

Судей Архиповой М.В., Андриановой И.В.

При секретаре Севостьяновой Т.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Ереминой Л.И. на решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 09 декабря 2014 года

По гражданскому делу по иску Ереминой Л.И. к ООО "Юго-Восточная агрогруппа", ООО "Аскон" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 01 ноября 2008 года и взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ООО "Юго-Восточная агрогруппа" к Ереминой Л.И. об уменьшении размера арендной платы и обязании ответчика совершить определённые действия,

Заслушав доклад судьи Ковешниковой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Еремина Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "Юго-Восточная агрогруппа" о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 01.11.2008 года и взыскании задолженности по арендной плате за 2010-2013 годы в сумме 3 732 300 рублей.

В ходе рассмотрения дела изменила исковые требования и просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 30 сентября 2010 года по 31 декабря 2013 года в размере 256,9 тонн зерна, а также расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 01 ноября 2008 года в отношении земельного участка, выделенного арендодателями в счет принадлежащих им на праве общей долевой собственности 230 земельных долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа" кадастровый номер 68:01:0000000:52, общей площадью сельскохозяйственных угодий 1 727,30 га, в том числе пашни 1559,4 га, пастбищ-151,8 га, сенокосов 16,10 га, для сельскохозяйственного производства. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира СПК "Победа", расположенного в границах участка, адрес ориентира Тамбовская область, Бондарский район: поля 1-го севооборота из поля N2 - 94,6 га, из поля N 1 - 188,98 га, поле N4 - 332.1 га, поле N6 - 243,2 га, поле N7 - 125,9 га, поля второго севооборота: поле N1 - 243,2 га, из поля N2 - 129,4 га, из поля N9 - 139,6 га, из поля N10 - 64,42 га, пастбищ 151,8 га, сенокосов 16,1 га. Разрешенное использование (назначение) для сельскохозяйственного производства.

ООО "Юго-Восточная агрогруппа" обратилась в суд со встречным иском к Ереминой Л.И. об уменьшении размера арендной платы и обязании совершить определённые действия: получить арендную плату за 2013 год с учетом снижения в 10 раз в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Бондарского районного суда Тамбовской области от 09 декабря 2014 года исковые требования Ереминой Л.И. удовлетворены в части взыскания с ответчика ООО "Юго-Восточная агрогруппа" задолженности по арендной плате в период с 31 мая 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 23,35 тонн зерна ячменя, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении исковых требований ООО "Юго-Восточная агрогруппа" отказано в полном объёме.

В апелляционной жалобе истица Еремина Л.И. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении ее исковых требований.

В жалобе указано, что судом неправильно применен п.2 ст.389 ГК РФ. Суд первой инстанции посчитал договоры уступки права требования от 07 февраля 2013 года между Ереминым В.Н. и Исаевой Н.М. и от 26 июня 2013 года между Ереминым В.Н. и Ереминой Л.И., подлежащими государственной регистрации, а поскольку такой регистрации не было, суд посчитал их незаключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон.

Вместе с тем, в соответствии с ч.2 ст.389 ГК РФ и ч.2 ст.164 ГК РФ такая регистрация не обязательна, так как в зарегистрированном договоре аренды ни арендодатель, ни арендатор имущества не изменились, не произошло никаких иных изменений содержания зарегистрированного договора аренды, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.

В жалобе имеется ссылка на аналогичную позицию в судебной практике, приводится конкретное постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 года. По делу NА40-35715/10-141-305.

В жалобе приведены доводы о том, что выводы суда не соответствуют материалам дела. Так, по договору купли-продажи от 23.05.14 года Еремин В.Н. передал истцу 315/920 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, что было зарегистрировано в установленном законом порядке. До приобретения 315/920долей истице уже принадлежала одна доля, поэтому право требования выплаты арендной платы, как минимум, за одну земельную долю за период с 2010 по 2013 год включительно принадлежало Ереминой Л.И.

В соответствии со ст.452 п.1 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно условиям договора п.3.2. установлено, что в случае изменения арендной платы по соглашению Сторон, дальнейшее исчисление и уплата арендной платы Арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору и с момента подписания таких соглашений.

Пунктом 7.4. договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к заключаемому договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей будут действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны всеми сторонами или уполномоченными на то представителями сторон без дополнительной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области. То есть стороны в соответствии со ст.452 ГК РФ определили порядок изменения арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы исполнялось сторонами с момента его подписания.

Отказывая в удовлетворении требований в части расторжения договора аренды, суд сослался на отсутствие задолженности по арендной плате перед истцом, при этом указал, что право на получение арендной платы за принадлежащие истцу доли возникло с 31 мая 2013 года. Наличие задолженности по договору аренды подтверждается истцом подачей иска об уменьшении арендной платы за указанный период.

В возражениях относительно доводов жалобы, ООО "Юго-Восточная агрогруппа" просит оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив и оценив обстоятельства дела, их юридическую квалификацию, в пределах доводов жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользования или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела видно, что 01 ноября 2008 года заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя между ООО "Покровское" и собственниками 230 земельных долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа" сроком на 15 лет, который зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области от 17 ноября 2008 года.

По условиям договора аренды арендная плата выплачивается один раз в год в размере пяти центнеров зерна за земельную долю, но не позднее первого декабря текущего года( п.3.1 договора).

Соглашением от 5 мая 2009 года изменена арендная плата на одну тонну зерна за земельную долю с 2009 года.

11 июня 2010 года между ООО "Покровское" и ООО "Аскон" заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Аскон" переданы права арендатора указанного выше земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

27 ноября 2010 года между ООО "Аскон" и ООО "Юго-восточная агрогруппа" заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Юго-восточная агрогруппа" переданы права арендатора означенного выше земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию 03 июня 2011 года.

Еремина Л.И. является собственником 319/920 долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа", кадастровый номер 68:01:0000000:52, общей площадью сельскохозяйственных угодий 1727,30га, в том числе пашни 1559,4га, пастбищ - 151,8га, сенокосов 16,10га для сельскохозяйственного производства. Свидетельство о государственной регистрации права выдано Бондарским отделом УФРС 31.05.2013 года.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право собственности спорного земельного участка Еремина Л.И. приобрела 31 мая 2013 года и именно с этого момента у нее возникло право на получение арендной платы за приобретенные доли.

Срок выплаты арендной платы за 2013 год истек 1 декабря 2013 года и не выплачен до настоящего времени. Пунктом 3.1. договора аренды от 01 ноября 2008 года арендная плата за земельные доли производится в виду натуральной оплаты один раз в год после уборки урожая, не позднее 1 декабря текущего года, в размере 5 центнеров с урожая 1 раз в год.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Соглашение об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрировано, поэтому суд первой инстанции обоснованно посчитал такое соглашение незаключенным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны в соответствии со ст.452 ГК РФ определили порядок изменения арендной платы, указав в п.7.4., что любые изменения и дополнения к заключаемому договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей будут действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны всеми сторонами или уполномоченными на то представителями сторон без дополнительной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области, а поэтому нет необходимости в регистрации Соглашения об изменении размера арендной платы, нельзя признать состоятельными.

Так, в соответствии со ст.452 п.1 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из анализа данной нормы следует, что речь идет о форме договора, которые в силу ст.158 ГК РФ совершаются устно или в письменной форме(простой или нотариальной), но не о регистрации. Государственная регистрация сделок, регламентируется ст.164 ГК РФ, согласно которой сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Выводы суда первой инстанции о необходимости регистрации Соглашения об увеличении размера арендной платы соответствуют требованиям закона.

Ссылка в жалобе, что суд необоснованно не взыскал в пользу истицы арендную плату хотя бы за одну долю, принадлежащую ей до 2013 года, не может повлечь вмешательство в законное решение суда. Из материалов дела видно, что истица предъявляет исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за 319/920 долей, как собственник единого целого, а не как собственник одной доли в указанном выше земельном участке. Данное решение не препятствует Ереминой обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за одну, принадлежащую ей земельную долю, или разрешить вопрос во внесудебном порядке.

Из материалов дела видно, что 30 сентября 2010 года по 15 марта 2011 года Исаевой Н.М. принадлежало 299/920 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа", кадастровый номер 68:01:0000000:52, общей площадью сельскохозяйственных угодий 1727,30га.

С 15 марта 2011 года по 4 мая 2011 года за Исаевой Е.М. зарегистрировано право собственности на 315/920 долей указанного выше земельного участка.

На основании договоров купли-продажи земельных долей от 2011 года от Исаевой Н.М. к Еремину В.Н. перешло право собственности на 315/920 долей в праве общей долевой собственности означенного земельного участка. С учетом имеющейся у него ранее земельной доли Еремину В.Н. стало принадлежать 319/920 долей спорного земельного участка.

С 31 мая 2013 года Еремина Л.И. является собственником 319/920 долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа" кадастровый номер 68:01:0000000:52, общей площадью сельскохозяйственных угодий 1727,30га, в том числе пашни 1559,4 га, пастбищ - 151,8 га, сенокосов 16,10 для сельскохозяйственного производства.

Еремин В.Н. на основании договора уступки права требования от 07 февраля 2013 года приобрел у Исаевой Н.М. право требования с ответчика задолженности по арендной плате по вышеуказанному договору аренды от 01 ноября 2008 года и дополнительному соглашению от 05 мая 2009 года за период 2010-2011 годы.

26 июня 2013 года Еремин В.Н. заключил с истицей Ереминой Л.И. договор уступки права требования(цессии) с ответчика задолженности по арендной плате по указанному выше договору аренды от 01 ноября 2008 года и дополнительному соглашению от 05 мая 2009 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ереминой Л.И. о взыскании арендной платы по указанным выше договорам цессии, суд первой инстанции в решении указал, что означенные выше договоры цессии не прошли государственной регистрации как это предусмотрено п.2 ст.389 ГК РФ.

Из материалов дела т.1 л.д.77,78 видно, что по договору уступки право требования Исаева Н.М. передала Еремину В.Н. право требования от ООО "Юго-Восточная агрогруппа" арендной платы по договору аренды от 1 ноября 2008 года и по дополнительному соглашению к указанному договору от 05 мая 2009 года в размере 1 тонну зерна за земельную долю в год за 2010 и 2011 годы.

По договору уступки право требования от 26 июня 2013 года Еремин В.Н. передает право требования Ереминой Л.И. с ООО"Юго-Восточная агрогруппа" арендной платы по договору аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года и по дополнительному соглашению к указанному договору от 05 мая 2009 года в размере 1 тонны зерна за земельную долю.

Как видно, из договора уступки право требования от 26 июня 2013 года по договору не определен объем прав, то есть отсутствует соглашение о предмете договора, а также конкретный период, за который оно уступается, что свидетельствует о незаключенности такого договора. В суде апелляционной инстанции Еремин В.Н. не мог пояснить какой объем прав он передал Ереминой Л.И. Следовательно, у истицы не возникло право требования от ответчика по договору цессии от 26 июня 2013 года задолженности по арендной плате в период с 30 сентября 2010 года по 31 мая 2013 года.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал в решении на возможность Еремина В.Н. и Исаевой Н.М. в будущем реализовать свое право на получение арендной платы.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что срок выплаты арендной платы за 2013 год, согласованный сторонами, истекал 1 декабря 213 года и не выплачен до момента принятия судом решения, то есть имеет место однократная просрочка арендного платежа. В статье 619 ГК РФ предусмотрено, что просрочка арендных платежей должна иметь место подряд не менее трех раз. Доказательств того, что ООО "Юго-восточная агрогруппа" не менее трех раз подряд по истечении указанного в договоре срока не вносит арендную плату суду представлено не было.

Кроме того, из материалов дела видно, что Еремина Л.И. и Еремин В.Н. неоднократно 12 марта, 26 апреля, 16 августа 2013 года и 28 февраля 2014 года уведомлялись ООО "Юго-восточная агрогруппа" о необходимости получения арендной платы за принадлежащие им земельные доли. Истица отказывалась от получения арендной платы из-за спора о ее размере.

При таком положении суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя между ООО "Покровское" и собственниками 230 земельных долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения СПК "Победа" от 1 ноября 2008 года.

Выводы суда первой инстанции основаны на материалах дела, соответствуют приведенному в решении законодательству и не опровергаются доводами жалобы.

Нарушений норм процесса, которые могли бы повлечь принятие судом незаконного решения, по делу не усматривается.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бондарского районного суда Тамбовской области от 9 декабря 2014 года оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: