Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 сентября 2002 г. N А79-742/02-СК2-737 В силу статьи 619 (пунктов 1, 2, 4) Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом не по назначению либо существенно его ухудшает. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 11 сентября 2002 г. N А79-742/02-СК2-737

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Лазаревой А.В.,

судей: Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.,

при участии

ответчика - предпринимателя Фроловой Людмилы Юрьевны, свидетельство о госрегистрации N 3722 от 11.01.98,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца - Алатырского городского комитета по управлению имуществом и заместителя прокурора Чувашской Республики на постановление апелляционной инстанции от 04.07.02 по делу N А79-742/02-СК2-737 Арбитражного суда Чувашской Республики, принятое судьями: Романовым В.Г., Авдониной О.Г., Ивановой Л.М., по иску заместителя прокурора Чувашской Республики в защиту интересов Алатырского городского комитета по управлению имуществом к предпринимателю Фроловой Людмиле Юрьевне о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пеней, выселении ответчика и установил:

заместитель прокурора Чувашской Республики (далее - прокурор) в защиту интересов Алатырского городского комитета по управлению имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к предпринимателю Фроловой Людмиле Юрьевне о взыскании (с учетом уточнения предмета иска) 33734 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате и 15296 рублей 41 копейки пени за просрочку оплаты в период с 10.01 по 10.09.01, о расторжении договора аренды от 24.12.97 N 169, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: город Алатырь, улица Горького, 36.

Иск мотивирован тем, что предприниматель Фролова Л.Ю. в нарушение условий упомянутого договора аренды не внесла арендную плату более трех раз подряд, не эксплуатирует объект аренды по назначению с октября 2001 года и содержит его в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии.

Решением от 11.04.02 суд, руководствуясь статьями 309, 329, 330, 614, 619, 450 (пунктом 2), 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал требования истца обоснованными и удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция постановлением от 04.07.02, сославшись на акт от 06.08.01 и пункт 7.1 спорного договора, отменила решение от 11.04.02 в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, указав, что расходы ответчика на капитальный ремонт арендуемого помещения в сумме 52869 рублей подлежат зачету в счет арендной платы.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, Комитет и прокурор обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить его в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению прокурора, акт от 06.08.01 не может являться доказательством выполненного предпринимателем ремонта. В нем не указано, что 52869 рублей засчитываются в счет арендной платы. Основанием для проведения зачета согласно пункту 7.1 договора аренды от 24.12.97 N 169 служат смета и акты выполненных работ, которые являются неотъемлемой частью договора. Последние ответчик суду не представил.

Комитет полагает, что для проведения вышеуказанного зачета предпринимателю Фроловой Л.Ю. требовалось предоставить в силу Положения о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда в счет арендной платы, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.12.98 N 374 (далее - Положение от 26.12.98 N 374), также и документы, обосновывающие затраты на капремонт.

Предприниматель Фролова Л.Ю. отзывом на кассационную жалобу отклонила доводы Комитета, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

При надлежащем извещении сторон о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб в судебное заседание явился лишь ответчик.

Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Чувашской Республики при рассмотрении дела N А79-742/02-СК2-737 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав предпринимателя Фролову Л.Ю., кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из документов, 24.12.97 Комитет (арендодатель), Дирекция единого заказчика (балансодержатель) и предприниматель Фролова Л.Ю. (арендатор) заключили договор аренды N 169, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал арендатору в аренду на пять лет часть встроенного помещения площадью 418 кв.м на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Алатырь, улица Горького, 36, для торговой деятельности.

Указанным соглашением установлены размер арендной платы (она неоднократно менялась), порядок перечисления и ответственность арендатора за ее невнесение в виде пени. В качестве дополнительного условия к договору (пункт 7.1) стороны предусмотрели, что капитальный ремонт помещения осуществляется за счет арендной платы, ее взимание производится с момента подписания акта приема выполненных работ балансодержателем. Основанием для зачета арендной платы служат смета и акты выполненных работ.

Из акта от 01.02.02, составленного представителями арендодателя, балансодержателя, городской администрации и санитарно-эпидемиологической службы, усматривается, что объект аренды не эксплуатируется предпринимателем по назначению и находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии (мозаичные полы разрушены, навесные гипсокартонные потолки разбиты, северная капитальная стена магазина покрылась плесенью и т.д.).

В силу статьи 619 (пунктов 1, 2, 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом не по назначению либо существенно его ухудшает. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец известил ответчика о расторжении спорного договора претензией от 29.03.01 N 260-169. Таким образом, первая инстанция удовлетворила иск в этой части верно.

В апелляционной инстанции предприниматель Фролова Л.Ю. представила акт от 06.08.01, составленный с участием уполномоченных представителей Комитета и Дирекции единого заказчика, который на основании статьи 155 (пункта 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно принят судом в качестве дополнительного доказательства по делу. Из названного документа видно, что она израсходовала на капитальный ремонт арендованного помещения 52869 рублей, которые не были учтены ни в смете, ни в акте приемки выполненных работ. Представители арендодателя и балансодержателя, подписавшие акт, подтвердили факт проведения арендатором строительных работ на указанную сумму. В договоре аренды от 24.12.97 N 169 стороны согласовали условие о зачете стоимости проведенного ремонта в счет подлежащих уплате арендных платежей, поэтому суд обоснованно принял расходы ответчика по капитальному ремонту в счет арендной платы по договору.

При таких обстоятельствах по делу суд второй инстанции правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате и пени за ее невнесение (всего 49031 рублей 09 копеек), поскольку сумма иска не превышает стоимости капитального ремонта, определенного актом от 06.08.01, содержащим ссылки на смету и акт выполненных работ. Следовательно, требование предпринимателя о зачете затрат в сумме 52869 рублей не противоречит условиям договора аренды.

Доводы кассаторов проверены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные в связи с неподтвержденностью материалами дела и направленностью в нарушение статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на переоценку исследованных судом юридически значимых доказательств.

Поскольку обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, нет оснований для его отмены.

В соответствии со статьей 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" кассаторы освобождены от уплаты государственной пошлины, поэтому последняя с них не взыскивается.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 (частью 1 пунктом 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 04.07.02 Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-742/02-СК2-737 оставить без изменения, кассационные жалобы Алатырского городского комитета по управлению имуществом, заместителя прокурора Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Е.Н. Шишкина

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: