jamesteohart / Depositphotos.com

УК, желающая "избавиться" от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего "бывшего" дома.

Отметим, что отношения между собственниками и УК давно были напряженными, - еще в 2016 году УК в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников данные действия были признаны незаконными, а на УК возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Помимо этого, жители часто судились со своей УК и по другим вопросам - дому требовались разнообразные ремонтные работы, которые УК проводить не хотела.

 Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:

• обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;
• в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа этим домом не было реализовано, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
• из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность органа МСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома;
• помимо этого, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
• при этом указанные правила, с учетом решения ВС РФ от 10 августа 2009 г. № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УК в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
• в силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УК, и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган МСУ может провести конкурс по отбору УК;
• в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в далеком 2014 году избрали способ управления домом управляющей компанией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и управляющей организации;
• более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УК-заявителем;
• в частности, к моменту подачи заявления в суд УК, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
• уведомление о прекращении обслуживания дома в связи с истечением срока действия договора направлено жильцам МКД только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
• спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода - заседания несколько раз откладывались);
• следовательно, у суда отсутствуют основания считать непроведение муниципалитетом конкурса по отбору УК незаконным бездействием.

Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).