Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 июля 2018 г. N 03-07-11/45889 О применении НДС в отношении планируемых операций по предоставлению физическим лицам жилых помещений по договорам найма

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество), действующее в качестве доверительного управляющего (Д.У.) Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости (далее - ЗПИФ), планирует заключать с физическими лицами договоры найма жилых помещений (далее - Договор).

Плата по Договору состоит из постоянной части (плата за найм помещения), которая не облагается налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, и переменной части (коммунальные и эксплуатационные платежи), которая облагается налогом на добавленную стоимость как реализация услуг.

Проектом Договора предусмотрено внесение депозита нанимателем, наймодатель в свою очередь вправе списывать из депозита суммы любой задолженности нанимателя перед наймодателем и зачитывать такие суммы против такой задолженности. До момента возникновения задолженности по Договору указанный депозит не подлежит безусловному зачету в счет оплаты по Договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж признается одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов, либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Дополнительно согласно пункту 2 статьи 162 НК РФ данные положения не применяются в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), которые не подлежат налогообложению.

На основании вышеизложенного обеспечительный платеж облагается НДС при получении в рамках договора, предусматривающего зачет данного платежа в счет оплаты реализуемых товаров (работ, услуг), облагаемых НДС.

Поскольку по Договору предполагается как оказание услуг, облагаемых НДС, так и оказание услуг, не облагаемых НДС, Общество просит уточнить, включается ли депозит в момент его получения в налоговую базу по НДС (поскольку депозит засчитывается против стоимости облагаемых или не облагаемых НДС услуг в случае возникновения задолженности, и на момент получения депозита невозможно достоверно определить, возникнет ли такая задолженность) или факт включения полной или частичной суммы депозита в налоговую базу по НДС определяется в момент его зачета против образовавшейся задолженности.

В случае если депозит подлежит включению в налоговую базу по НДС в момент его получения, просьба уточнить, в какой сумме необходимо (полностью или частично) учитывать депозит, а также необходимо ли корректировать налоговую базу по НДС в момент зачета депозита против задолженности нанимателя (когда становится известно, в какой части депозит засчитывается против стоимости облагаемых НДС и/или необлагаемых НДС услуг).

Ответ: В связи с письмом о применении налога на добавленную стоимость в отношении планируемых операций по предоставлению физическим лицам жилых помещений по договорам найма Департамент налоговой и таможенной политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 15 июня 2012 г. N 82н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг) либо день их оплаты (частичной оплаты).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 154 Кодекса при получении налогоплательщиком оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

Таким образом, в случае получения продавцом от покупателя денежных средств в качестве обеспечительного платежа (депозита), подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг, указанные денежные средства на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 и абзаца второго пункта 1 статьи 154 Кодекса включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в том налоговом периоде, в котором указанные денежные средства получены.

Согласно пункту 8 статьи 171 и пункту 6 статьи 172 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), облагаемых налогом на добавленную стоимость, подлежат вычетам с даты отгрузки соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг).

В случае если налог на добавленную стоимость уплачен по оплате (частичной оплате), полученной в счет предстоящей отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), не облагаемых налогом на добавленную стоимость, то данные суммы, могут быть зачтены (возвращены) в порядке, предусмотренном статьей 78 Кодекса.