Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 7 сентября 2012 г. N 03-03-06/2/100 О налогообложении прибыли организаций при совершении операций с недвижимым имуществом

Вопрос: В 2011 году в счет погашения просроченной задолженности по кредиту Заемщиком Банку по соглашению об отступном был передан объект недвижимого имущества. В соответствии с п. 5.6 гл. 5 Приложения N 10 к Положению N 302-П от 26.03.2007 г. указанное недвижимое имущество учитывалось в составе материальных запасов на счете 61011 "Внеоборотные запасы". С момента принятия Банком решения использовать данное имущество в собственной деятельности, а именно, сдавать в аренду, оно было переведено в состав основных средств на балансовый счет 60401 "Основные средства" с последующим начислением амортизации как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Таким образом, с этого момента для целей исчисления налога на прибыль указанное недвижимое имущество являлось амортизируемым в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ, т.к. находилось у Банка на праве собственности и использовалось для извлечения дохода (сдавалось в аренду).

С 01.01.2012 г. в связи с вступлением в силу Указаний Банка России от 29.12.2010 г. N 2553-У и введением в действие гл. 11 Приложения N 10 к Положению N 302-П от 26.03.2007 г. План счетов бухгалтерского учета в кредитных организациях дополнен новыми счетами 60406, 60407, 60408, 60409, 60410, 60411. Таким образом, с 01.01.2012 г. данное имущество определено Банком как объект недвижимости, временно не используемый в основной деятельности, переданный в аренду, и в соответствии с Учетной политикой Банка учитывается по текущей (справедливой) стоимости на счете 60411 "Недвижимость (кроме земли), временно не используемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости, переданная в аренду". После перевода данного объекта основных средств в состав недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, учитываемого по текущей (справедливой) стоимости, начисление амортизации в соответствии с п. 11.7 гл. 11 приложения N 10 к положению N 302-П от 26.03.2007 г. в бухгалтерском учете прекращено.

31.05.2012 г. истек срок договора аренды, соответственно, прекращено использование недвижимого имущества в деятельности, приносящей доход. В связи с этим 31.05.12 недвижимость была исключена из состава амортизируемого имущества, соответственно, прекращено начисление амортизации по ней в налоговом учете, а в бухгалтерском учете - перенесена с балансового счета 60411 обратно в состав объектов внеоборотных запасов в связи с тем, что Банком принято решение о его реализации.

В июне 2012 года указанная недвижимость была реализована с убытком. По условиям договора купли-продажи покупатели приобретают право собственности на имущество с момента его государственной регистрации.

Просим разъяснить:

1. Правомерно ли при определении результата от реализации в целях исчисления налога на прибыль отнести такое имущество к прочему, и учесть убыток от его реализации в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, в полной сумме в момент реализации в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ?

В случае положительного ответа на первый вопрос:

2. В какой момент убыток от реализации указанного недвижимого имущества включается в налоговую базу по налогу на прибыль: на дату подписания акта приема-передачи имущества и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним или на дату государственной регистрации перехода права собственности?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения прибыли организаций при совершении операций с недвижимым имуществом и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Начисление амортизации в налоговом учете осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 256-259.3 НК РФ.

При принятии к налоговому учету недвижимости в качестве амортизируемого имущества налогообложение операций с указанным имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном НК РФ для операций с амортизируемым имуществом.

При этом, в случае приостановки использования объекта основных средств в деятельности, направленной на получение дохода, указанный объект продолжает учитываться в налоговом учете в качестве амортизируемого имущества.

Учитывая изложенное, при реализации амортизируемого имущества, выведенного из эксплуатации в связи с принятием решения о его продаже, налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 3 статьи 268 НК РФ.

По вопросу о дате определения налоговой базы по операции реализации недвижимого имущества сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Пунктом 3 статьи 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Таким образом, по мнению Департамента, у организации-продавца недвижимого имущества налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения обязательств продавца по передаче недвижимого имущества покупателю по передаточному акту, вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не является нормативным правовым актом и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.