Арендатор обратился в суд с целью оспорить одно из условий договора аренды.

Согласно этому условию арендодатель вправе удержать внесенный ему задаток в случае досрочного расторжения договора арендатором.

В договоре было прописано, что задаток удерживается в таком случае в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

Суды трех инстанций поддержали позицию истца.

При этом они исходили из того, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств).

Поэтому применение штрафа (квалифицированного судами как неустойка) противоречит закону.

СК по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с такой позицией и пояснила следующее.

По ГК РФ граждане и юрлица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий сделок.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В ГК РФ нет запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в его нормах.

Поэтому стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения сделки и условия этого.

В частности, право на такой односторонний отказ может быть обусловлено (по соглашению сторон) необходимостью выплаты определенной суммы контрагенту.

В данном деле сторонами определен порядок расторжения договора.

При этом предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит ГК РФ.

Удержание задатка арендодателем не было связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а являлось условием для расторжения договора.

Поэтому эта сумма является не неустойкой, а, по сути, компенсацией. Тот факт, что в договоре она была обозначена в качестве штрафа, не меняет ее правовую природу.

ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств.

Таким образом, нет оснований для вывода о незаконности оспариваемого условия.