Вопрос: ООО (далее - Общество) просит дать письменные разъяснения по изложенным ниже вопросам применения положений налогового законодательства Российской Федерации.

Общество планирует выступать Застройщиком апарт-отеля, привлекая денежные средства как физических, так и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее - Закон N 214-ФЗ) с использованием эскроу-счетов. Строительство будет осуществляться с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ силами Застройщика.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

Подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них.

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги Застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом N 214-ФЗ (за исключением услуг Застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, льгота по НДС применяется в отношении услуг Застройщика как при строительстве жилых, так и при строительстве нежилых помещений, при единовременном выполнении следующих условий:

- услуги оказываются по ДДУ, заключенному в соответствии с Законом N 214-ФЗ;

- строящиеся объекты не являются объектами производственного назначения.

Иные требования для применения льготы по НДС в отношении услуг Застройщика положениями НК РФ не установлены.

В связи с вышеизложенным, просим вас разъяснить:

1. Влияет ли введение системы эскроу-счетов, (при котором строительство фактически осуществляется не за счет денежных средств дольщиков, а за счет собственных средств и банковского финансирования) на порядок применения позиции высказанной в Письме Минфина N 03-07-10/14470 от 28.02.2020, которая отражает, что получаемые застройщиком денежные средства, от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС, учитывая, что строительство объекта будет осуществляться с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ силами Застройщика?

2. Порядок обложения НДС операций по передаче дольщикам (физическим лицам) от Застройщика объекта долевого строительства, учитывая, что после сдачи объекта строительства в эксплуатацию, часть приобретенных апартаментов (нежилых помещений, предназначенных по условиям ДДУ для непроизводственных целей) будут использоваться собственниками (физическими лицами) для сдачи в аренду другому юридическому лицу в целях использования в качестве номера в апарт-отеле. Допустимо ли применение льгот подпунктов 22 и 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, в отношении Застройщика при передачи дольщику (физическому лицу) самого объекта строительства (апартамента), а также в отношении услуг Застройщика?

3. Порядок обложения НДС операций по передаче дольщикам (юридическим лицам) от Застройщика объекта долевого строительства, учитывая, что после сдачи объекта строительства в эксплуатацию, часть приобретенных апартаментов (нежилых помещений, предназначенных по условиям ДДУ для непроизводственных целей) будет использоваться собственниками (юридическими лицами) для сдачи в аренду другому юридическому лицу в целях использования в качестве номера в апарт-отеле. Допустимо ли применение льгот подпунктов 22 и 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, в отношении Застройщика при передаче дольщику (юридическому лицу) самого объекта строительства (апартамента), а также в отношении услуг Застройщика?

4. Может ли после сдачи объекта строительства в эксплуатацию и передачи Застройщиком собственнику нежилого помещения (апартамента) по акту приёмо-передачи и оформления его (апартамента) в собственность, последующая сдача собственником в аренду апартамента Управляющей компании в качестве номера в апарт-отеле повлиять на режим налогообложения Застройщика по уплате НДС?

Ответ: В связи с письмами по вопросу о порядке применения налога на добавленную стоимость организацией-застройщиком в отношении планируемой деятельности в ситуации и при условиях, изложенных в письме, Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) освобождены от налогообложения НДС. К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В связи с этим вышеуказанное освобождение от НДС применяется только в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом с использованием счетов эскроу, согласно которым объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения, не предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.