(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-2444/2015 (ключевые темы: иски об освобождении имущества от ареста - ограничение прав - вещные права - предварительный договор купли-продажи квартиры - обременение)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-2444/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
Председательствующего Пшиготского А.И.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Оганесян Л.С.
при секретаре Шульгиной А.А.
рассмотрела в судебном заседании 22 апреля 2015 года
дело по апелляционной жалобе Кандаскаловой Я.М. на решение Кировского районного суда г.Омска от 30 января 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования Сербиновской О.В. удовлетворить частично.
Освободить квартиру N 125 в доме N " ... " в городе Омска, общей площадью 67,70 кв.м. от обременений (ограничений) права в виде запрета регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, наложенных постановлениями о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 17.11.2014 года и 24.11.2014 года судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Кировскому административному округу г. Омска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Омской области.
В удовлетворении исковых требований Сербиновской О.В. о признании права собственности на квартиру N 125 в доме N " ... " в городе Омска отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Сербиновская О.В. обратилась в суд с иском к Дрозденко Л.А., Кандаскаловой Я.М., Дзодзаевой Л.Е. об освобождении имущества от ареста и признании права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что 06.11.2014 г. заключила с Дрозденко Л.А. предварительный договор купли-продажи квартиры N 125, в доме " ... " в г. Омске, стоимостью N " ... " рублей; определили порядок оплаты стоимости квартиры. С 26.11.2014 г. регистрация перехода права собственности, ипотеки в силу закона на спорный объект недвижимости приостановлена в связи с наличием запрета на спорную квартиру на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по КАО г. Омска. Просила освободить квартиру от ареста в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра недвижимого имущества, а также признать за ней право собственности на спорное жилое помещение.
Определением суда от 22.01.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечено ЗАО "ГАЗПРОМБАНК".
В судебном заседании истец Сербиновская О.В. и ее представитель Кареба А.С. иск поддержали.
Ответчик Дрозденко Л.А. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика Дрозденко Л.А. - Шоричев Л.Н., в судебном заседании иск просил удовлетворить, указав, что Сербиновская О.В. и Дрозденко Л.А. заключили договор купли-продажи спорной квартиры. Сербиновская О.В. оплатила согласно условиям предварительного договора частично денежные средства за приобретаемую квартиру, а Дрозденко Л.А., получив данные денежные средства от истца, внесла их в счет погашения ипотеки, оплатила долг перед банком, частично погасила задолженность перед Кандаскаловой Я.М. в размере N " ... " рублей, оплатила задолженность по коммунальным платежам.
Ответчик Дзодзаева Л.Е. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика Дзодзаевой Л.Е. - Данилов Р.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что Дрозденко Л.А. денежные средства в размере N " ... " рублей Дзодзаевой Л.Е. не возвратила. Кроме того полагает, что сделка купли-продажи квартиры является мнимой, поскольку на приобретение квартиры затрачены денежные средства, принадлежащие матери истца.
Ответчик Кандаскалова Я.М. в судебное заседание не явилась.
Представители Управления Росреестра по Омской области, ОАО "ГАЗПРОМБАНК", области в судебное заседание не явились.
Судебный пристав-исполнитель ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области - Батушев А.М. возражал против удовлетворения исковых требований Сербиновской О.В., полагая, что запрет на распоряжение спорной квартирой наложен им правомерно.
Судом постановлено выше изложенное решение.
В апелляционной жалобе Кандаскалова Я.М. просит решение суда отменить. Судом не принято во внимание наличие в производстве Кировского районного суда на рассмотрении гражданского дела по иску Кандаскаловой Я.М. к Дрозденко Л.А. о взыскании задолженности по договору займа; в рамках рассмотрения дела, определением суда запрещено совершение регистрационных действий в отношении квартиры. Считает, что принимая обжалуемое решение, суд фактически допустил частичную отмену указанного определения об обеспечении иска.
В возражениях на апелляционную жалобу Дрозденко Л.А. просит решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного решения в рамках доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, возражения на неё, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
Как следует из материалов дела, 06.11.2014 г. между Дрозденко Л.А. (продавец) и Сербиновской О.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N " ... " в г. Омске, стоимостью N " ... " рублей, принадлежащей продавцу на основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры от 02.10.2012 г. В срок до 28 ноября 2014 года стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи квартиры; согласовали порядок расчета за квартиру.
Во исполнение условий соглашения о задатке и предварительного договора купли-продажи квартиры, 06.11.2014 г. Сербиновская О.В. передала Дрозденко Л.А. задаток в сумме N " ... " рублей, впоследствии 21.11.2014 г. в момент заключения основного договора купли-продажи квартиры - N " ... " рублей. Оставшиеся N " ... " рублей подлежали оплате за счет кредитных средств ЗАО "ГАЗПРОМБАНК" после получения свидетельства о государственной регистрации.
21.11.2014 г. истец Сербиновская О.В. и Дрозденко Л.А. представили в Управление Росреестра по Омской области документы для государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры.
26.11.2014 г. в адрес Сербиновской О.В. и Дрозденко Л.А. Управлением Росреестра по Омской области направило уведомление, в котором указано на запрет
на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области от 17.11.2014 г. на квартиру.
Судом установлено, что 25.09.2014 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области на основании исполнительного листа, выданного Кировским районным судом г.Омска от 18.09.2014 года вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства, о наложении ареста на имущество должника Дрозденко Л.А. в пределах цены иска N " ... " рублей в пользу взыскателя Дзодзаевой Л.Е.
20.11.2014 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства о наложении арест на имущество в пределах цены иска N " ... " рублей в отношении должника Дрозденко Л.А., в пользу взыскателя Кандаскаловой Я.М.
В рамках исполнительных производств, судебным приставом-исполнителем ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской Батушевым А.М., на основании данных из Россреестра по Омской области, 17.11.2014 г., 24.11.2014 г. вынесены постановления о запрете регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении объектов недвижимого имущества, а именно в отношении квартиры, по адресу: г. Омск, ул. " ... ", принадлежащей Дрозденко Л.А. Указанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство.
Обращаясь с иском в суд, Сербиновская О.В. указала на наличие правовых оснований для освобождения квартиры от ареста, признании права собственности на квартиру.
Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.
В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем, и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
В соответствии с ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В п. 60 приведенного постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.
В силу положений ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истице, в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав покупателя Сербиновской О.В.
Как следует из материалов дела, истец и Дрозденко Л.А. ранее знакомы не были; Дрозденко Л.А. не занималась самостоятельным поиском покупателя на спорное жилое помещение; на основании договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, указанными действия проводило АН "Авеста".
Более того, Сербиновская О.В. не знала и не могла знать о наличии запрета на распоряжение спорной квартирой, поскольку лицом участвующим в деле по искам Дзодзаевой Л.Е. и Кандаскаловой Я.М. к Дрозденко Л.А., в рамках которых наложен арест на имущество, принадлежащее Дрозденко Л.А., не являлась.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 ноября 2014 года, в отношении спорной квартиры, сведений о наличии обременений не указано.
Также установлено, что покупатель и продавец свои обязанности как по предварительному договору купли-продажи от 06.11.2014 г., так и по договору купли-продажи квартиры от 21.11.2014 г. исполнили; фактически спорная квартира перешла в пользование Сербиновской О.В., последняя несет расходы по оплате коммунальных услуг с ноября 2014 года.
Таким образом, учитывая, что на момент вынесения проведения государственной регистрации запрещения Управлению Росреестра по Омской области на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении спорного объекта недвижимости, квартира, согласно заключенному договору купли-продажи перешла от Дрозденко Л.А. в собственность Сербиновской О.В., договор заключен в установленном законом порядке, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, сторонами договора исполнена, денежные средства в размере, предусмотренном договором переданы продавцу, а квартира покупателю, суд обоснованно удовлетворил требования истца в части освобождения квартиры от обременений в виде запрета регистрационных действий и действий по исключению из госреестра.
Правильным является и вывод суда относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований истца в части признания права собственности, поскольку оспариваемым решением устранены препятствия для регистрации права собственности истца на указанную квартиру.
Ссылка подателя жалобы на наличие в производстве Кировского районного суда г.Омска на рассмотрении гражданского дела по иску Кандаскаловой Я.М. к Дрозденко Л.А. о взыскании задолженности по договору займа, в рамках рассмотрения которого определением суда запрещено совершение регистрационных действий в отношении квартиры, основанием для иных выводов суда не является поскольку решение вынесено в соответствии с приведенными правовыми нормами.
Таким образом, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кировского районного суда г.Омска от 30 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
