Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 7 мая 2018 г. N 03-04-05/30665 Об уплате НДФЛ с доходов от продажи квартиры

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от продажи квартиры и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

Так, в соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Департамент не имеет полномочий производить квалификацию договоров (соглашений), заключенных налогоплательщиками при выкупе жилых помещений.

В случае если из предмета заключенного соглашения о передаче налогоплательщиком в собственность администрации города своего жилого помещения (квартиры) и получении взамен в собственность новой квартиры следует, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, то такое соглашение имеет характер договора мены.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении имущества, приобретенного в собственность до 01.01.2016) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены.

Рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Одновременно сообщается, что предоставление имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц с кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества Кодексом не предусмотрено.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.