Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1411 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного

Вопрос: У меня в собственности менее трех лет находится земельный участок с домом. В договоре купли-продажи указана стоимость земельного участка вместе с домом. Я планирую разделить этот земельный участок на две части и зарегистрировать этот раздел в УФС Государственной регистрации, кадастра и картографии. Я собираюсь после оформления раздела продать один из участков. Согласно подп. 1 п. 1 статьи 220 НК РФ: "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов...".

1. Можно ли признать расходами затраты на приобретение первоначального участка при продаже одного из новых участков?

2. Если можно, то каким образом нужно рассчитывать стоимость каждого из отдельных участков и дома?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Вместе с тем, как следует из обращения, продаваемый земельный участок образован в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка с домом. Таким образом, документально подтверждены расходы только на приобретение в целом первоначального участка с домом.

Кодекс не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного.

В указанной ситуации рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным.

При таких обстоятельствах налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, полученная от продажи вышеуказанного земельного участка, превышающая 1 000 000 рублей, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.