Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 12 декабря 2012 г. N 03-04-05/4-1390 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при покупке квартиры

Вопрос: Мой сын заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, полностью оплатил, а потом переуступил право требования квартиры мне путем заключения дополнительного соглашения о перемене лиц в обязательстве. Между нами подписан акт об оплате и оформлена расписка в получении денежных средств. Акт приема-передачи квартиры, акт об исполнении денежных обязательств, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права зарегистрированы на меня. Имею ли я право на получение имущественного вычета в данной ситуации с учетом следующего:

Согласно абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет не предоставляется в случае, когда сделка купли-продажи жилья или доли (долей) в нем совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ. Из подп. 3 п. 1 этой статьи следует, в частности, что взаимозависимыми признаются лица, состоящие в отношениях родства. Однако между нами не заключалась сделка купли-продажи жилья, и я приобрел у сына не жилье, а всего лишь право требовать его у застройщика квартиры, когда строительство жилого дома будет завершено. Уступка права требования квартиры в строящемся доме представляет собой замену стороны в обязательстве. Соответственно, квартиру я купил у застройщика и, хотя первоначально расходы понес сын, по соглашению о перемене лиц в обязательстве я компенсировал эти расходы сыну.

Прошу представить письменный ответ, имею ли я право на получение имущественного вычета.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что сыном налогоплательщика был заключен с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры и осуществлена оплата по договору в полном объеме. В последующем в результате заключения между налогоплательщиком и сыном соглашения о перемене лиц в обязательстве налогоплательщик получил право требования к застройщику передачи квартиры в собственность по основному договору купли-продажи квартиры. При этом налогоплательщик выплатил сыну компенсацию, равную сумме затраченных сыном денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры и свидетельство о праве собственности на квартиру зарегистрированы в установленном порядке на налогоплательщика.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты и доли (долей) в них.

Согласно абзацу двадцать шестому подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из вышеизложенного следует, что в случае совершения между взаимозависимыми лицами уступки требования (перемены лиц в обязательстве по договору купли-продажи) квартира приобретается новым кредитором у застройщика по договору купли-продажи.

Таким образом, налогоплательщик вправе в установленном порядке обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

При этом в расходы налогоплательщика на приобретение квартиры включаются документально подтвержденные расходы, произведенные налогоплательщиком в соответствии с договором уступки прав требования по предварительному договору купли-продажи квартиры.