(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-4/2015 (ключевые темы: приватизация - квартира - продажа квартир - договор купли-продажи квартиры - предварительное расследование)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-4/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Кучукова О.М.
Судей Ошхунова З.М. и Бейтуганова А.З.
при секретаре Дауровой А.Х.
с участием: представителя С.А. - Хатова А.А. действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, А.М., А.С., Е.Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бейтуганова А.З. гражданское дело по исковому заявлению С.А. к Е.Х., О.А., А.М., А.С., Р.С. и Управлению "Росреестра" по КБР о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки
по апелляционной жалобе А.М. на решение Урванского районного суда от 12 августа 2014 года
УСТАНОВИЛА:
Ссылаясь на то обстоятельство, что Е.Х. действуя по отменённой в установленном порядке доверенности, на приватизацию принадлежащей С.А. квартиры, расположенной по адресу: КБР, "адрес", не имея на то полномочий распорядилась спорной квартирой путём заключения ДД.ММ.ГГГГ с О.А. договора - купли продажи, о чем в Едином Государственном реестре прав сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ и выдано свидетельство регистрации серии N а последняя в свою очередь по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перепродала указанную квартиру А.М. и её несовершеннолетним детям, А.С. и Р.С. в равных долях, о чем в ЕГРП сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ и выданы свидетельства регистрации серии N, С.А. обратилась в Урванский районный суд с исковым заявлением к Е.Х., О.А., А.М., А.С., Р.С. и Управлению "Росреестра" по КБР о признании недействительными указанных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительным записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за N от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о регистрации права собственности на спорную квартиру серии N и возложении обязанности на А.М., А.С., Р.С. возвратить указанную квартиру собственнику С.А.
В обоснование заявленных требований С.А. указывает, что с 1988 года проживала и была прописана вместе со своим сыном З.Р. в квартире мужа по указанному адресу. После смерти супруга, в 1997 году стала основным квартиросъемщиком и вместе с сыном, получила ордер на данную квартиру.
В связи с болезнью и необходимостью осуществлять уход за престарелым отцом, истица переехала к нему в дом, где и живет по настоящее время.
Фактически С.А. не проживала в данной квартире, и в связи с тем, что квартира пустовала, истица дала разрешение заселиться сестре покойного супруга - Е.Х., со своей дочерью А.М.
В 2012 году, истица попросила Е.Х. оформить все документы и зарегистрировать на имя С.А. право собственности на данную квартиру, тем самым передав Е.Х. все имеющиеся документы на квартиру - ордер, техпаспорт, а также оформила нотариальную доверенность, которой уполномочила всеми правами Е.Х.
При этом какой-либо договоренности относительно продажи квартиры с Е.Х. у С.А. не было, и она не уполномочивала ее правом продажи данной квартиры, как это оказалось прописанным в нотариальной доверенности.
Е.Х. затягивала оформление приватизации и примерно в апреле-мае 2013 года, заявила, что нечаянно сожгла все документы на квартиру.
А.С. обратилась в администрацию г. Нарткала и получила дубликат ордера на квартиру. Затем обратилась к нотариусу и отменила ранее выданную Е.Х. доверенность. Данное распоряжение об отмене доверенности истица предоставила в регистрационную палату в г.Нарткала, а также известила об этом Е.Х.
В ноябре 2013 года С.А. узнала, что Е.Х. продает принадлежащую ей квартиру, обратилась в регистрационную палату и на основании запроса от ДД.ММ.ГГГГ, получила выписку из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ N, из которой узнала, что собственником квартиры является О.А., и что квартира находится на стадии переоформления.
Право собственности к О.А. перешло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином Государственном реестре прав сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ и выдано свидетельство регистрации серии N
Вместе с тем, С.А. не заключала с О.А. договор купли-продажи квартиры, никому соответствующих доверенностей на отчуждение квартиры не выдавала, денежных средств по сделке не получала.
Договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, О.А. перепродала указанную квартиру А.М. и её несовершеннолетним детям, А.С. и Р.С. в равных долях, о чем в ЕГРП сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ и выданы свидетельства регистрации серии N.
Считает, что поскольку истица не давала доверенности Е.Х., и она действовала по ранее отмененной доверенности, то её действия по продаже квартиры не правомочны, а договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между О.А. и А.М., А.С., Р.С., также является ничтожным.
В судебном заседании представитель С.А. - Хатов А.А. поддержал иск и просил его удовлетворить по изложенным в нем доводам.
Представитель органа опеки и попечительства, надлежаще извещенный о времени и месте слушания дела, в суд не явился, однако суду представлено письменное заявление начальника отдела опеки и попечительства Урванского района о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.
Ответчик Е.Х. иск не признала и показала, что С.А. уполномочила ее по доверенности не только на приватизацию, но и на продажу квартиры, что она сделала и передала ей вырученные деньги.
Ответчики О.А. и А.М., представляющая также интересы своих несовершеннолетних детей А.С. и Р.С., исковые требования С.А. не признали, указывая, что приобретая указанную квартиру, они не знали о наличии каких-либо проблем по данной квартире.
Представитель "Росреестра" по КБР Камбачокова А.X. не признала иск и пояснила, что никто ей, как регистратору, не предоставил распоряжение об отмене А.С. доверенности на имя Е.Х., в связи с чем приняли от последней документы и оформили первую сделку, а впоследствии и вторую.
Решением Урванского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования С.А. удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, А.М. подала апелляционную жалобу с последующими дополнениями, в которых просит решение Урванского районного суда КБР отменить в части возложения на нее и ее несовершеннолетних детей обязанности вернуть "адрес", признании недействительными записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N, а также выданные свидетельства о государственной регистрации права серии N на квартиру расположенную по указанному адресу по следующим основаниям.
При вынесении решения суд первой инстанции возлагая на А.М. и ее детей обязанность по возвращению квартиры Т, исходил из требований части 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Между тем, как договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между С.А. и О.А. ДД.ММ.ГГГГ, так и договор от ДД.ММ.ГГГГ являются возмездными сделками, о чем прямо оговорено в текстах договоров, подписанных сторонами. Кроме того, ответчица и ее дети являются добросовестными приобретателями квартиры, так как в момент заключения договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ не знали и не могли знать о том, что О.А. квартира приобретена по недействительной сделке. А.М. и ее дети проживают и зарегистрированы в спорной квартире с лета 1991 года.
Так же, как указано в апелляционной жалобе, в производстве Урванского районного суда КБР находится гражданское дело по иску А.М. о признании недействительным постановления главы администрации г.п. Нарткала N от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в собственность "адрес" в г.Нарткале общей площадью 29,2 кв.м С.А., о признании договора передачи квартиры в собственность, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между местной администрацией Урванского муниципального района КБР и С.А., аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности С.А. на указанную квартиру, признании С.А. и З.Р. утратившими право пользования жилой площадью "адрес" в "адрес".
Ответчик О.А. в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила о рассмотрении дела без ее участия, при этом с доводами апелляционной жалобы согласна.
Представитель органа опеки и попечительства Урванского района КБР и ответчик Управление "Росреестра" по КБР извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили. В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Бейтуганова А.З., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные А.М., А.С., Е.Х., против которых возражал представитель С.А. - Хатов А.А., судебная коллегия приходит к следующему.
Статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплены основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, а именно: являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Таких нарушений, по мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела судом не допущено.
Разрешая дело, суд первой инстанции правильно определил и в достаточной степени исследовал юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую оценку. Изложенные в решении суда выводы соответствуют материалам и обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
При этом в пункте 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, закреплено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
В свою очередь пунктом 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Судом установлено, что С.А. с 1988 года проживала и была прописана вместе со своим сыном З.Р. в спорной квартире по указанному адресу. После смерти супруга, в 1997 году она стала основным квартиросъемщиком и вместе с сыном, получила ордер на данную квартиру, что подтверждается ордером N выданному на основании постановления администрации г. Нарткала, Урванского района КБР N от ДД.ММ.ГГГГ (повторно выдан ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ С.А. выдала на имя Е.Х. доверенность, которой уполномочив последнюю быть её представителем во всех компетентных органах по вопросам приватизации спорной квартиры с правом её последующей продажи.
ДД.ММ.ГГГГ С.А. обратился в нотариальный орган с заявлением об отмене вышеуказанной доверенности и прекращении полномочий Е.Х., о чём известила последнюю.
Констатировав то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в Урванский отдел Управления Росреестра по КБР С.А. было представлено распоряжение об отмене указанной доверенности, суд со ссылкой на указанные положения норм действующего законодательства, пришёл к выводу, что при получении информации о прекращении действия доверенности на имя Е.Х. регистрирующему органу следовало отказать в регистрации права собственности на квартиру, и как следствие признал недействительными договор купли - продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключённый действующей по отменённой доверенности Е.Х. с О.А., а также заключённый в последующем договор купли - продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между О.А. и А.М. и её несовершеннолетними детьми, А.С. и Р.С. в равных долях.
Учитывая то обстоятельство, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ была совершена без предоставления необходимых правоустанавливающих документов, суд правомерно пришел к выводу о недействительности данной сделки, поскольку Е.Х. не имея законных оснований, продала спорную квартиру О.А.
В связи с этим, суд, правомерно пришёл к выводу и о недействительности последующей сделки по отчуждению О.А. спорной квартиры А.М. и её несовершеннолетним детям, А.С. и Р.С.
Признав указанные сделки по отчуждению спорной квартиры недействительными, суд, подчиняясь требованиям положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, как следствие, пришёл к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требовании в части возврата указанного имущества С.А.
При этом доводы апелляционной жалобы о том, что указанные сделки носили возмездный характер, а кроме того ответчица и ее дети являются добросовестными приобретателями квартиры, в связи с чем судом неправильно применены положения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество и от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.
Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Таким образом, исходя из смысла указанной нормы права с учётом указанных разъяснений Верховного Суда Российской федерации и разъяснений Конституционного суда Российской федерации, содержащихся в Постановлении Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.
Следовательно, указанные доводы жалобы не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку основаны на неправильном понимании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения
Принимая во внимание вышеизложенное, обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 абзаца 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Урванского районного суда КБР от 12 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.М. - без удовлетворения.
Председательствующий О.М. Кучуков
Судьи З.М. Ошхунов
А.З. Бейтуганов
