Торги по продаже заложенного жилья в доме ЖСК: покупатель может и не знать о правах третьих лиц на помещение!
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется.
Это правило действует, если соглашением между упомянутыми лицами не установлено иное.
Одно из исключений предусмотрено положениями Закона о введении в действие ЖК РФ.
Согласно этим нормам действие приведенного правила не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья.
Условие - в момент приватизации данного помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Иное может быть установлено законом или договором.
Нормы о таком исключении и стали предметом проверки КС РФ.
Как указал заявитель, эти положения позволяют сохранять право пользования жильем в доме ЖСК, на которое как на предмет залога было обращено взыскание.
Речь идет о сохранении данного права за лицами, которое получили его на основании ордера на предоставление этого жилья. Т. к. их правовое положение не определено, к ним по аналогии применяются нормы об исключении.
КС РФ признал нормы неконституционными.
Они являются таковыми в той мере, в какой позволяют сохранять право пользования жильем в доме ЖСК за лицами, которые были включены в ордер, в упомянутом случае.
Т. е. это ситуации, когда на жилье было обращено взыскание как на заложенное имущество и оно продано с публичных торгов.
Причина - сохранение такого права препятствует эффективной судебной защите прав и интересов собственника (приобретателя) жилья, который при заключении договора не знал (не должен был) о том, что у членов семьи прежнего собственника есть право пользования помещением.
Законодатель должен принять необходимые поправки (в т. ч. с учетом возможности введения госрегистрации соответствующих прав и обременений).
Надо урегулировать правовое положение таких членов семьи прежнего собственника. Также нужно создать механизм, обеспечивающий эффективную реализацию и защиту (при соблюдении баланса) прав и интересов таких членов семьи прежнего собственника жилья и его покупателя.
Необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые помещения.
До того, как будут приняты такие поправки, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жильем за указанными членами семьи, надо учитывать фактические обстоятельства конкретного дела.
В частности, это такие обстоятельства, как наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жильем; разница между суммой, вырученной в ходе реализации помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом; возможность использования этих средств для приобретения иного жилья в собственность или его найма.