© Armastus / Фотобанк Фотодженика

Орган жилнадзора не имеет полномочий самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС в МКД без обращения в суд, в том числе, не вправе выдавать основанные на ничтожности такого ОСС предписания без предварительного оспаривания этого ОСС в суде (Определение Верховного Суда РФ от 14 июля 2022 г. № 304-ЭС21-29618).

Такую правовую позицию сформировала тройка судей Экономколлегии ВС РФ в деле об оспаривании предписания ГЖН.

В надзорный орган пожаловались жители МКД – оператор из "большой тройки" незаконно, по их мнению, установил на крыше дома свою сотовую вышку связи. УК, которая пустила оператора на крышу дома, сослалась на решение ОСС, которое якобы разрешило размещать чужое оборудование на общедомовом имуществе. Однако такое решение можно принять только 2/3 всех голосов дома, а на этом ОСС за размещение вышки проголосовали лишь чуть более половины голосов. Орган ГЖН – раз решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, притом независимо от признания его таковым в суде, – выдал УК следующее предписание:

• инициировать новое ОСС, на котором повторно рассмотреть вопрос по предоставлению общего имущества в пользование третьим лицам, в том числе для установки антенн связи;
• в случае непринятия положительного решения собственниками помещений по указанному вопросу – расторгнуть спорный договор с оператором и обязать его демонтировать свое оборудование с общедомового имущества МКД.

УК попыталась оспорить предписание в суде, однако поддержки не нашла – ни в региональном арбитражном суде, ни в апелляционном, ни в окружном, ни даже в Верховном Суде. Однако затем определением Зампреда ВС РФ Подносовой И.Л. кассационная жалоба УК вместе с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании СК по экономическим спорам ВС РФ, которая пришла к следующему:

• из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что решение собственников МКД о передаче оператору "большой тройки" во временное пользование за плату общего имущества для размещения вышки было принято в отсутствие законодательно установленного кворума для разрешения данного вопроса;
• вместе с тем, гл. 6 Жилищного кодекса установлены не только специальные правила о порядке проведения ОСС МКД и принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. При этом нормы гл. 9.1 Гражданского кодекса к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения;

Кто может созвать общее собрание собственников и за чей счет финансируется его проведение, узнайте в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ
• срок исковой давности для признания ничтожного собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ. Согласно этому пункту решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое на ОСС в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен узнать о принятом решении;
• собственник, который пожаловался в орган жилнадзора на незаконную, по его мнению, сотовую вышку на крыше, не воспользовался установленным порядком оспаривания решения ОСС. Вместо этого он избрал административный порядок рассмотрения обращений о нарушении требований жилищного законодательства;
• однако, – хотя орган ГЖН и вправе проводить проверку УК на предмет соблюдения ею лицензионных требований, – этот орган не вправе самостоятельно устанавливать ничтожность решения ОСС без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков;
• при этом в ЖК РФ не установлен срок, в течение которого жилнадзор может обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого ОСС в МКД. Однако отсутствие в ЖК РФ такого срока не означает, что ОГЖН наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС без обращения в суд и (или) имеет не ограниченное сроком право оспаривать данные решения;
• орган жилнадзора был вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого на упомянутом ОСС, руководствуясь при этом положениями ч. 6 ст. 20 и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, однако не воспользовался данным правом, и ничтожность этого ОСС, таким образом, пока не установлена;
• значит, спорное предписание является незаконным.

Отметим, что органы жилищного надзора неохотно и нечасто обращаются в суд с оспариванием ОСС, а для собственников такое мероприятие представляется делом непростым и дорогостоящим (в том числе в свете предстоящего "закрытия" сведений из ЕГРН). Поэтому можно предположить, что нарушение прав жителей "пассивных" МКД могут в будущем происходить чаще и быть более выраженными.