Решение Советского районного суда г.Томска от 25 июля 2011 г. (ключевые темы: объекты незавершенного строительства - инвестиции - договор цессии - право собственности - общая долевая собственность)

Решение Советского районного суда г.Томска от 25 июля 2011 г.
(Извлечение)

N

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2011 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Шукшиной Л.А.,

при секретаре Ананьевой Е.И.,

с участием истца Овсейко Н.М., представителя истца Шарковского С.Н., действующего на основании доверенности отДД.ММ.ГГГГ сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ОвсейкоН.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Овсейко Н.М. обратилась в суд с иском к ООО СУ "Монолит" о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом.

В обоснование своих требований указала, чтоДД.ММ.ГГГГ между ООО "СУ "Монолит" и ООО "Сибтехнокомплект" заключен договорN на долевое участие в строительстве жилого дома по"адрес". В соответствии с п. 1.1 договора ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по"адрес" и принимает в долевое участие ООО "Сибтехнокомплект". Доля, подлежащая передаче дольщику:"данные изъяты", стоимость доли - 899300 рублей, была оплачена ООО "Сибтехнокомплект" полностью.ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Сибтехнокомплект" и Цыгановой А.А. заключен договор уступки права требования указанной доли, последней произведена оплата.ДД.ММ.ГГГГ между Цыгановой А.А. и Овсейко Н.М заключен договор уступки права требования доли. До настоящего времени дом по указанному адресу не построен и не сдан.

На основании изложенного просит признать за нею право собственности наN долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу:"адрес" на земельном участке общей площадьюN м? с кадастровым номеромN в размере, пропорционально площади"данные изъяты" этаже строящегося жилого дома, указанной в договореN на долевое участие в строительстве жилого дома по"адрес" отДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание представитель ответчика (внешний управляющий Артышук Г.В. или его представитель) не явился, третье лицо Цыганкова А.А. просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд на основании ч.ч. 4 и 5 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец и её представитель истца поддержали заявленные исковые требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика Ерошевская Ж.Т. в представленном отзыве возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что объект, долю в праве на который просит признать истец, не существует.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования Овсейко Н.М. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Постановлением мэра г. ТомскаN отДД.ММ.ГГГГ (с изменениями, внесенными постановлением мэра г. ТомскаN отДД.ММ.ГГГГ) ООО СУ "Монолит" был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадьюN м? по"адрес" для строительства 5-10 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественно-административного назначения.

Указанный земельный участок, находящийся по адресу:"адрес", площадьюN м? передан ООО СУ "Монолит" в аренду сроком на 3 года, что подтверждается договором аренды земельного участка отДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО СУ "Монолит" и Департаментом недвижимости от имени администрации г. Томска (с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительными соглашениями отДД.ММ.ГГГГ и отДД.ММ.ГГГГ), актом приема-передачи земельного участка по адресу:"адрес".

Дополнительным соглашением отДД.ММ.ГГГГ к договору арендыN отДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка отДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на кадастровый учетДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номерN.

ДД.ММ.ГГГГ комитетом строительного надзора департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска ООО СУ "Монолит" было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу:"адрес", которое было продлено вДД.ММ.ГГГГ году, путем выдачи отдельного разрешения на строительство (продление)N отДД.ММ.ГГГГ. Указанное разрешение было продлено доДД.ММ.ГГГГ и в последствии доДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СУ "Монолит" и ООО "Сибтехнокомплект" заключен договорN на долевое участие в строительстве жилого дома по"адрес", согласно которому ООО СУ "Монолит" организует строительство жилого дома в"адрес" и принимает долевое участие дольщика. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства:"данные изъяты" этаже строящегося жилого дома.

В силу п. 2.4 договора общая стоимость указанной квартиры равна 899300 рублей, п. 3.2 предусмотрен ориентировочный срок окончания строительства дома -ДД.ММ.ГГГГ.

Справкой отДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО СУ "Монолит", подтверждается полная оплата ООО "Сибтехнокомплект" участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Сибтехнокомплект" и Цыганковой А.А. заключен договор уступки права требования, согласно которому цедент осуществляет перевод права требования к ООО СУ "Монолит" на получение в собственность"данные изъяты" строящегося жилого дома, расположенном по адресу:"адрес", принадлежащего первоначальному кредитору на основании договораN отДД.ММ.ГГГГ.

Справкой, выданной ООО "Сибтехнокомплект" отДД.ММ.ГГГГ подтверждается полная оплата Цыганковой А.А. по договору цессии.

ДД.ММ.ГГГГ между Цыганковой А.А. (цедент) и Овсейко Н.М. заключен договор уступки права требования, согласно которому цедент осуществляет перевод права требования к ООО СУ "Монолит" на получение в собственность"данные изъяты" этаже строящегося жилого дома, расположенном по адресу:"адрес", принадлежащего первоначальному кредитору на основании договораN отДД.ММ.ГГГГ, договора цессии отДД.ММ.ГГГГ.

Справкой (распиской) отДД.ММ.ГГГГ подтверждается оплата Овсейко Н.М. 899300 рублей по договору цессии.

Учитывая, что разрешение на строительство дома было выдано в 2003 году, судом не применяются положения ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как, в силу п. 2 ст. 27 Закона, его действие связано с датой получения разрешения на строительство, а не с датой заключения договора на долевое участие. Как подтверждено материалами дела, разрешение на строительство получено до вступления в силу настоящего ФЗ (01.04.2005).

Суд полагает, что после заключения указанного договора истец - дольщик стал самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу ст. 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества (часть 1 статьи 3 Федерального закона).

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство.

Истец осуществлял имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий "инвестиции" и "инвестиционная деятельность".

Факт исполнения Овсейко Н.М. своих обязательств по договору ответчиком не оспаривается.

До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО СУ "Монолит"" не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана.

Вместе с тем, за счет взносов дольщиков, произведенных по договорам долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего дольщики наряду с иными инвесторами становились самостоятельными участниками общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).

Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщиков возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате их капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п. 1 ст. 218 ГК РФ.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем признания права.

04.03.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу N А67-10600/2009, которым ООО СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанности конкурсного управляющего возложены на Чайку В.Е.

01.06.2011 Арбитражным судом Томской области вынесено определение по делу N А67-10600/2009, которым прекращено конкурсное производство в отношение ООО СУ "Монолит", введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден Артышук Г.В.

В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющимися дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права.

Суд полагает возможным для защиты нарушенных прав и законных интересов дольщика избрание способа защиты в виде признания права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, так как в ходе судебного заседания нашло свое подтверждение нарушение обязательственных прав истца при инвестировании строительства жилого дома и возможная процедура банкротства ответчика.

Многоквартирный жилой дом по адресу:"адрес" не завершен строительством, в связи с чем, на него в силуст. 131 ГК РФ может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, поскольку по смыслуп. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства. Права на объекты незавершенного строительства подлежат обязательной регистрации в силуп. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса РФ, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством технического учета (инвентаризации). Юридически объект появляется только после признания права на него и государственной регистрации прав.

Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37.

Согласно указанным нормативным актам при техническом учете происходит описание реально существующего объекта, устанавливаются объективные границы недвижимости.

Согласно Постановлению Правительства от 04.12.2000 N 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.

Как следует из справки о предварительной регистрации адреса объекта недвижимости в едином адресном реестре г. Томска, жилому строению с ранее сложившимся адресом:"адрес" присвоен адрес:"адрес", дата проведения адресации -ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания технического паспорта по состоянию наДД.ММ.ГГГГ, выданного Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" следует, что объект по адресу:"адрес" поставлен на технический (кадастровый учет) как объект недвижимости и ему присвоен инвентарный номер объектаN.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства отДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу:"адрес" имеет степень готовности 4,2%.

Представленные документы позволяют индивидуализировать объект недвижимости по адресу:"адрес" как объект незавершенного строительства, права на который подлежат обязательной регистрации в силу п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебном заседании установлено, что проектно-сметная документация на строящийся жилой дом прошла государственную вневедомственную экспертизу, что подтверждается экспертным заключениемN отДД.ММ.ГГГГ, по результатам которой проект строительства дома рекомендован к утверждению со следующими технико-экономическими показателями: площадь жилого зданияN м?, общая площадь квартирN м?.

Доказательств наличия каких-либо изменений в проект в материалы дела не представлено.

На основании изложенных выше обстоятельств, суд делает вывод о том, что отвод земельного участка и разрешение на строительство выдавались застройщику (ответчику) перед началом строительства. Наличие такого разрешения свидетельствует об отсутствии признаков самовольной постройки, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для отказа в признании прав на объект незавершенного строительства.

Истцом заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства как участником долевого строительства, право требование которого, в отношении его вклада оплачено им в полном объеме.

В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.

Судом установлено, что доля в праве истца привязана к конкретному жилому помещению (квартире).

Истцом приведен размер доли в праве собственности на спорный объект, согласно которому доля в праве определяется как соотношение площади квартиры к площади жилого здания в целом, определенной согласно экспертному заключениюN отДД.ММ.ГГГГ в размереN м?.

Таким образом, доля истца - это фактически оплаченная площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома - 3910/1649008.

При такой позиции, имея технический паспорт незавершенного строительством жилого дома, составленный органом, ответственным за техническую инвентаризацию объекта, суд считает установленным наличие самого объекта по состоянию на определенную в паспорте дату, наличие объекта права. Дальнейшие действия истца по завершению строительства жилого дома позволят в будущем скорректировать площадь квартиры.

В соответствии с преамбулой Закона "О защите прав потребителей" потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением прибыли.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 29.09.2009 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" под действие законодательства о защите прав потребителей подпадают отношения, вытекающие из любых договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не связанных с извлечением прибыли.

Судом установлено, что, вступая в отношения с ответчиком по договору долевого участия, истец преследовал цель получения имущества в многоквартирном доме в собственность для личных бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а потому в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, о том, что истец является субъектом инвестиционной деятельности. Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие-либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право собственности на долю в праве собственности за истцом во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества - жилом доме, который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.

В судебное заседание представителем ответчика не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства по адресу:"адрес" включен в состав конкурсной массы.

Таким образом, признанием за истцом права собственности на долю в праве собственности права и законные интересы других участников долевого строительства и третьих лиц - кредиторов, нарушаться не будут.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку, исходя из стоимости квартиры по договору, исковые требования удовлетворены на сумму 899300 рублей, с ООО СУ "Монолит" подлежит взысканию в доход местного бюджета - 12193 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОвсейкоН.М. удовлетворить.

Признать за ОвсейкоН.М. право собственности на долю в размереN в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - строящийся жилой дом, расположенный по адресу"адрес" на земельном участке общей площадьюN м?, кадастровый номерN, соответствующуюN м? оплаченной площади"данные изъяты" этаже строящегося жилого дома, указанной в договоре на долевое участие в строительствеN отДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Монолит" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 17785 (семнадцать тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Л.А. Шукшина