Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 июня 2017 г. № Д23и-3829 “О рассмотрении обращения от 30 мая 2017 г. № 68/2017”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев совместно с Росреестром обращение относительно осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является Минстрой России.

В этой связи по вопросам возможности привлечения денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве в том числе для целей реконструкции нежилого здания, для целей оформления прав на мото-места и вело-места, а также по вопросам содержания проектной документации полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.

1-3. В части своей компетенции полагаем возможным отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 2 Закона № 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

При этом следует отметить, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК) разделяет понятия «строительство (создание)» и «реконструкция» объектов недвижимости.

Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация но атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Следует также отметить, что Закон № 214-ФЗ не регламентирует порядок прекращения права собственности на исходный объект капитального строительства (застройщика либо иного лица, которому принадлежит реконструируемый объект недвижимости) после завершения его реконструкции, не предусматривает возникновения ипотеки в силу закона на исходный объект в пользу участников долевого строительства как способа обеспечения исполнения обязательств застройщика при реконструкции такого объекта.

В этой связи полагаем, что отсутствие соответствующего нормативно-правового регулирования может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства, и, по мнению Департамента недвижимости, положения Закона № 214-ФЗ не могут быть применены к отношениям, возникающим при осуществлении реконструкции многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в том числе в случае, когда в результате реконструкции объекта капитального строительства образуются новые объекты недвижимости.

4. Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ):

государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ);

государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом № 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вместе с тем следует отметить, что мото-место и вело-место не поименованы в действующем законодательстве в качестве объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых и государственная регистрация прав на которые осуществляются в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

5. На основании статьи 24 Закона № 218-ФЗ:

местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (часть 6.1);

границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами); границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места (часть 6.2).

Таким образом, в рассматриваемом случае описанию в техническом плане и в последующем государственному кадастровому учету подлежит одно машино-место, границы которого описаны в установленном Законом № 218-ФЗ порядке. Специализированное оборудование (подъемные механизмы) не относится ни к объектам недвижимости, ни к объектам долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ), в связи с чем вопросы продажи или иного способа передачи указанного оборудования не относится к компетенции Минэкономразвития России.

6. Согласно части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы в том числе план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест, а также проектная декларация.

Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр, раздел 15 которой содержит сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках, графы подраздела 15.2 и 15.3 заполняются в отношении каждого жилого и нежилого помещения соответственно, в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве.

При этом согласно Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее - Положение), раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» проектной документации в том числе должен содержать в текстовой части для объектов непроизводственного назначения - обоснование номенклатуры, компоновки и площадей помещений основного, вспомогательного, обслуживающего назначения и технического назначения (подпункт «к» пункта 14 Положения) и в графической части - поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений (подпункт «п» пункта 14 Положения).

Таким образом, приведенный в пункте 6 обращения вывод о возможности описания в проектной документации только типовых этажей не соответствует Положению.

В силу положений частей 8, 10 статьи 24, частей 3, 4 статьи 40 Закона № 218-ФЗ сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, а также сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.

В случае отсутствия в проектной документации сведений обо всех помещениях и машино-местах в многоквартирном доме или ином здании у кадастрового инженера будут отсутствовать основания для указания информации о таких помещениях в техническом плане такого здания. Включение информации о таких помещениях в технический план здания может повлечь приостановление государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Дополнительно отмечаем, согласно части 3 статьи 40, части 5 статьи 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется одновременно в отношении всех помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании или сооружении, государственный кадастровый учет одного или нескольких помещений в здании или сооружении не допускается.

7. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо действующим законодательством не урегулированы.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в том числе разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В этой связи полагаем возможным в случае обращения собственников помещений в нежилом здании за осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрацией права общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом в таком здании, осуществлять такие учет и регистрацию прав в общем порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

По мнению Департамента недвижимости, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, требуют комплексного нормативного регулирования, в том числе внесения изменений в ГК РФ, и соответственно заключение договоров участия в долевом строительстве на имущество, которое может быть отнесено к местам общего пользования может повлечь нарушение прав собственников помещений в нежилом здании.

Одновременно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.