Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 марта 2016 г. N 308-КГ15-15553 Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе решение краевого суда и постановление апелляционного суда, поскольку административный орган неправомерно, по заявлению третьего лица, не являющегося уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, возвратил обществу документы, представленные им для государственной регистрации договора аренды

Резолютивная часть определения объявлена 3 марта 2016 г.

Полный текст определения изготовлен 14 марта 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N А63-10582/2014 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (Ставропольский край, пос. Прикалаусский) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (далее - Общество) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра) по возврату без рассмотрения заявления Общества о государственной регистрации договора от 07.06.2014 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 926 893 кв.м с кадастровым номером 26:18:000000:1100, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновское", по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о заявлении одного из собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на этот участок о невозможности государственной регистрации и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного договора аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Коптевой В.Е., Зайкиной А.Н., Савинкова В.В., Константиниди М.В., Козачек В.С., Врабие Е.Н., Есаулова Е.Е., Виденева Н.А., Козаевой В.Г., Петрякиной О.В., Петрякиной А.Н., Кондауровой Т.И., Рассолова А.В., Ситникова Р.А., Виденева И.С., Виденевой Ю.С., Виденевой А.С. (собственников земельных долей).

В судебном заседании принял участие представитель Общества Гаранжа А.И. (доверенность от 21.01.2015).

Другие лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить постановление суда округа без изменения, считая его законным и обоснованным.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по возврату без рассмотрения заявления Общества о государственной регистрации договора от 07.06.2014 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 926 893 кв.м с кадастровым номером 26:18:000000:1100, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновское", по внесению в ЕГРП записи о заявлении одного из собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на этот участок о невозможности государственной регистрации и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного договора аренды.

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 05.03.2015 (судья Орловский Э.И.), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.), признал незаконными действия Управления Росреестра по возврату без рассмотрения документов, представленных Обществом для государственной регистрации названного договора аренды, обязал Управление Росреестра рассмотреть документы Общества о государственной регистрации договора аренды, в удовлетворении остальной части заявления отказал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 29.09.2015 (судьи Анциферов В.А., Мазуров Н.С., Мещерин А.И.) отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований Общества.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судом округа норм материального и процессуального права, прав и законных интересов заявителя и третьих лиц, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления от 29.09.2015 в кассационном порядке.

Дело 07.12.2015 истребовано из Арбитражного суда Ставропольского края.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что жалобу Общества следует удовлетворить и отменить постановление суда округа от 29.09.2015 по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 926 893 кв.м с кадастровым номером 26:18:000000:1100, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, принадлежит 17-ти физическим лицам на праве общей долевой собственности.

В выпуске газеты "Александровская жизнь" от 26.04.2014 N 32 опубликовано извещение о проведении 07.06.2014 в 12 часов 00 минут общего собрания участников общей долевой собственности на указанный участок, в том числе по вопросам о заключении с Обществом договора аренды земельного участка и об определении лица, уполномоченного от имени участников общей долевой собственности осуществлять действия, предусмотренные подпунктом 6 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно протоколу общего собрания от 07.06.2014, которое провело уполномоченное должностное лицо - глава муниципального образования Калиновского сельского совета Александровского района Ставропольского края, число собственников земельных долей, присутствовавших на собрании, составило 37,5%, что обеспечило необходимый для проведения собрания кворум. Общее собрание единогласно приняло решение о заключении договора аренды земельного участка с Обществом и уполномочило Петрякину Аллу Николаевну (далее - уполномоченное лицо) совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды участка.

Собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и Общество (арендатор) 07.06.2014 подписали договор аренды названного земельного участка на 10 лет. Участок передан Обществу по акту приема- передачи от 07.06.2014.

Пунктом 2.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность Общества обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Общество 11.07.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды. Управление Росреестра письмом от 29.07.2014 уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием списка арендодателей, который Общество 08.08.2014 представило в регистрирующий орган.

Кондаурова Татьяна Ивановна, которой принадлежит доля в размере 3/16 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, 08.08.2014 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации договора аренды без ее личного участия.

Управление Росреестра на основании указанного заявления 08.08.2014 внесло в ЕГРП запись N 02/004/2014-116 о принятии заявления о невозможности государственной регистрации договора аренды без личного участия заявителя (Кондауровой Т.И.).

В письме от 29.08.2014 N 02/005/20014-081 Управление Росреестра, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), уведомило Общество о возврате без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора от 07.06.2014 аренды названного земельного участка в связи с наличием в ЕГРП записи о заявлении Кондауровой Т.И.

Общество, считая, что указанные действия Управления Росреестра не соответствуют требованиям Закона N 122-ФЗ и статей 13, 14 Закона N 101-ФЗ, нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 11.5, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 9, 13, 24.1, 26 Закона N 122-ФЗ, статьями 13, 14 Закона N 101-ФЗ, признали незаконным возврат Управлением Росреестра без рассмотрения документов, представленных Обществом для государственной регистрации договора аренды.

Суды исходили из следующего: по смыслу статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, статей 24.1 и 26 Закона N 122-ФЗ собственник земельной доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более пяти лиц, может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав в отношении только своей доли, в отношении прав (в том числе права аренды) на участок в целом за государственной регистрацией вправе обратиться только уполномоченное общим собранием собственников земельных долей лицо; по правилам пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ по заявлению физического лица как собственника земельной доли в праве общей собственности на земельный участок в ЕГРП могла быть внесена исключительно запись о невозможности государственной регистрации без личного участия названного лица перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю этого физического лица, и соответствующая запись могла служить основанием лишь для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю в праве, а не на земельный участок в целом; возврат без рассмотрения заявления Общества о государственной регистрации договора аренды мог быть осуществлен только на основании записи о заявлении о невозможности государственной регистрации договора аренды, внесенной по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности на земельный участок; поскольку Кондаурова Т.И. такими полномочиями не обладала, внесенная в ЕГРП по ее заявлению запись о заявлении о невозможности государственной регистрации не могла служить основанием для возврата без рассмотрения заявления арендатора (Общества) о государственной регистрации договора аренды.

Суд округа, сделав вывод о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали положения статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ и статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, отменил решение от 05.03.2015 и постановление от 08.06.2015 и отказал в удовлетворении требований Общества.

Окружной суд посчитал, что не принимавшая участие в общем собрании 07.06.2014 собственников долей в праве общей долевой собственности Кондаурова Т.И., числящаяся в ЕГРП в качестве обладателя доли в размере 3/16 в праве общей долевой собственности на земельный участок, вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации договора аренды земельного участка без ее личного участия, поэтому регистрирующий орган, получивший такое заявление, обоснованно внес в ЕГРП запись о данном заявлении и возвратил заявление Общества без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции, сославшись на разъяснения, приведенные в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О и 21.05.2015 N 1197-О, указал, что положения пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ не могут быть истолкованы как ограничивающие право сособственника земельного участка на подачу заявления о невозможности государственной регистрации только случаем совершения сделки с долей в праве общей долевой собственности, предусматривают для лиц, зарегистрированных в реестре в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права.

Между тем суд округа не учел следующее.

Согласно статье 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

Подпунктом 6 пункта 3 названной статьи предусмотрено, что участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Согласно пункту 5 указанной статьи участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Данная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О.

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Данное судом округа толкование пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в ЕГРП может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, сделано без учета положений статьи 14 Закона N 101-ФЗ, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Как видно из материалов дела, Кондаурова Т.И. не оспорила законность решения собрания участников общей долевой собственности от 07.08.2014 и не ссылалась на намерение выделить принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на указанный участок, а выразила лишь несогласие с предоставлением участка в аренду именно Обществу.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Управление Росреестра неправомерно по заявлению Кондауровой Т.И., не являющейся уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, возвратило Обществу документы, представленные им для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно удовлетворили требования Общества, у окружного суда не имелось предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены законных решения от 05.03.2015 и постановления от 08.06.2015.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суд округа допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 по делу N А63-10582/2014 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу N А63-10582/2014.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.