Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 апреля 2006 г. N А29-2965/2005-2э Суд правомерно указал на противоречие спорной сделки нормам жилищного законодательства, так как передача имущества для целей, не связанных с проживанием граждан, осуществлена без соответствующего изменения статуса помещения - перевода из жилого в нежилое, что исключает возможность ее регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 апреля 2006 г. N А29-2965/2005-2э

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Усинской городской коллегии адвокатов на постановление апелляционной инстанции от 16.12.2005 по делу N А29-2965/2005-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятое судьями Тугаревым С.В., Вакулинской М.В., Дончевской О.А., по иску администрации муниципального образования "Город Усинск" к Усинской городской коллегии адвокатов о признании недействительным договора аренды и обязании освободить нежилое помещение и встречному иску о регистрации договора аренды и установил:

в Арбитражный суд Республики Коми обратилась администрации муниципального образования "Город Усинск" (далее - Администрация) с иском к Усинской городской коллегии адвокатов (далее - Коллегия) о признании недействительным договора аренды от 30.09.2003 N 1073/03 и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, город Усинск, улица Строителей, дом 9 "а", квартира 47.

Исковые требования основаны на статьях 168, пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанная сделка не зарегистрирована ее участниками в установленном законом порядке, поэтому является недействительной (ничтожной).

В свою очередь Коллегия обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила зарегистрировать сделку на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 19.09.2005 в удовлетворении первоначального иска отказано. Суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации сделки не влечет ее ничтожности. Вместе с тем, по мнению суда первой инстанции, государственная регистрация сделки не состоялась по вине Администрации, не представившей необходимые документы, что подтверждается отказом регистрирующего органа, поэтому встречный иск подлежит удовлетворению.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.12.2005 поименованное решение изменено: у Коллегии изъяты нежилые помещения N 1-9 в жилом доме по адресу: город Усинск, улица Строителей, дом 9 "а", квартира 47, а в удовлетворении встречного иска отказано. Суд признал спорную сделку незаключенной в виду несогласованности ее предмета (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, суд указал, что сделка противоречит статье 9 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей в момент подписания договора аренды, так как передача имущества для целей не связанных с проживанием осуществлена без соответствующего изменения статуса помещения - перевода из жилого в нежилое. Указанные обстоятельства исключают возможность регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, у Коллегии отсутствуют правовые основания для занятия помещения и недвижимое имущество должно быть возвращено собственнику.

Не согласившись с данным судебным актом, Коллегия обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить его в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы суд неправильно применил пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо представленные доказательства подтверждают отсутствие между контрагентами разногласий относительно предмета сделки, а различия в площадях, указанных в договоре и техническом паспорте возникли в результате ремонта помещения.

Ответчик полагает неправильной ссылку суда на постановление главы Администрации от 20.01.2005 N 28, так как истец не обосновал невозможность представления данного документа в суд первой инстанции, что в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность приобщения к материалам дела этого доказательства.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 30.09.2003 Администрация, муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика" и Коллегия подписали договор аренды N 1073/3, по которому в пользование последнему переданы помещения N 1-9 общей площадью 71,4 квадратного метра в жилом доме по адресу: город Усинск, улица Строителей, дом 9 "а", квартира 47, для использования под офис.

Срок аренды установлен контрагентами с 01.10.2003 по 30.09.2006.

Фактическая передача помещения подтверждена актом приема-передачи от 30.09.2003.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное правило распространяется и на аренду отдельных помещений в зданиях и сооружениях.

Исходя из указанной нормы суд сделал обоснованный вывод о необходимости обязательной государственной регистрации названной сделки.

В пункте 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как справедливо указала апелляционная инстанция, предметом доказывания по подобным искам являются уклонение контрагента от государственной регистрации сделки и ее юридическая состоятельность.

В пунктах 2 и 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Как следует из постановления главы Администрации от 20.01.2005 N 28 перевод спорного помещения в из жилого в нежилое осуществлен лишь в 2005 году, поэтому ранее подписанные соглашения по аренде этого имущества для целей не связанных с проживанием граждан являются ничтожными сделками на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного оснований для применения пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имелось.

Ссылка заявителя на неправильное применение статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом во внимание не принимается, ибо указанное нарушение не является безусловным основанием к отмене судебного акта и не привело к принятию незаконного постановления апелляционной инстанции.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Определение третьей инстанции от 13.03.2006 в части предоставления заявителю жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 16.12.2006 по делу N А29-2965/2005-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу Усинской городской коллегии адвокатов - без удовлетворения.

Взыскать с Усинской городской коллегии адвокатов в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В.Ю. Павлов