Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 мая 2011 г. N 03-07-05/11 О применении банком НДС и налога на прибыль организаций при реализации квартиры, полученной в результате несостоявшихся повторных торгов данной квартиры, являвшейся предметом залога по кредитному договору

Справка

Вопрос: В рамках лицензии Банком в соответствии с кредитным договором был предоставлен кредит физическому лицу, предметом залога по которому являлось жилое помещение в виде квартиры. При наступлении срока погашения предоставленного кредита заемщик - физическое лицо не исполнил свои обязательства по кредитному договору, что послужило основанием для обращения Банком взыскания на заложенное имущество (на жилое помещение в виде квартиры).

С целью возврата денежных средств для погашения кредита уполномоченной организацией, имеющей право осуществлять реализацию арестованного службой судебных приставов имущества, были проведены публичные торги, в результате которых жилое помещение в виде квартиры реализовано не было.

В соответствии с протоколом о несостоявшихся повторных торгах по продаже арестованного залогового недвижимого имущества торги признаны несостоявшимися. На основании Постановления Управления Федеральной службы приставов о передаче нереализованного имущества должника (далее - Постановление о передаче имущества) и Акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга (далее - Акт передачи имущества), жилое помещение в виде квартиры было передано в собственность ОАО, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на квартиру.

Банк не планирует использовать полученную квартиру в собственной деятельности (переводить в состав "основных средств") и до принятия решения о его продаже, данное имущество учитывается Банком в бухгалтерском учете на счете 61011 "Внеоборотные запасы" по цене, указанной в Постановлении и Акте о передаче имущества (на 25% ниже оценочной стоимости нереализованного имущества).

В случае продажи Банком имеющейся у него квартиры возникают вопросы, связанные с налогообложением выручки от реализации этого имущества:

1. Будет ли облагаться НДС сумма дохода (выручки) от сделки по реализации вышеуказанной квартиры?

Вправе ли Банк при реализации данного жилого помещения воспользоваться льготой по НДС, установленной пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ (НК РФ), при условии, что Банк в своей Учетной политике для целей налогообложения на 2011 год применяет порядок отнесения сумм налога на затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 5 ст. 170 НК РФ?

2. Каким образом будет облагаться налогом на прибыль доход (выручка) от реализации квартиры, которая не является "основным средством" и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода, а также не имеет цены приобретения (создания), поскольку квартира не приобреталась (не создавалась), а на квартиру было обращено взыскание в связи с неисполнением должником долгового обязательства, т.е. цена приобретения (создания) равна нулю?

3. В случае, если Банк вправе считать, что цена приобретения имущества (квартиры), на которую было обращено взыскание в связи с неисполнением должником долгового обязательства, будет равна стоимости переданного Банку имущества (квартиры), указанной в Постановлении и Акте о передачи имущества, как будет учитываться убыток, образовавшийся в виде отрицательной разницы между суммой, полученной от реализации квартиры и суммой задолженности, числящейся в Банке по счету 61011 "Внеоборотные запасы" и равной стоимости, указанной в Постановлении и Акте о передачи имущества, в целях учета по налогу на прибыль?

4. В случае, если Банк не вправе считать, что цена приобретения имущества (квартиры), на которую было обращено взыскание в связи с неисполнением должником долгового обязательства, будет равна стоимости заложенного имущества (квартиры) (с учетом 25-проценттной скидки согласно Постановлению о передаче имущества), а будет равна нулю, как будет учитываться убыток, равный стоимости переданного нереализованного имущества, числящегося в Банке по счету 61011 "Внеоборотные запасы" по цене, равной стоимости, указанной в Постановлении и Акте о передачи имущества, в целях учета по Налогу на прибыль?

Ответ: В связи с вашим письмом по вопросам применения банком налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций при реализации квартиры, полученной в результате несостоявшихся повторных торгов данной квартиры, являвшейся предметом залога по кредитному договору, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.

Как следует из письма, в связи с неисполнением заемщиком обязательств по предоставленному кредиту банк обратил взыскание на недвижимое имущество (квартира), являющееся предметом залога по кредитному договору. Поскольку результаты публичных торгов по реализации данного имущества признаны несостоявшимися, имущество было передано в собственность банку. Полученное имущество принято банком к учету по цене, соответствующей оценочной стоимости этого имущества и уменьшенной на 25 процентов, указанной в постановлении и акте о передаче имущества, составленных Управлением Федеральной службы судебных приставов.

В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим при реализации банком указанной квартиры налог на добавленную стоимость не исчисляется.

Что касается налога на прибыль организаций, то согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 337 Гражданского кодекса установлено, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В целях главы 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса цена приобретения нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, будет равна сумме задолженности, указанной в вышеназванных постановлении и акте о передаче имущества.

Пункт 2 статьи 268 Кодекса определяет, что если цена приобретения (создания) указанного имущества (имущественных прав) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Таким образом, при превышении цены недвижимого имущества в виде квартиры, переданной в собственность банка в связи с неисполнением обязательств заемщика, над выручкой от ее реализации, разницу на основании пункта 2 статьи 268 Кодекса налогоплательщик вправе отнести к убыткам, учитываемым при налогообложении прибыли организаций.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 мая 2011 г. N 03-07-05/11

Текст письма официально опубликован не был