Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 27 марта 2007 г. N 03-05-06-02/28 О порядке уплаты земельного налога в случае отсутствия межевания земли

Справка

Вопрос: 1. ОАО (далее - ОАО) приобретен ряд объектов недвижимости. В соответствии с технической документацией все купленные объекты недвижимости расположены по одному адресу, в рамках одного земельного участка, в отношении которого межевание и кадастровый учет не проводились (далее по тексту - земельный участок). Какие-либо положения, определяющие объем прав продавца и, соответственно, объем прав покупателя на земельный участок под приобретенными объектами, будущий порядок пользования покупателем земельным участком, в договорах купли-продажи отсутствуют.

В связи с отсутствием постановки на кадастровый учет земельного участка до настоящего времени ОАО не имеет возможности каким-либо образом оформить правоотношения по пользованию земельным участком (договоры аренды или купли-продажи). В силу гражданского законодательства предметом договора купли-продажи и аренды может выступать земельный участок, имеющий границы, площадь, точное местонахождение, кадастровый номер, то есть обладающий характеристиками, позволяющими выделить, обособить данный земельный участок.

Учитывая требования ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ОАО за счет собственных денежных средств ведется работа по межеванию земельного участка. Пока эти работы не завершены.

Вместе с тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм такой платы является земельный налог.

Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков. При этом налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке.

Вместе с тем межевание и кадастровый учет земельного участка не проведены (это фактически означает, что данный земельный участок не сформирован и не может рассматриваться как объект гражданских прав), отсутствует кадастровая стоимость участка, поэтому исчислить и оплатить земельный налог не представляется возможным.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса РФ прошу Вас разъяснить, обязана ли организация осуществлять уплату земельного налога до момента определения кадастровой стоимости земельного участка, в случае наличия такой обязанности - каким образом определить размер земельного налога, подлежащего уплате?

2. ОАО приобретено жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Впоследствии помещение переведено в нежилое (далее по тексту - помещение).

Многоквартирный дом расположен на земельном участке, в отношении которого межевание и кадастровый учет не проводились (далее по тексту - земельный участок). Кроме того, в указанном доме отсутствуют товарищества собственников жилья и иные организации по управлению многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", обязанность по проведению межевания и кадастрового учета земельных участков под многоквартирными домами лежит на органах местного самоуправления. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только при условии, если в отношении такого земельного участка проведены межевание и кадастровый учет.

Действующее жилищное законодательство не позволяет ОАО самостоятельно, без согласия всех остальных собственников помещений в многоквартирном доме, провести межевание и кадастровый учет земельного участка, расположенного под домом, поскольку соответствующее заявление в уполномоченный орган может быть подано самим товариществом собственников жилья дома, коллективно всеми собственниками помещений, либо уполномоченным общим собранием собственников помещений лицом (ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

В связи с отсутствием постановки на кадастровый учет ОАО в настоящее время не имеет возможности каким-либо образом оформить правоотношения по пользованию частью земельного участка (договор аренды или купли-продажи) под многоквартирным домом в размере, пропорциональном площади принадлежащего ОАО помещения. В силу гражданского законодательства предметом договора купли-продажи и аренды может выступать земельный участок, имеющий границы, площадь, точное местонахождение, кадастровый номер, то есть обладающий характеристиками, позволяющими выделить, обособить данный земельный участок.

Вместе с тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм такой платы является земельный налог. В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков. При этом налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке.

Учитывая то, что кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом не проведен, соответственно, кадастровая стоимость участка отсутствует, исчислить и оплатить земельный налог не представляется возможным.

Как указывает Министерство финансов РФ в своем Письме от 17.05.06 г. N 03-06-02-02/65, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома должны осуществлять плату земельного налога только в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в пункте 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса РФ прошу Вас разъяснить, обязана ли организация осуществлять плату земельного налога в отношении земельного участка под многоквартирным домом, в котором располагается принадлежащее организации нежилое помещение, до момента определения кадастровой стоимости этого земельного участка. В случае наличия такой обязанности - каким образом определить размер земельного налога, подлежащего уплате?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваши письма от 19 февраля 2007 г. N 516 и от 2 марта 2007 г. N 628 по вопросу уплаты земельного налога в случае отсутствия межевания земли и сообщает, что в связи с отсутствием необходимой информации дать однозначный ответ не представляется возможным. При этом необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного  кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

В соответствии со статьей 388 главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании пункта 1 статьи 392 Кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку, плательщиками земельного налога признаются собственники помещений рассматриваемого жилого дома.

Как следует из письма, в связи с отсутствием межевания земли у организации отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены жилой дом и иные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения статьи 388 Кодекса, организация, права пользования земельными участками которой не зарегистрированы в установленном порядке, не может признаваться плательщиком земельного налога. Данная позиция отражена также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 июля 2006 г. N 5-Г06-57.

Одновременно сообщаем, что статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязанность государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в отношении земельных участков.

В связи с этим по вопросам оформления земельно-правовых отношений вам необходимо обратиться в территориальный орган Роснедвижимости.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 27 марта 2007 г. N 03-05-06-02/28

Текст письма официально опубликован не был