Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 6 марта 2013 г. N 03-04-05/7-190 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве

Вопрос: В 2008 г. мной был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Обязательства по оплате цены договора исполнены мной полностью в 2008 г. за счет кредитных средств, полученных банке. Обязательства по возврату кредита и оплате процентов за пользование кредитом исполнены мной полностью в период с 2008 г. по 2012 г. включительно.

Результатом исполнения договорных обязательств является передача мне застройщиком (по окончании строительства и вводу жилого дома в эксплуатацию) объекта долевого строительства - квартиры.

Акт о передаче квартиры или свидетельство о праве собственности на нее планируется к получению в 2013 г.

Доходы, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13%), получались мной в денежной форме в период с 2008 г. по 2012 г. включительно. Как следствие, налог на доходы физических лиц уплачивался с данных доходов за указанные налоговые периоды. Начиная с 2013 г. соответствующий вид дохода мной не получается; налогооблагаемая база по налогу на доходы физических лиц отсутствует.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им в том числе на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на указанные действия.

Данная статья НК РФ не содержит каких-либо ограничений срока, в течение которого налогоплательщик может использовать свое право на получение имущественного налогового вычета. Налоговым законодательством установлено лишь общее ограничение о возможности осуществления права по подаче заявления о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога только в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (п. 7 ст. 78 НК РФ).

С учетом вышеуказанных правовых норм налоговые органы неоднократно сообщали о праве налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета и возврата суммы излишне уплаченного налога за налоговые периоды, в которые налогоплательщик фактически произвел соответствующие расходы, и предшествующие налоговому периоду оформления налогоплательщиком акта о передаче квартиры или свидетельства о праве собственности на нее (письма ФНС РФ от 01.12.2005 г. N 04-2-03/187@, от 15.02.2007 г. N 04-2-02/150, УФНС по г. Москве от 29.12.2005 г. N 28-10/97282).

Аналогичной позиции придерживалось и Министерство финансов РФ (например, письмо от 23.06.2005 г. N 03-05-01-05/102).

Однако впоследствии позиция вышеуказанных органов изменилась на диаметрально противоположную, согласно которой имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может предоставляться в установленном порядке после оформления налогоплательщиком акта о передаче или свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, только начиная с налогового периода, в котором был получен соответствующий документ (письма Министерства финансов РФ от 12.12.2006 г. N 03-05-01-05/275, от 13.04.2007 г. N 03-04-05-01/113, от 06.03.2007 г. N 03-04-05-01/77).

Прошу дать письменное разъяснение на предмет возможности осуществления мной права получения имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, и возврата суммы излишне уплаченного налога на доходы физических лиц за налоговые периоды (с учетом ограничения по п. 7 ст. 78 НК РФ), в которые я фактически произвела соответствующие расходы (2010-2012 годы), при условии получения акта о передаче квартиры или свидетельства о праве собственности на нее в 2013 году?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2008 году заключил договор долевого участия в строительстве дома. Обязательства по оплате цены договора исполнены полностью в 2008 году за счет кредитных средств, полученных в банке. Обязательства по возврату кредита и оплате процентов за пользование кредитом исполнены полностью в период 2008-2012 годов. Акт приема-передачи квартиры планируется получить в 2013 году. При этом налогоплательщик, начиная с января 2013 года, не имеет доходов, облагаемых по ставке 13 процентов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

В соответствии с абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Таким образом, в случае приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Поскольку акт приема-передачи квартиры планируется получить в 2013 году, то право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета возникает в 2013 году.