Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 ноября 2006 г. N 03-06-03-04/96

Справка

Вопрос: Предприятие 2 октября 2002 г. заключило Договор аренды нежилых муниципальных помещений с Комитетом по учету и управлению муниципальным имуществом. В Договоре аренды есть Приложение N 1, которое является неотъемлемой частью Договора - Акт передачи-приема нежилого муниципального помещения, в котором изначально была неправильно определена площадь помещения - 600,9 кв. м. Решением Арбитражного суда от 17.03.2006 г. подтверждена правильная площадь - 397 кв. м. Актом определено, что на момент сдачи в аренду помещение не соответствует виду деятельности, имея ненадлежащее внутреннее и внешнее состояние, а также техническое обустройство, а именно - помещение находится в руинном состоянии.

Так как данное помещение является памятником истории и культуры регионального значения Краснодарского края ООО в обязательном порядке заключило Охранный договор с Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей. Приложением к Охранному договору также относится Акт осмотра технического состояния памятника, который тоже подтверждает состояние памятника - руинированное, состояние аварийное, однако износ определен 70%. Также к Охранному договору приложен расчет взноса на охранные мероприятия.

На основании заключений по Актам нашему предприятию было выдано письмо Комитетом по учету и управлению муниципальным имуществом Администрации города и Разрешение на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику Комитетом по охране, реставрации историко-культурных ценностей.

9 июля 2003 г. с Комитетом по охране, реставрации историко-культурных ценностей заключен Договор на проведение государственного надзора.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города выдано Заключение на реконструктивные мероприятия.

На основании разработанной проектной документации были составлены смета и акты на общестроительные работы, водоснабжение с канализацией и благоустройство, утвержденные Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей на общую сумму - 5377131-78 руб.

11 января 2006 г. Администрация города выдала согласие на заключение договоров с коммунальными службами по производству услуг и эксплуатационное обслуживание.

Восстановительно-реставрационные работы на данный момент продолжаются (подключение газа).

Однако:

1. С 2 октября 2002 г. с момента заключения Договора аренды к нашему предприятию при расчете арендной платы применяют все коэффициенты, как к обыкновенному полноценному, приносящему доход от реализации помещению, а не к руинам, которые охранялись только бомжами, совершенно не учитывая даже то, что к памятникам применяются совершенно другие расчеты (Приказ от 14 сентября 1992 г. N 209 п.п. 3.6.4. Министерство архитектуры, учитывая износ памятника, остаточную стоимость, восстановительную и т.д.).

Федеральный закон РФ N 73-ФЗ от 25.06.2002 г. глава 111 ст. 14 п.1: ...юридические лица, владеющие на праве аренды объектом культурного наследия или муниципальной собственности, вложившие свои средства в работы по сохранению объекта ... имеют право на льготную аренду ... установленными государственной властью субъектов РФ или органами местного самоуправления... . Каждый год согласно решению Главы администрации города ставки арендной платы повышаются, тем более что применялась неправильная площадь - 600,9 кв. м.

2. На основании Решения Арбитражного суда по делу N А-32-27694/2005-44/338, от 17.03.2006 г. составлено Изменение N 1 к Договору аренды с правильной площадью - 397,0 кв. м и расчетом арендной платы начиная с 17 марта 2006 г. с теми же коэффициентами, только измененной площадью (по вине Администрации города).

Правильность площади пришлось доказывать нашему предприятию, так как на момент заключения Договора аренды внутренних перегородок, стен и вообще всего внутреннего не было и обмер был произведен снаружи, да еще и с ошибками. Однако Заместитель начальника отдела для регистрации Изменения N 1 к договору аренды на основании Арбитражного суда настаивает на ставку Государственной пошлины в размере 7500= руб., аргументируя ГК РФ п. 1 ст. 452, как регистрация первоначального договора аренды, т.е. как сделка об обременении, хотя наше изменение подпадает под статью 450 п. 2.1. ГК РФ и размеры государственной пошлины составляют - 300= руб. НК РФ ст. 333.33. пп. 21. Регистрация приостановлена, и в случае отказа от оплаты нашим предприятием суммы 7500= руб. в регистрации Изменения N 1 к договору аренды нам будет отказано. Но ведь ошибка в размерах площади не вина нашего предприятия и оплату при регистрации Договора аренды мы уплатили сами и в полном объеме.

3. Охранный договор был составлен с Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края с фиксированной суммой в п. 1.2, раздела 1, согласно приложенному расчету к Охранному договору в размере 3218= руб., что составляло 0,25 - поправочный коэффициент - при заключении охранных договоров (Постановление Главы Администрации Краснодарского края от 5 июля 1994 г. N 373 п. 6). Также в Законе от 28 декабря 2004 г. N 818-КЗ п.5 говорится о том, что юридические лица отчисляют на специальный счет краевого органа охраны объектов культурного наследия фиксированные платежи, устанавливаемые в отношении объектов культуры...

Наше предприятие по настоящее время ежемесячно платило охранные взносы, ежегодно получало акты сверки из г. Краснодара с подтверждением начислений и оплаты, и вот в письме N 1278 от 23.10.06 г. от Управления по охране, реставрации и эксплуатации наследия Краснодарского края нам сообщают о задолженности в размере 192026=06 руб. со сроком гашения до 15.11.2006 г. либо дело будет передано в суд.

Вообще не обращая внимания на свой же договор раздел 7 п. 7.3, где ... вложенные средства в ремонтно-реставрационные работы, обусловленные актом технического состояния здания-памятника, засчитываются в счет взноса... . (Сметы и акты Ф-2 утверждены ими же.)

Также нет подтверждающих законов и пунктов в договоре одностороннего изменения взносов, не сообщается о причине таковой пользователю.

Переписка ООО с Администрацией города и МУ Комитетом по учету муниципального имущества и земельным отношениям с постоянной просьбой об изменении площади и неприменении к нашему объекту каких-либо повышающих коэффициентов привела к тому, что в последнем письме N 6.111/6334 от 26.10.2006г. было вынесено, по-видимому, последнее решение: ...нет никаких оснований для повторного перерасчета (после Решения Арбитражного суда по площади с 600,9 кв. м на 397 кв. м по вине МУ КУМИиЗО с 17.03.2006 г.), и тем более расчетов коэффициентов.

На данный момент наше предприятие вложило на восстановление помещения-памятника - 5.377.131-78 руб. Выплатило арендной платы - 990.848= руб. Охранные взносы - 155813= руб. Всего - 6.523.792-78 руб., не получив никакой прибыли от "аренды" данного помещения, понимания или помощи, кроме угроз судами.

Как же можно развиваться малому бизнесу, увеличивать валовый доход, пополнять местный и краевой бюджеты налогами от прибыли и т.п.?

А ведь такое помещение-памятник один в нашем городе-герое Новороссийске, которое мы своими силами, без привлечения каких-либо инвестиций и помощи восстановили.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше обращение о порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированным договорам аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), связанных# с изменением (уменьшением) площади переданного в аренду нежилого помещения, а также с уточнением вида деятельности арендатора и сообщает.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) ограничение# (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных данным законом.

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными# Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП) лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относится смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.

При этом следует учитывать, что изменения могут быть внесены только в уже существующие записи ЕГРП.

Дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, в т.ч. нежилого помещения, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, является неотъемлемой частью договора аренды недвижимого имущества. Данная позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2005 г. Дело N АЗЗ-20264/04-С2Ф02-2254/05-С2, Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2006 г. Дело N Ф09-963/06-С6, Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 года Дело N А05-17873/2005-24.

Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 данного пункта, государственная пошлина уплачивается организациями в размере 300 рублей.

Таким образом, за государственную регистрацию каждого дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), предусматривающего внесение изменений в записи ЕГРП, но которое не требует перерегистрации данного договора аренды, должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку данное дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, но влечет необходимость внесения изменений в записи ЕГРП.

При этом, если дополнительное соглашение к ранее зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о произведенных изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП, то государственная пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества внесенных изменений в ЕГРП.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 ноября 2006 г. N 03-06-03-04/96

Текст письма официально опубликован не был