Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 октября 2013 г. N 03-11-06/2/45451 Об учете при применении УСН выручки, полученной от реализации недвижимого имущества

Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом доходы, уменьшенные на величину расходов, получила задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участки. Затем был заключен основной договор купли-продажи, в котором прописано, что оплата за земельный участок будет производиться равными платежами в течение 36 мес. Сумма задатка, полученная в качестве обеспечения обязательств, будет списываться также равными платежами в течение 36 мес. Данное условие прописывается в договоре. Ежемесячно с покупателем составляются соглашения о зачете части задатка на дату оплаты части платежа. В бухгалтерском учете задаток отражен проводками Д 51 К 62 и сумма также отражена на забалансовом счете 008. В момент списания части задатка делается проводка К 008 на сумму списания. В доходы по УСН задаток списывается на дату проведения зачета, т.е. ежемесячно. Правильно ли поступает организация? Мы рассматривали разъяснения Минфина РФ данные в письме N 03-11-06/2/107 от 13.08.2013 г.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, перешедшие на применение упрощенной системы налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка), полученная в связи с заключением договора купли-продажи, не будет возвращена налогоплательщиком-продавцом покупателю, данные суммы признаются доходами, связанными с реализацией, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.

Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Учитывая изложенное, в случае если за проданное недвижимое имущество оплата удерживается налогоплательщиком из полученного ранее задатка (обеспечительного платежа), то в составе доходов выручка, полученная от реализации данного имущества, учитывается на дату проведения зачета (удержания) указанных средств в счет погашения задолженности за реализованное имущество.