(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-5492/2015 (ключевые темы: самовольная постройка - объекты капитального строительства - территориальные зоны - градостроительный регламент - жилой дом)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-5492/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего
Константиновой О.В.,
судей
Коренева А.С.,
Лимоновой Л.Ф.
при секретаре Королевой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Гаврюшина С.В. к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на жилой дом
по апелляционной жалобе представителя ответчика - Братанчука Д.В., действующего на основании доверенности от 26.12.2013, на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.11.2014.
Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., объяснения представителя ответчика - Братанчука Д.В., возражения представителя истца - Сахровой Н.А., действующей на основании доверенности от ... , судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гаврюшин С.В. обратился в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указал, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ... На данном земельном участке истцом возведено новое здание, площадью ... кв.м., для проживания его семьи. Согласно свидетельству о праве собственности для земельного участка, площадью ... кв.м., кадастровый номер ... , определен разрешенный вид использования - индивидуальная жилая застройка. На основании технического паспорта, выданного ... , и кадастрового паспорта, выданного филиалом ... , данное домостроение является жилым домом. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области истцу было отказано в регистрации права собственности на дом. Причиной отказа послужил ответ Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений ... , из которого следовало, что объект капитального строительства по ... представляет собой строение нежилого назначения и используется в целях осуществления предпринимательской деятельности в качестве офисного помещения. Истец указал, что до ... разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства. Отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества или для отказа в государственной регистрации. То обстоятельство, что объект капитального строительства является индивидуальным жилым домом, подтверждается техническим паспортом и кадастровым паспортом здания. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 25, 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 112-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", просил признать право собственности на жилой дом, общей площадью ... кв.м., литер ... , расположенный по адресу: ... , а также возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязанность произвести регистрацию права собственности на жилой дом.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.11.2014 исковые требования Гаврюшина С.В. к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на жилой дом, общей площадью ... кв.м., литер ... , расположенный по адресу: ... удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, представитель ответчика - Братанчук Д.В. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорный объект. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решение вынесено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм материального права. Так, судом при вынесении решения не было учтено то обстоятельство, что истцом не соблюдены требования ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации о необходимости получения разрешения и согласования компетентных органов до начала строительства. Доказательств, подтверждающих обращение истца с заявлением о выдаче разрешения на строительство, представлено не было. В таком случае у истца отсутствует право на введение объекта строительства в гражданский оборот в судебном (упрощенном) порядке, в обход норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания новых объектов недвижимого имущества. Истцом не соблюдены требования п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственник земельного участка при застройке обязан соблюдать градостроительные и строительные нормы. Нарушение истцом градостроительных норм и правил, выразившихся в создании объекта, нахождение которого не предусмотрено действующим в момент самовольного строительства градостроительным регламентом в территориальной зоне Ж-5, а также нахождение которого не предусмотрено утвержденной и действующей документацией по планировке территории (корректура ПДП района "Юго-Западный"), является существенным нарушением таких правил и норм, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Вывод суда о том, что действие правил землепользования и застройки фактически не распространяется на создание спорного объекта противоречит положениям ст.ст. 2, 8, 30, 35, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Исходя из толкования вышеперечисленных норм, истец не имел правовых оснований для создания нового объекта, не соответствующего градостроительному регламенту. Также по мнению автора апелляционной жалобы, истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что объект строительства является индивидуальным жилым домом. Отсутствие встречного иска о сносе спорного объекта не является основанием для удовлетворения исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика - Братанчук Д.В. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, настаивал на отмене решения и вынесении нового об отказе в удовлетворении исковых требований. Представитель истца - Сахрова Н.А. возражала против отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решения суда законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи от ... является собственником земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... , кадастровый номер ... , разрешенное использование "индивидуальная жилая застройка". Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... N ...
Сторонами не оспаривается, что ранее на земельном участке находился жилой дом, площадью около ... кв.м., который, как следует из пояснений представителя истца, сгорел и в настоящий момент Гаврюшиным С.В. не используется. В ... году на данном земельном участке истцом было создано ... строение. ... филиалом ... на данное здание выдан кадастровый паспорт. Согласно кадастровому паспорту по адресу: ... расположен ... жилой дом, площадью ... кв.м. Также в материалы дела истцом был представлен технический паспорт домовладения, составленный по состоянию на ... Описание здание и сооружений: ворота с калиткой, забор, основное здание, площадью ... кв.м., жилая площадь ... кв.м., скважина, выгреб, кроме того на земельном участке расположены вспомогательные постройки, сооружения, ограждения, инвентаризация которых не проводилась в соответствии с заявлением заказчика. В экспликации к поэтажному плану указаны ... этаж - зал, кухня, кладовая, котельная, душевая, санитарный узел, гостевая, лестница; ... этаж - лестница, коридор, ... жилых комнат.
Судом установлено, что ранее истец обращался в суд с заявлением о признании незаконным постановления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество. Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 15.05.2014 в удовлетворении заявления было отказано. Указанным решением, вступившим в законную силу, установлено, что ... в Управление поступил ответ из Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений ... , в котором сообщалось, что специалистами Департамента совместно с прокуратурой ... и участковым уполномоченным полиции была проведена проверка. По результатам проверки установлено, что объект капитального строительства по объемно-планировочному решению представляет собой двухэтажное строение нежилого назначения; указанное строение используется в качестве офисного помещения; строительство данного объекта недвижимости осуществлялось застройщиком в отсутствие разрешения на строительство в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; строение располагается в зоне индивидуальной жилой застройки. Заявителю было предложено предоставить дополнительные доказательства наличия оснований для регистрации прав.
Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2014 в рамках настоящего дела была назначена судебная строительная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ... П Согласно заключению судебной строительной экспертизы от ... здание, расположенное по адресу: ... по своим архитектурно-планировочным и конструктивным решениям относится к офисному зданию. Также данное строение возможно использовать в качестве индивидуального жилого дома. Размещение указанного объекта не соответствует требованиям, предъявляемым к строительству капитальных объектов - СниП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и ст. 48, 52-3 "Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".
Суд первой инстанции разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на жилой дом, исходил из того, что поскольку земельный участок принадлежит Гаврюшину С.В. на праве собственности, он в силу п. 2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право собственности на недвижимое имущество, возведенное на принадлежащем ему участке, до 01.03.2015 на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется получение разрешения, право собственности истца на жилой дом могло быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" только на основании кадастрового паспорта, обстоятельств, позволяющих установить нарушение возведенным объектом охраняемых законом интересов других лиц либо угрозу жизни и здоровью граждан, судом не установлено.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами ввиду следующего.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающих разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.
В соответствии с п. п. 1, 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории к проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, это само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе такой постройки, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для признания за истцом права собственности на самовольно возведенную постройку отсутствуют, поскольку Гаврюшин С.В. в установленном законом порядке не обращался за получением разрешения на строительство данного объекта, акта ввода в эксплуатацию. Тот факт, что Гаврюшин С.В. не обращался за разрешением на строительство и (или) актом ввода в эксплуатацию, был подтвержден и в суде апелляционной инстанции представителем истца - Сахровой Н.А.
В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требований о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о нарушении истцом градостроительных норм и правил, выразившихся в создании объекта, нахождение которого не предусмотрено действующим в момент самовольного строительства градостроительным регламентом в территориальной зоне Ж-5 также нашли подтверждение. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Спорный объект создавался истцом ... года, в то время как Генеральный план развития города Екатеринбурга до 2025 года был принят в 2004 году, Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" действуют с 01.01.2008, а градостроительная документация - корректура проектной детальной планировки района " ... " утверждена в Постановлением Главы города Екатеринбурга 24.12.1998 N 1011-е. Судом установлено, что земельный участок находится в зоне Ж-5, основными видами разрешенного использования являются строительство многоквартирных домов этажностью 5 этажей и выше, детских садов, иных объектов дошкольного воспитания, образовательных школ, спортивных сооружений. В зоне Ж-5 ни размещение индивидуальных жилых домов, ни отдельно стоящих офисных зданий в качестве основных видов разрешенного использования не предусмотрено. Таким образом, вышеперечисленные градостроительные нормы и правила являлись действующими и ограничивали застройку на земельном участке истца.
Оценивая изложенные обстоятельства, учитывая положения вышеприведенных норм материального права и позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", принимая во внимание, что возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект, судебная коллегия считает решение об удовлетворении исковых требований и признании права собственности на жилой дом в порядке ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п.1 п. 1. ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.11.2014 отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гаврюшина С.В. к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на жилой дом отказать.
Председательствующий Константинова О.В.
Судьи Коренев А.С.
Лимонова Л.Ф.
